Cởi trói phân lô chưa thể cứu nhà đầu tư 'ôm' đất Lâm Đồng

Hàng trăm nhà đầu tư vay tiền ôm đất Lâm Đồng khi đỉnh sốt đang chờ đợi một làn sóng mới sau khi việc phân lô, tách thửa được "cởi trói". Tuy nhiên 'nước xa không cứu được lửa gần', thị trường nhà đất khu vực này vẫn chìm trong ảm đạm.

Báo cáo mới nhất từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho biết, tổng số giao dịch bất động sản trong quý cuối năm 2023 ở các phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư, nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh là 4.438 giao dịch, giảm 880 giao dịch so với quý trước và giảm 34% so với cùng kỳ năm 2022.

Đứt đà hồi phục

Riêng đối với phân khúc đất nền, trong quý IV/2023, cả tỉnh Lâm Đồng có 4.140 giao dịch với tổng giá trị 4.742 tỷ đồng, trong đó nổi bật là tại huyện Bảo Lâm với 797 giao dịch, huyện Lâm Hà 753 giao dịch, huyện Đức Trọng 738 giao dịch, huyện Di Linh 429 giao dịch và TP. Bảo Lộc 375 giao dịch.

So với năm 2022, lượng giao dịch đất nền ở Lâm Đồng đang giảm rất mạnh. Cụ thể, quý I/2022, toàn tỉnh ghi nhận có 12.467 giao dịch đất nền, quý II thậm chí cao hơn với 19.669 giao dịch.

Trong 2 quý cuối năm, dù thị trường bắt đầu lao dốc, nhưng lượng giao dịch nhà đất tại Lâm Đồng vẫn gần gấp đôi so với quý IV năm 2023, lần lượt ở mức 8.804 giao dịch và 6.633 giao dịch.

Theo các chuyên gia của VARS tại Lâm Đồng, thị trường bất động sản khu vực này thời điểm cuối năm đã có những chuyển biến tích cực, trong đó, nhu cầu về mua chung cư, nhà ở với mức giá từ 2 - 7 tỷ đồng chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy nhiên, với loại hình đất nền, dù vẫn dẫn đầu về số lượng giao dịch nhưng vẫn còn chậm. Khách hàng hoặc nhà đầu tư quan tâm chủ yếu đến đất sào có hướng, vị trí đẹp, để xây trang trại, nông trại... Trong khi đó, các loại đất phân lô, đất nền khổ lớn, từng làm mưa làm gió, hiện thanh khoản ì ạch.

Đất nền Lâm Đồng không duy trì được đà tăng về giao dịch sau khi "cởi trói" tách thửa.

Cần phải nhắc lại, vào cuối tháng 5 vừa qua, sau gần 2 năm siết chặt, UBND tỉnh Lâm Đồng đã chính thức có văn bản bãi bỏ việc cầm tách thửa. Điều này được kỳ vọng sẽ thổi hơi ấm vào thị trường nhà đất, mở ra cơ hội thoát hàng cho nhiều nhà đầu cơ đang đuối tài chính.

Và thực tế, trong quý III/2023, thị trường bất động sản Lâm Đồng đã có dấu hiệu khởi sắc khi lượng giao dịch tăng đáng kể. Không ít “tay to” với vốn thực từ 2 - 7 tỷ đồng đã bắt đầu rục rịch trở lại điểm nóng một thời này nhằm tìm kiếm cơ hội.

Song, việc thị trường bất ngờ đứt đà hồi phục trong quý cuối năm khiến nhiều nhà đầu tư đang chờ thoát hàng lo lắng. Như trường hợp của anh Hoàng Tuấn Hiệp, nhà đầu tư gốc Hà Nội, đang có 2 lô đất ở Đam B’ri (Bảo Lộc) tổng giá hơn 3,3 tỷ đồng, trong đó có gần 1,5 tỷ đi vay.

“Trong thời gian qua, rất nhiều người hỏi, nhưng hỏi song lại đi. Không đi thì đòi giảm giá đến 1 nửa, vì họ biết mình bí tiền, nhưng bí thì bí, giá rẻ quá thì không bán được. Tôi sẽ đợi thêm tới giữa năm 2024, mong thanh khoản sẽ tốt hơn”, anh Hiệp bộc bạch.

Cơ hội cho ai?

Ở góc nhìn môi giới, anh Lê Thuận, điều hành một sàn môi giới nhà đất có tiếng tại Lâm Đồng, cho hay sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 6 - 18 triệu đồng/m2. Xa trung tâm thì giá mềm hơn.

“Mức giá hiện tại đã giảm 20 - 30% so với giai đoạn đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm cắt lỗ sâu, theo đó nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh có thể cân nhắc xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn (tối thiểu 3-5 năm). Với 3 tỷ đồng, nhà đầu tư hiện có nhiều lựa chọn”, anh Thuận phân tích.

Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, theo anh Thuận, thị trường nhà đất Lâm Đồng vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao hơn gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Chính vì vậy, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể trong những tháng qua, nhưng giao dịch thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư có áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm 2-4 quý, thậm chí lâu hơn.

Rõ ràng, sau thời gian dài đóng băng, thị trường đất nền được dự báo đã lộ đáy và là thời điểm thích hợp để khách hàng có dòng tiền dài hạn mua vào. Tuy nhiên, trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tuyệt đối thận trọng khi rót tiền gom đất tại Lâm Đồng.

Ông Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, nhận định trong năm 2024, về tổng thể, thị trường nhà đất còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc.

Với đất nền, theo ông Phong, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thanh khoản xuống thấp suốt năm nay nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm sau, đất nền mới có thể đảo chiều.

"Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội", vị chuyên gia nói.