Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào sẽ "dậy sóng"?

Làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, ngày càng gia tăng. Vậy cổ phiếu khu công nghiệp nào sẽ được hưởng lợi?.

Sự bùng phát của dịch COVID-19 đã tác động tiêu cực kinh tế toàn cầu, nhất là đối với các công ty đa quốc gia. Mới đây, Apple đã công bố điều chỉnh giảm mục tiêu doanh thu quý 1/2020 từ 84 tỷ USD xuống còn 63 tỷ USD do các nhà máy tại Trung Quốc ngừng hoạt động. Tuy nhiên, một số công ty vẫn duy trì hoạt động sản xuất khi dịch COVID-19 bùng phát vì các nhà máy được đặt bên ngoài Trung Quốc, chẳng hạn như Samsung với các nhà máy sản xuất đặt tại Việt Nam vẫn duy trì hoạt động ở công suất cao.

Điều đó đã tạo ra một xu hướng mới nhằm giảm sự phụ thuộc vào các nhà máy ở Trung Quốc, và Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi trong ASEAN. Tiếp đó, Google và Microsoft chuyển một số dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và Thái Lan.

Theo thông tin từ Nikkei, Google dự kiến sẽ bắt đầu bán dòng điện thoại Pixel4A và Pixel5 với một phần được sản xuất tại Việt Nam trong nửa cuối năm 2020. Microsoft dự kiến sẽ bắt đầu sản xuất dòng máy tính Surface, gồm máy tính để bàn và máy tính xách tay tại Việt Nam trong quý 2/2020.

Theo đánh giá của các chuyên gia, so với các quốc gia trong khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, năng lượng và nhà xưởng thấp.

Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh. Các công ty trong các KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn giảm thuế, miễn thị thực... Ưu đãi thuế cho các công ty trong các KCN bao gồm miễn thuế từ 2 đến 4 năm, giảm thuế trong 3 đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Trong số các doanh nghiệp hưởng lợi từ ưu đãi nói trên phải kể tới VGC- Tổng Công ty cao su Việt Nam. VGC sở hữu quỹ đất KCN lớn nhất khu vực miền Bắc trong số các công ty niêm yết với 10 KCN, tổng diện tích sẵn sàng cho thuê đạt hơn 1.100 ha. Một số KCN của VGC nằm ở vị trí thuộc khu vực công nghệ cao và có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, kết nối dễ dàng với sân bay và các cảng biển miền Bắc, có thể đóng góp cho tăng trưởng doanh thu của VGC trong các năm tới, gồm KCN Đông Mai tại Quảng Ninh và KCN Yên Phong ở Bắc Ninh, gần với khu công nghệ cao Samsung Bắc Ninh và Vinfast Hải Phòng.

Hay như KBC- Tổng Công ty Kinh Bắc có thể hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch nhà máy của các công ty công nghệ cao, nhờ vào danh sách khách hàng gồm những công ty công nghệ lớn như Foxconn và LG.KBC có quỹ đất KCN lớn thứ hai tại khu vực miền Bắc. Cuối năm 2019, KBC vẫn còn khoảng 540 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê, giúp KBC có thể hấp thụ được làn sóng chuyển dịch nhà máy sắp tới. Dự án khu dân cư đã sẵn sàng bàn giao: phân khúc dự án khu dân cư dự kiến sẽ đóng góp lớn vào tăng trưởng doanh thu của KBC trong giai đoạn 2020- 2022 sau khi các vấn đề về pháp lý tại dự án Tràng Duệ được xử lý sớm.

Đối với ITA- Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo đã công bố BCTC năm 2019 với doanh thu và lợi nhuận bất ngờ được điều chỉnh tăng mạnh so với báo cáo được tự lập trước đó. Theo đó, doanh thu thuần đạt 1.306,6 tỷ đồng, cao gấp 2,7 lần cùng kỳ 2018. Sau khi trừ các khoản chi phí, ITA lãi ròng 206 tỷ đồng, tăng cao gấp 2,5 lần cùng kỳ, trong đó lợi nhuận sau thuế (LNST) thuộc về công ty mẹ đạt 203 tỷ đồng – Đây cũng là mức lãi cao nhất mà ITA đạt được kể từ năm 2011 đến nay.

Đáng chú ý trước đó trong báo cáo tự lập, ITA công bố năm 2019 doanh thu chỉ đạt 455 tỷ đồng, LNST công ty mẹ đạt 99 tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự điều chỉnh doanh thu và lợi nhuận tăng cao so với báo cáo tự lập đến từ việc ITA ghi nhận doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng. Cụ thể ITA đã ghi nhận doanh thu một lần cho toàn bộ thời gian cho thuê lại đất đã phát triển cơ sở hạ tầng tại KCN Tân Tạo – khi mở rộng trên tổng diện tích 904.047 m2 và KCN Tân Đức trên tổng diện tích 1.673.327 m2.

Tuy nhiên, kiểm toán có đưa ra vấn đề nhấn mạnh là Tập đoàn có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho Nhà nước một lần cho toàn bộ thời gian thuê của diện tích đất đã được cho thuê nêu trên theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần mà số tiền này có thể khác với số tiền đã được Tập đoàn trích trước (hiện ITA đang trích giá vốn là 886 tỷ đồng).

Ngoài ra kiểm toán cũng nêu vấn đề nhấn mạnh đối với khoản đầu tư vào TEDC và TEC 2 với tổng giá trị 2.170 tỷ đồng và khoản phải thu từ TEDC, TEC 2 và TEC với số tiền 1.359 tỷ đồng. Việc thu hồi các khoản đầu tư và khoản phải thu này được Ban Giám đốc ITA xác định dựa trên giả định là TEC sẽ tiếp tục thực hiện dự án nhiệt điện Kiên Lương – tuy nhiên đến thời điểm này TEC vẫn đang trong quá trình xin các phê duyệt cần thiết từ các cơ quan chức năng cho dự án này.

Theo báo cáo của VNDirect, các thành phố như Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam và Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc, và các tỉnh cấp 2 (Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu ở phía Nam và các tỉnh Ninh Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nam ở phía Bắc) đang thu hút nhiều khách thuê mới nhờ giá cho thuê tốt và hệ thống cơ sở hạ tầng được bộ được phát triển để liên kết các trung tâm sản xuất với nhau.

Để xem xét các cổ phiếu KCN sau dịch bệnh COVID-19, VNDirect cho rằng các công ty phát triển KCN vẫn có triển vọng do nhu cầu đất công nghiệp tăng mạnh. Tuy nhiên, mỗi công ty có đặc điểm khác nhau với từng thách thức và cơ hội riêng biệt. Do vậy, bộ ba cổ phiếu VGC, ITA, KBC với các đặc điểm sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa; có danh mục khách hàng lớn mạnh sẽ thu hút mạnh được nhà đầu tư nước ngoài…