Cởi 'nút thắt' cho ngân hàng nhận thế chấp là bất động sản

Hiện nay, 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản. Với hàng loạt Luật mới vừa ban hành như Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ tác động tích cực đến thị trường và được kỳ vọng sẽ tạo thuận lợi để ngân hàng xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, ngân hàng đang lúng túng trong việc nhận thế chấp bất động sản do thiếu nghị định, thông tư hướng dẫn.

Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ với các ngân hàng thương mại cổ phần về các giải pháp góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước, Thủ tướng yêu cầu từ nay đến 25/9, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) báo cáo, đề xuất Chính phủ về những giải pháp tháo gỡ khó khăn trong thu hồi nợ, thu hồi tài sản bảo đảm của các ngân hàng để lấy ý kiến thành viên Chính phủ, sau đó báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trình Quốc hội trong kỳ họp thứ 8 sắp tới…

Nợ xấu tăng nhanh

Theo Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng (NHNN), 6 tháng đầu năm 2024, toàn hệ thống xử lý được 167.300 tỷ đồng nợ xấu, tăng khoảng 45,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, gần một nửa trong số đó là do các tổ chức tín dụng tự xử lý bằng trích lập dự phòng rủi ro.

Tại thời điểm này, các ngân hàng đang cấp tập rao bán tài sản thế chấp để xử lý, thu hồi nợ. Tài sản được rao bán không chỉ là đất nền, nhà phố, căn hộ, ô tô, máy móc, thiết bị, mà còn có cả cổ phiếu, tài sản hình thành trong tương lai. Đáng chú ý là sau bão số 3, nợ xấu ngành ngân hàng được cho là còn tăng, do khách hàng bị mất trắng tài sản, nhất là đối với thủy sản…

Nhiều ngân hàng đang liên tục rao bán bất động sản, ô tô để xử lý nợ xấu.

Tuy nhiên, việc thu giữ tài sản đảm bảo, xử lý nợ xấu đang gặp nhiều khó khăn. Điển hình, cuối tháng 8 vừa qua, Sacombank rao bán nhiều sản phẩm bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court (256-258 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP.HCM). Trước đó, vào tháng 7/2020, Sacombank từng đưa ra đấu giá lần đầu tiên số tài sản này.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, các ngân hàng rao bán bất động sản dồn dập trong bối cảnh nợ xấu của nhiều ngân hàng trong 6 tháng đầu năm có xu hướng gia tăng. Ông Hiếu phân tích thêm, nền kinh tế Việt Nam dù đang trên hành trình phục hồi nhưng tốc độ chậm, thị trường bất động sản cũng đang phục hồi rất chậm. Trong khi đó, 70% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng là bất động sản.

Khi tính thanh khoản của bất động sản kém, các ngân hàng rất khó để xử lý tài sản đảm bảo qua việc phát mãi và nếu phát mãi có thành công thì các ngân hàng cũng chịu thiệt hại không ít. Vị chuyên gia này nhấn mạnh lại rằng, sự khó khăn của thị trường địa ốc và tốc độ phục hồi chậm càng khiến cho các ngân hàng khó rao bán tài sản bảo đảm. Đây chính là những lý do khiến nợ xấu tại các ngân hàng chưa được giải quyết và có xu hướng tăng lên.

Điều đáng lo ngại hơn là áp lực nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng mạnh từ nay đến cuối năm khi thiệt hại từ bão Yagi để lại cho nền kinh tế rất lớn. Đồng thời, các ngân hàng còn phải tiếp tục giảm lãi suất cho vay, thậm chí đưa ra các gói hỗ trợ cho các khách hàng nằm trong vùng bão lũ. Điều này sẽ càng “bào mòn” lợi nhuận của ngành ngân hàng và tiếp tục đẩy nợ xấu gia tăng.

Ngân hàng vướng mắc khi nhận thế chấp bất động sản

Theo các ngân hàng, các vướng mắc về mặt pháp lý là một trong các nguyên nhân dẫn đến làm hạn chế tiến độ, hiệu quả của việc xử lý nợ xấu trong ngành ngân hàng.

Tại cuộc họp chiều 21/9 của Chính phủ và các ngân hàng, Chủ tịch ACB Trần Hùng Huy cho rằng, các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản ban hành mới trong năm nay mang đến nhiều thay đổi quan trọng và tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Song, theo ông Huy, các tổ chức tín dụng mong muốn có thêm hướng dẫn chi tiết trong việc nhận thế chấp bất động sản. Cụ thể, liên quan đến đất sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp sẽ phải trả tiền thuê đất hàng năm. Nhưng Luật Đất đai 2024 chỉ quy định quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, không quy định về thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

"Việc này gây ảnh hưởng, hạn chế cho các tổ chức tín dụng trong xác định giá trị đất thuê hàng năm trong khu công nghiệp", ông Huy nói, và cho biết việc xác định này sẽ phải tùy thuộc vào sự hợp tác của chủ đầu tư do liên quan đến rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường là rất lớn. Bất động sản trong khu công nghiệp đang duy trì vị trí hàng đầu trong suốt cả năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm năm 2024 nhờ các chính sách đẩy mạnh đầu tư công và tiềm năng lớn từ dòng vốn FDI.

Theo ông Trần Hùng Huy, trong trường hợp có hướng dẫn rõ ràng cho phép việc nhận thế chấp quyền tài sản là quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ giúp các doanh nghiệp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tận dụng tối đa nguồn lực, giá trị của quyền sử dụng đất, tạo điều kiện về nguồn vốn cho doanh nghiệp khi được thế chấp thêm tài sản là quyền thuê và tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho tổ chức tín dụng trong việc xác định giá trị và nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hàng năm.

Tương tự, Luật Đất đai năm 2024 có quy định cho phép nhận thế chấp dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được Nhà nước miễn/giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc thế chấp này chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp đã nộp lại cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian đã được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, ông Huy cho biết đến nay chưa có hướng dẫn xác định khoản tiền này như thế nào, khiến cho các cơ quan liên quan như: Cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký quyền đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo đang lúng túng trong việc xử lý và đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của doanh nghiệp.

Chủ tịch ACB cho rằng những vướng mắc trên được tháo gỡ sẽ giúp cho các tổ chức tín dụng và khách hàng có thể phát huy, tận dụng tối đa nguồn lực, tài sản để mở rộng và phát triển kinh doanh. Các ngân hàng trong hệ thống đồng lòng trong việc kiểm soát chi phí huy động đầu vào, từ đó làm cơ sở tiếp tục hạ lãi suất cho vay.

Ngoài kiến nghị của ACB, ông Đỗ Minh Phú, Chủ tịch HĐQT TPBank đề xuất cho phép các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở được đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông cho rằng nếu nghị quyết này được triển khai sớm với những dự án thương mại không có đất ở nhưng lại có tiềm năng, phù hợp quy hoạch và chủ trương phát triển thì khi được chấp thuận sẽ tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản.