Cổ phiếu bất động sản công nghiệp lưỡng lự sóng mới

Giá thuê đất thiết lập mặt bằng mới và tạm neo ở mức giá cao hay còn tiếp tục tăng trong thời gian tới, làm bệ đỡ cho triển vọng giá cổ phiếu là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra.

Những yếu tố chưa đo lường

Đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4 ảnh hưởng nặng nề đến hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang thời gian qua.

Khi dịch bệnh mới bùng phát, Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) phải tạm dừng hoạt động cùng với các khu công nghiệp khác trong tỉnh theo Chỉ thị 16/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ để đảm bảo công tác phòng chống dịch Covid-19.

Trong khi đó, tại Khu công nghiệp Yên Phong do Tổng công ty Viglacera (mã VGC) làm chủ đầu tư nằm trên địa bàn huyện Yên Phong, một trong những khu vực có nhiều ca mắc Covid-19 nhất ở tỉnh Bắc Ninh, UBND huyện đã yêu cầu 100% doanh nghiệp ký cam kết và xây dựng kịch bản phòng chống dịch cụ thể, chi tiết. Nếu doanh nghiệp không đảm bảo đủ các điều kiện phòng chống dịch có thể sẽ bị yêu cầu tạm dừng sản xuất.

Lãnh đạo KBC thừa nhận, đợt bùng phát dịch bệnh lần này ảnh hưởng tới kế hoạch đầu tư mở rộng khu công nghiệp của Công ty.

Bên cạnh dịch bệnh, thông tin đáng chú ý gần đây với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP, điều chỉnh một số quy định cho khu công nghiệp và cụm kinh tế.

Trong đó, Dự thảo Nghị định cho phép phân cấp phê duyệt thành lập các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng các khu công nghiệp theo 1 trong 2 phương án: Một là, ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư; Hai là, phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Theo quy định hiện hành, tất cả các quyết định cấp phép thành lập khu công nghiệp đều phải được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ.

Về việc xét duyệt các khu công nghiệp mới, điều chỉnh và mở rộng khu công nghiệp, theo dự thảo Nghị định, tổng diện tích đất của các khu công nghiệp tối thiểu là 75 ha. Khu công nghiệp phải có tối thiểu 5% tổng diện tích đất dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo.

Công ty Chứng khoán SSI nhận định, Nghị định mới sẽ hợp lý hóa quy trình xin cấp phép khu công nghiệp mới và khu công nghiệp mở rộng.

Ngoài ra, ưu đãi sẽ dành cho các khu công nghiệp sinh thái, dự án công nghệ cao, dự án công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Những chủ đầu tư khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp thấp hơn 60%, như SZC (tỷ lệ lấp đầy khoảng 40%) sẽ có thể xin phép phát triển khu công nghiệp mở rộng bằng cách thu hút khách thuê trong các lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các khu công nghiệp mới tăng lên (năm 2021, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng khoảng 10 - 50% so với năm 2019), do đó, tỷ suất lợi nhuận của các khu công nghiệp mới sẽ thấp hơn các khu công nghiệp hiện hữu. Các khu công nghiệp hiện tại có đất cho thuê như KBC, IDC, SZC, ITA, SIP vẫn có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao hơn đối với hoạt động cho thuê đất.

Ai đi nhanh sẽ thắng, có vẻ như các doanh nghiệp đang chạy đua để giành lợi thế. Đơn cử như VGC có kế hoạch đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Thuận Thành (Bắc Ninh), quy mô 249 ha và mở rộng đầu tư lĩnh vực bất động sản công nghiệp với các dự án tại Đông Mai - Quảng Ninh (160 ha), Phú Hà - Phú Thọ (356 ha), Tiền Hải - Thái Bình (294 ha), Đồng Văn - Hà Nam; mở rộng Khu công nghiệp Yên Phong - Bắc Ninh (314 ha), Phong Điền - Huế (284 ha), Yên Mỹ - Hưng Yên (280 ha).

Dù giá thuê bất động sản công nghiệp đã tăng mạnh, song so với khu vực, mức giá ở Việt Nam vẫn khá cạnh tranh.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận xét, chi phí thuê bất động sản công nghiệp cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực. Hiện giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn khoảng 25 - 30% so với Indonesia và Thái Lan. Giá đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7 - 8% tại khu vực phía Nam và 5 - 6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021.

Triển vọng cổ phiếu

Giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp có sự điều chỉnh trong bối cảnh bị ảnh hưởng bởi đợt dịch Covid-19 lần thứ tư.

“Giá cổ phiếu vừa qua sụt giảm vì dịch Covid-19, cũng như giá trước đó tăng cao nên một bộ phận nhà đầu tư chốt lời. Tâm lý một số nhà đầu tư lung lay, nhưng tôi và không ít người khác vững niềm tin vào nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp khi nhìn về dài hạn. Tôi đã mua cổ phiếu KBC từ tháng 1/2021 và đến nay vẫn nắm giữ”, anh Trung, một nhà đầu tư chia sẻ.

Giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã hồi phục khá rõ rệt. Tính từ ngày 4/5/2021 khi dịch Covid-19 lần thứ 4 xuất hiện đến ngày 8/6/2021, giá cổ phiếu KBC giảm 18,2%, từ 37.550 đồng/cổ phiếu xuống 30.700 đồng/cổ phiếu, dù thị trường chung có diễn biến tích cực.

Tuy nhiên, giá cổ phiếu KBC sau đó hồi phục, hiện đã lấy lại được hầu hết mức điểm đã mất. Kết quả kinh doanh quý I/2021 tăng trưởng mạnh (lợi nhuận đạt kỷ lục), mục tiêu doanh thu, lợi nhuận năm nay ở mức cao và triển vọng mảng bất động sản công nghiệp vẫn sáng là điểm tựa cho giá cổ phiếu KBC.

Tương tự, kể từ ngày 4/5, cổ phiếu VGC của Tổng công ty Viglacera - CTCP có diễn biến giảm, nhưng hiện chưa hồi phục, tính đến cuối tuần qua mất khoảng 15% giá trị.

VGC cũng có kết quả kinh doanh quý I/2021 khả quan, mảng kinh doanh bất động sản công nghiệp đóng góp lớn trong cơ cấu doanh thu. Ba tháng đầu năm nay, VGC lãi 277 tỷ đồng, gấp gần 3 lần cùng kỳ năm ngoái.

Cổ phiếu ITA của Công ty cổ phần Đầu tư và công nghiệp Tân Tạo có diễn biến giảm sau khi dịch Covid-19 bùng phát, nhưng sau đó phục hồi lên mức cao hơn, dù một số cổ đông nội bộ đăng ký bán ra, trong đó có một phó tổng giám đốc đã bán toàn bộ 1,6 triệu cổ phiếu.

Quý IV/2020, ITA lỗ hơn 10 tỷ đồng, nhưng quý I/2021 lãi 57 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần cùng kỳ và thực hiện được 24% mục tiêu cả năm.

Trong nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, một số cổ phiếu hiện có mức giá cao hơn so với đầu tháng 5/2021 là IDC của Tổng công ty IDICO, SZC của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, NTC của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên…

Công ty Chứng khoán SSI nhận định, tiềm năng tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp năm 2021 là khả quan. Các khu công nghiệp với diện tích cho thuê còn lại lớn như SZC, IDC, BCM, NTC, KBC được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tích cực. Ngược lại, HP1 và LHG có thể ghi nhận lợi nhuận giảm do vướng mắc trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.