Cocobay "vỡ trận" và bản hợp đồng "gài mìn" của Thành Đô

Câu chuyện Condotel Cocobay mang nhiều bất thường của bài toán rủi ro và tỉ suất sinh lợi. Đặc biệt là bản hợp đồng "gài mìn" của Thành Đô!

Hình thức đầu tư vào các dự án cam kết lợi nhuận dạng như #Cocobay hay các loại tương tự có dòng tiền hệt như một giao dịch phái sinh, cụ thể là giao dịch #forwards (một thoả thuận giữa người mua và người bán về một loại tài sản hay hàng hoá sẽ được giao nhận trong tương lai vào một thời điểm cụ thể với mức giá được xác định trước hôm nay).

Vì vậy, có thể xem nhà đầu tư vào các căn hộ #Condotel (bên mua) và Công ty Thành Đô (bên bán) đã thiết lập một hợp đồng kỳ hạn, với giá forwards mà nhà đầu tư chấp nhận là:

* Ft = St – p,

với p là phần bù kỳ hạn (bằng hiện giá của các khoản lợi nhuận cam kết hàng năm, trong trường hợp Cocobay lên đến 12%), St là mức giá trả cho căn hộ. Điều này có nghĩa là giá trị của giao dịch chỉ cân bằng khi khách hàng được nhận (p) để cấn trừ vào mức giá St thì Fn mới rational!

Đó là tạm chấp nhận mức giá này là cân bằng (parity) do người mua và người bán đều có thông tin như nhau nên kỳ vọng về giá là hợp lý (rational expectation). Nhưng thực tế thì điều này rất khó xảy ra bởi thị trường bất động sản luôn bất cân xứng thông tin và người mua chắn chắn sẽ nắm thông tin ít hơn người bán.

Thường người ta tham gia vào hợp đồng forwards để nhằm mục đích sẽ đảm bảo chắc chắn sẽ nhận được tài sản với một mức giá cam kết mà không phát sinh các rủi ro tài chính. Nhưng hãy xem những gì mà khách hàng của Thành Đô đang gánh chịu có thực sự như vậy không?

Bất kỳ ai cũng biết nguyên tắc cơ bản của hợp đồng forwards là hai bên tham gia giao dịch không được phép đơn phương huỷ bỏ hợp đồng hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng vì điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tác. Và Công ty Thành Đô đã vi phạm nguyên tắc cốt yếu này của hợp đồng là từ chối nghĩa vụ thanh toán. Đương nhiên, điều đó không được thực hiện công khai lộ liễu nhưng thử phân tích thông qua các giải pháp đề xuất với khách hàng:

(1). Khách hàng chuyển đổi các Condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi là 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Khách hàng cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Nếu khách hàng chấp nhận phương án này nghĩa là họ (công ty) đã thành công trong việc huỷ bỏ hoàn toàn hợp đồng cũ, thay bằng một hợp đồng mới và khách hàng phải trả thêm cho họ 15%. Cộng với việc khách hàng không được nhận phần bù (p) nghĩa là họ đã mua căn hộ với giá St chứ không phải Fn, điều này có nghĩa khách hàng đã đặt cọc để mua một tài sản giao ngay (thả nổi giá theo thị trường) chứ không phải kỳ hạn. Vậy thì ý nghĩa của khoản tiền cọc và mức giá đã chốt là gì? Thành Đô đã hoàn toàn phủi bỏ trách nhiệm trên hợp đồng với khách hàng mà không chịu bất kỳ một khoản phạt nào.

(2). Khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Điều khoản này có nghĩa là công ty đã chính thức huỷ bỏ hợp đồng một cách thô bạo, bất chấp các cam kết đã ràng buộc trước đó. Vậy hợp đồng kỳ hạn trong trường hợp này hoàn toàn giống quyền chọn (options) đối với Thàng Đô nhưng chỉ khác một điều, họ (công ty) hoàn toàn được miễn phí quyền chọn. Công ty chơi "khôn" như vậy thì ai chơi lại!

Bởi vì đối với khách hàng thì đó là forwards (buộc phải thực hiện) nhưng đối với công ty Thành Đô thì đó là options nhưng miễn phí, có nghĩa là "thích (có lợi) thì thực hiện, không thì xù"!

(3). Hai bên tiến hành thanh lý các Condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký nhưng công ty sẽ chiết khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công Thành Đô.

Điều khoản này có lẽ là một kiểu thoả thuận quái lạ nhất trong các giao dịch tài chính, bởi vì nó vi phạm nguyên tắc “parity”, công ty đã ép khách hàng vào một trạng thái bất lợi hoàn toàn và bước qua toàn bộ các điều khoản cam kết, mà điều quan trọng là, khách hàng đã phải trả tiền trước cho các điều khoản được cam kết đó. Kiểu như bỏ tiền ra mua nhưng không được nhận sản phẩm. Như vậy có thể gọi là lừa đảo hay không? Tôi không rõ, nhờ các chuyên gia pháp lý giải đáp giúp.

Nhưng đằng nào, kiểu gì thì người mua cũng chết vì sự thật là ai đi đầu tư BĐS mà không dùng đòn bẩy. Nên họ đang phải cân bằng trạng thái với Thành Đô bằng một hợp đồng vay với NH hoặc một nguồn tài trợ nào đó. Bây giờ Thành Đô đột ngột hủy trạng thái thì sớm muộn gì nhà đầu tư cũng "té" vì mất thăng bằng và thậm chí là bị quả tạ tín dụng đè chết!

Nhưng quan trọng là còn bao nhiêu trường hợp tương tự khi làn sóng Condotel bắt đầu “vỡ trận”!?