Cổ phiếu bất động sản tăng giá

Doanh nghiệp bất động sản có của để dành là người mua trả tiền trước

Kỳ vọng lợi nhuận

Sau khi chạm đáy ngắn hạn ngày 19/7, thị trường chứng khoán đã tăng điểm trở lại. Tính đến ngày 17/8, chỉ số VN30 của 30 cổ phiếu có vốn hóa và thanh khoản hàng đầu trên sàn HOSE tăng 8,7%, lên 1.494,12 điểm. Trong khi đó, chỉ số giá của các cổ phiếu vốn hóa trung bình (midcap) có mức tăng mạnh hơn (13,7%), đạt 1.687,24 điểm.

Dòng tiền dịch chuyển vào nhóm midcap thuộc lĩnh vực vận tải, cảng biển, phân bón, hóa chất, hàng thiết yếu, nhất là bất động sản.

Cổ phiếu thuộc các lĩnh vực trên thu hút dòng tiền bởi doanh nghiệp hưởng lợi nhờ giá bán hàng hóa, dịch vụ tăng cao. Đối với lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư kỳ vọng vào điểm rơi lợi nhuận trong 2 quý cuối năm và môi trường lãi suất thấp sẽ hỗ trợ giá tài sản gia tăng sau dịch Covid-19.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), số lượng dự án dự kiến triển khai trong giai đoạn 2021 - 2023 của hầu hết doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh so với giai đoạn 2018 - 2020 và bắt đầu được bàn giao từ quý III và quý IV/2021. Giai đoạn cuối năm 2021 sẽ là điểm rơi lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp.

Ngoài ra, môi trường lãi suất thấp và các gói tài chính linh hoạt sẽ là đòn bẩy hỗ trợ cho sự phục hồi của ngành. Tuy nhiên, BSC cũng lưu ý, dịch bệnh có thể ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp.

“Của để dành” tăng

Dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp, có thể làm trì hoãn thời điểm mở bán dự án mới của các công ty bất động sản, nhưng đối với các dự án đã bán và đang thu tiền theo tiến độ, nhất là các dự án nhà đất, tiến độ thu tiền thường chỉ trong vòng 6 tháng, thì mức độ ảnh hưởng không đáng kể, doanh nghiệp vẫn có khả năng ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Thống kê 12 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2021, giá trị khoản mục người mua trả tiền trước tăng 39,5% so với đầu năm.

Trong đó, giá trị này tại Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) tăng 332,7%, lên 251,4 tỷ đồng và chiếm 13,8% tổng nguồn vốn. Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) có mức tăng 116,8%, đạt 195,8 tỷ đồng và chiếm 5,8% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) có mức tăng 64,4%, đạt 1.444,2 tỷ đồng và chiếm 13,7% tổng nguồn vốn…

Xét tỷ trọng so với quy mô nguồn vốn của doanh nghiệp thì Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) ghi nhận 739,8 tỷ đồng người mua trả tiền trước, chiếm 34,8% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) ghi nhận 3.166 tỷ đồng, chiếm 26,5% tổng nguồn vốn; Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) ghi nhận 2.088,4 tỷ đồng, chiếm 17% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) ghi nhận 2.729,6 tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng nguồn vốn…

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2021 có một số công ty thực hiện bàn giao dự án và ghi nhận doanh thu nên “của để dành” suy giảm đáng kể.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có khoản mục người mua trả tiền trước tính đến 30/6/2021 giảm 54,8% so với đầu năm, xuống 1.320,4 tỷ đồng và chiếm 4,8% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có mức giảm 38,8%, xuống 1.328 tỷ đồng và chiếm 9,5% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX) có mức giảm 16,7%, còn 55 tỷ đồng và chiếm 0,6% tổng nguồn vốn.

Như vậy, nhiều doanh nghiệp gia tăng được “của để dành”, là cơ sở để nhà đầu tư ước tính điểm rơi lợi nhuận khi doanh nghiệp bàn giao dự án. Một số doanh nghiệp có “của để dành” suy giảm, điều này sẽ gây khó khăn cho nhà đầu tư khi ước lượng kết quả kinh doanh và điểm rơi lợi nhuận trong thời gian tới.

Được biết, tính tới 30/6/2021, NTL ghi nhận tồn kho dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 là 309,5 tỷ đồng và người mua trả trước cho dự án là 243,99 tỷ đồng, tăng 193,19 tỷ đồng so với đầu năm. Doanh nghiệp này đang trong quá trình ghi nhận lợi nhuận từ dự án Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, giúp nhà đầu tư tăng kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận vào những tháng cuối năm.

Tại HDG, doanh nghiệp dự kiến bàn giao 100 căn biệt thự, liền kề tại dự án Hado Charm Villas trong quý III/2021. Dự án có quy mô 30 ha, toàn bộ là nhà thấp tầng với 528 căn biệt thự, liền kề, shophouse và doanh nghiệp bắt đầu bàn giao những sản phẩm đầu tiên trong năm 2021. Ngoài ra, ba dự án năng lượng gồm Thủy điện Sông Tranh 4, Thủy điện Đăk Mi 2 và Điện gió 7A sẽ phát điện thương mại trong quý III/2021.

Đối với AGG, trong năm 2021, doanh nghiệp dự kiến bàn giao hai dự án là The Sóng và Sky89, với tổng số lượng 2.000 sản phẩm. Dự án The Sóng ước tính mang lại doanh thu 4.300 tỷ đồng và lợi nhuận 720 tỷ đồng; dự án Sky89 ước tính mang lại doanh thu 1.330 tỷ đồng và lợi nhuận 176 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2021, tồn kho dự án The Sóng tăng 398,8 tỷ đồng, lên 3.007,6 tỷ đồng; dự án Sky89 tăng 80,6 tỷ đồng, lên 957,5 tỷ đồng; người mua trả trước tăng 613 tỷ đồng, lên 3.166 tỷ đồng. Theo đó, khả năng AGG chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hai dự án trên, mà sẽ ghi nhận trong 6 tháng cuối năm.

Ngược lại, một số doanh nghiệp như DXG, KDH, HPX… có khoản mục người mua trả tiền trước suy giảm, đặc biệt là dòng tiền kinh doanh âm. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2021, DXG ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 33,1 tỷ đồng. Trước đó, giai đoạn 2009 - 2020, dòng tiền kinh doanh của DXG nghiệp liên tục âm, tổng cộng 4.542,28 tỷ đồng, doanh nghiệp phải huy động dòng tiền tài chính từ cổ đông và đi vay để bù đắp.

Tại KDH, trong 6 tháng đầu năm nay, bên cạnh “của để dành” giảm mạnh thì dòng tiền kinh doanh chính đảo chiều, chuyển từ dương sang âm 841,3 tỷ đồng, chủ yếu do hụt khoản mục người mua trả tiền trước. Tương tự, dòng tiền kinh doanh chính của HPX âm 1.549,8 tỷ đồng (cùng kỳ năm ngoái âm 180,7 tỷ đồng).