Cổ phiếu DXS: “Bán bia kèm lạc”

Chương trình ưu đãi khi mua cổ phiếu trong đợt phát hành ra công chúng theo kiểu “bán bia kèm lạc” của Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) đang được các môi giới tích cực chào mời nhà đầu tư tham gia.

Không ít môi giới mời chào mua cổ phiếu DXS phát hành thêm với những lời tư vấn có cánh như “khi chào sàn có thể tăng kịch biên độ 20%”, “cơ hội đầu tư quý II, lợi nhuận kỳ vọng 15%”, “khả năng lợi nhuận 25% trong vòng 1 tháng”… Có môi giới còn mời nhà đầu tư tham gia nhóm gom cổ phiếu lẻ DXS.

DXS chào bán 71.660.228 cổ phiếu, tương đương 20% sau đợt chào bán (trong đó cổ đông hiện hữu chào bán hơn 35,8 triệu cổ phiếu, phát hành sơ cấp 35,8 triệu cổ phiếu cho cổ đông mới) với giá 32.000 đồng/cổ phiếu, khối lượng đăng ký mua tối thiểu là 1.000 cổ phiếu. Cổ phiếu dự kiến sẽ niêm yết trên HOSE vào ngày 24/5/2021.

Các môi giới cho biết, đăng ký mua cổ phiếu DXS trong thời gian từ 31/3/2021 đến hết 19/4/2021, nhà đầu tư sẽ được hưởng chiết khấu từ 3 - 10% khi mua các sản phẩm của công ty mẹ là Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) làm chủ đầu tư hoặc nhà phát triển trong thời gian từ 31/3/2021 đến trước 20/5/2021.

Cụ thể, nhà đầu tư sẽ được chiết khấu 3% giá mua sản phẩm bất động sản khi mua 10.000 cổ phiếu; chiết khấu 5% khi mua 50.000 cổ phiếu; chiết khấu 10% khi mua 100.000 cổ phiếu.

Một nguồn tin cho hay, đến thời điểm hiện tại, khoảng 85% lượng cổ phiếu DXS do Công ty Chứng khoán SSI phân phối đã được nhà đầu tư đăng ký mua. Tuy nhiên, SSI chỉ là 1 trong 8 công ty chứng khoán thực hiện phân phối cổ phiếu nên chưa thể khẳng định được hiệu quả chương trình “bán bia kèm lạc” của DXS.

Trước đó, tháng 7/2020, DXG đã thực hiện chương trình tương tự: mua 10.000 cổ phiếu DXG sẽ được giảm giá 10% khi mua sản phẩm dự án Khu đô thị thương mại dịch vụ Gem Sky World ở Long Thành, Đồng Nai.

Nhưng tại thời điểm tháng 7 năm ngoái, giá cổ phiếu DXG dao động phổ biến trong khoảng 12.000 - 13.000 đồng/cổ phiếu. Còn hiện tại, DXS đang được chào bán với giá 32.000/cổ phiếu và các mức ưu đãi có sự khác biệt.

Cụ thể, với mức giá 32.000/cổ phiếu, nhà đầu tư DXS sẽ phải bỏ ra tối thiểu 320 triệu đồng, 1,6 tỷ đồng và 3,2 tỷ đồng để nhận được các mức ưu đãi tương ứng là 3%, 5% và 10%. Trong khi 9 tháng trước, nhà đầu tư DXG chỉ cần bỏ 130 triệu đồng để hưởng mức chiết khấu 10% khi mua sản phẩm bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, ông Dương Văn Bắc, Phó tổng giám đốc vận hành DXS giải thích, định hướng chiến lược và lợi nhuận của hai công ty khác nhau nên định giá cổ phiếu khác nhau trong cùng một thời điểm. Điều này không có gì bất thường, còn lại tùy thuộc vào “khẩu vị” của nhà đầu tư.

Một chuyên gia phân tích nhìn nhận, cổ phiếu DXS có thể mang lại cơ hội thu lời cho nhà đầu tư trên cả thị trường chứng khoán và bất động sản nếu thị trường có diễn biến thuận lợi. Xét trung và dài hạn, có một số điểm mà nhà đầu tư cần cân nhắc.

Thứ nhất, môi giới bất động sản không có lợi thế cạnh tranh bền vững, bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có thể gia nhập ngành và giành thị phần. Hơn nữa, nếu thị trường bất động sản gặp khó khăn, khả năng duy trì lợi nhuận bền vững của doanh nghiệp môi giới là thiếu chắc chắn, đồng nghĩa với giá cổ phiếu sẽ bị tác động.

Thứ hai, DXS phân phối độc quyền sản phẩm của DXG, nhưng đi cùng với đó cũng là rủi ro về lâu dài. Lợi nhuận của DXS cho các dòng sản phẩm công ty mẹ chỉ đạt 34% so với sản phẩm bên ngoài là 80%.

Thứ ba, mức giá mở bán lần đầu được cho là cao so với mặt bằng các mã cổ phiếu bất động sản, có khả năng sau một thời gian lên sàn, giá cổ phiếu DXS sẽ giảm khi nhiều công ty cùng ngành đang có kế hoạch kinh doanh tiềm năng trong năm 2021. Mặt khác, với chương trình kích cầu của DXS, ai cần mua cổ phiếu cũng đều mua được, vậy thì khi lên sàn, nhà đầu tư sẽ bán cho ai?

Đáng chú ý, giai đoạn 2017 - 2019, DXS tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng lên 3.000 tỷ đồng, không có thặng dư vốn cổ phần, đồng nghĩa với việc Công ty phát hành cổ phiếu bằng mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Loại cổ phiếu này có thể được tung ra thị trường tới đây.