Cổ phiếu KCN nào đáng ‘chọn mặt gửi vàng’?

Theo Tiến sỹ Trần Thăng Long, Giám đốc Trung tâm phân tích nghiên cứu, Công ty CP Chứng khoán BIDV (BSC), những doanh nghiệp hội tụ đủ yếu tố tăng trưởng, bao gồm quỹ đất hoàn thành pháp lý và khách hàng lớn, gồm có IDC (1.486 ha), SIP (1.020 ha), BCM (847 ha) và SZC (540 ha).

Các tổ chức nghiên cứu uy tín khác cũng có nhận định tương tự, trong đó, VPBS khuyến nghị mua đối với KBC, BCM và IDC, nhấn mạnh lợi thế về quỹ đất lớn và vị trí đắc địa của các doanh nghiệp này, khi dòng vốn FDI tiếp tục gia tăng trong các năm tới.

KBC được đánh giá cao nhờ sở hữu KCN Tràng Duệ 3 và các dự án tại Hưng Yên. Việc LG Group và Heesung đầu tư hơn 1,1 tỷ USD giúp đẩy nhanh tiến độ pháp lý của Tràng Duệ 3 trong năm 2025. Đồng thời, dự án khu đô thị Tràng Cát, với diện tích 40,5 ha đã nhận tiền đặt cọc khoảng 5.650 tỷ đồng, dự kiến sẽ ghi nhận trong quý II/2024. VPBS định giá cổ phiếu KBC ở mức 35.900 đồng.

Theo TS. Trần Thăng Long, đối với các doanh nghiệp bất động sản nói chung, phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là đánh giá lại tài sản của doanh nghiệp. Một tài sản được đánh giá là tiềm năng khi (1) còn dư địa tăng giá bán, (2) quy mô diện tích để bán lớn (pháp lý hoàn thiện) và (3) dòng tiền kinh doanh dự kiến tốt (bán hàng tốt) là những tiêu chí khi xem xét định giá các doanh nghiệp bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp KCN nói riêng, việc thị trường chấp nhận định giá ở mức độ như thế nào còn phụ thuộc vào giá vốn dành cho đất. Do đó, thị trường sẽ chấp nhận: (1) P/B cao hơn cho các doanh nghiệp có giá vốn thấp, bán hàng tốt như BCM, SIP, IDC, SZC, VGC; (2) P/B thấp cho các DN có giá vốn cao, quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong 2025 còn hạn chế như KBC, LHG.

BCM được kỳ vọng hưởng lợi từ tình trạng khan hiếm nguồn cung KCN tại miền Nam và kế hoạch mở rộng với KCN Cây Trường 1. Việc quy hoạch Bình Dương giai đoạn 2021-2030 được thông qua tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp. VSIP và BWID tiếp tục đóng góp ổn định vào doanh thu. Giá mục tiêu của BCM được định giá ở mức 82.100 đồng/cổ phiếu.

IDC sở hữu lượng quỹ đất lớn, trong đó khoảng 75-80 ha sẵn sàng cho thuê trong năm 2025. Công ty cũng triển khai hai dự án mới là KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa - Vũng Tàu), dự kiến hoàn tất pháp lý trong năm 2024 và bàn giao đất từ 2025. Điều này giúp IDC duy trì tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Giá mục tiêu của IDC được định ở mức 65.200 đồng/cổ phiếu.

Trong khi đó, LPBS đưa ra khuyến nghị mua với IDC, KBC, PHR và DPR. Trong đó, PHR được đánh giá có triển vọng tăng trưởng nhờ quỹ đất KCN khoảng 1.300 ha tại Bình Dương, gồm KCN NTC3 và VSIP III. Công ty dự kiến cho thuê 90-100 ha đất KCN trong năm 2025, giúp lợi nhuận sau thuế đạt 515 tỷ đồng, tăng 29% so với năm 2024. Đồng thời, PHR đang triển khai KCN Tân Lập 1 (201,6 ha), dự kiến bắt đầu cho thuê từ năm 2026. Giá mục tiêu của PHR được LPBS định ở mức 62.800 đồng/cổ phiếu, với tổng lợi tức kỳ vọng 22,8%.

DPR cũng có triển vọng tích cực nhờ tiềm năng chuyển đổi đất cao su sang KCN. Công ty sở hữu hơn 1.600 ha đất có thể chuyển đổi, với kế hoạch chuyển đổi 100 ha trong năm 2024 và tiếp tục mở rộng từ 2025-2030. Dự án KCN Bắc Đồng Phú mở rộng (317 ha) dự kiến được phê duyệt đầu tư trong năm 2025 và bắt đầu cho thuê từ 2026, với giá thuê 80-90 USD/m². Giá cao su toàn cầu dự kiến hồi phục, giúp hỗ trợ thêm lợi nhuận của công ty. LPBS định giá cổ phiếu DPR ở mức 45.300 đồng/cổ phiếu, với tổng lợi tức kỳ vọng 22,4%.

Cổ phiếu KCN nào đáng ‘chọn mặt gửi vàng’?

Một số mã cổ phiếu đáng chú ý trong ngành KCN, dữ liệu từ TS Trần Thăng Long

MBS cũng có đánh giá tích cực đối với BCM và KBC. Theo MBS, KBC có giá mục tiêu 39.200 đồng/cổ phiếu, với dự phóng lợi nhuận giảm 42% trong năm 2024 nhưng sẽ tăng trưởng 26-33% trong hai năm tiếp theo nhờ dòng vốn FDI tăng mạnh. Dự án nhà ở xã hội Nhơn Trạch và khu đô thị Tràng Duệ sẽ cải thiện kết quả kinh doanh.

Trong khi đó, BCM được MBS định giá ở mức 82.500 đồng/cổ phiếu, với kỳ vọng lợi nhuận ròng tăng 29-33% trong giai đoạn 2025-2026 nhờ hưởng lợi từ các hiệp định kinh tế và sự nâng cấp quan hệ ngoại giao giữa Việt Nam với Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc. Dự án KCN Cây Trường sẽ bổ sung đáng kể quỹ đất kinh doanh. Ngoài ra, BCM còn có kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu mới với giá dự kiến 50.000 đồng/cổ phiếu trong năm 2024-2025.

Nhìn chung, cổ phiếu KCN được dự báo sẽ có triển vọng khả quan, nhưng sự phân hóa giữa các doanh nghiệp là rõ rệt. Những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng khai thác, vị trí đắc địa và tiềm lực tài chính mạnh sẽ là những cái tên nổi bật, trong đó IDC, KBC, BCM, PHR và DPR được nhiều tổ chức đánh giá cao như đã nêu.