Cổ phiếu BĐS Việt đang ở chu kỳ nào?

Chuyên gia của VNDIRECT cho rằng thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản dường như đã ở lại phía sau, nhưng những thách thức vẫn còn đó.

Cụ thể, năm 2023 sẽ là một năm của việc tiếp tục tháo gỡ các nút thắt tồn đọng và thị trường có thể ấm dần lên từ giữa năm 2024. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ thủ tục pháp lý và diễn biến thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản nói chung.

Theo đại diện VNDIRECT, có 3 điểm chính đáng quan tâm của thị trường lúc này.

Đầu tiên, Chính phủ liên tục có các chính sách hỗ trợ khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là về trái phiếu doanh nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2023, VNDIRECT nhận thấy rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm bớt phần nào khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.

Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn trong các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi điều kiện thị trường. VNDIRECT đánh giá rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ năm trước đó) trong nửa cuối năm 2023 và 124.200 tỷ đồng (tăng 16%) trong năm 2024.

Thứ hai, lãi suất đang giảm dần. Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã giảm 0,3 - 0,4 điểm phần trăm trong 5 tháng đầu năm 2023, dao động từ 6,6% đến 8,2%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Hiện lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao khoảng 13-14%. Phía VNDIRECT cho rằng thị trường bất động sản sẽ có thể ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức khoảng 10-11%.

Thứ ba, định giá ngành bất động sản Việt Nam đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần.

“Nhìn qua bối cảnh đó, chúng ta có thể thấy được đã xuất hiện những điểm đảo chiều về xu hướng lãi suất cũng như nới lỏng dần yếu tố pháp lý. Do vậy, theo quan điểm của tôi, hiện tại đang là vùng đáy của các cổ phiếu bất động sản, tuy nhiên do hoạt động kinh doanh chưa thể hiện sự khởi sắc trở lại nên cổ phiếu bất động sản sẽ chưa thể bứt phá mạnh mà sẽ tích lũy và tạo mặt bằng về giá, trước khi chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng hơn và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ghi nhận những sự tích cực hơn. Mặc dù những rủi ro đối với các cổ phiếu bất động sản là vẫn hiện hữu ở thời điểm hiện tại nhưng dường như những rủi ro này đang dần dần được xóa bỏ”, ông Toàn cho hay.