Cổ phiếu bất động sản còn gì đáng kỳ vọng?

Thị trường chứng khoán Việt Nam quý II/2022 chứng kiến những phiên giảm điểm liên tiếp, đặc biệt là nhóm cổ phiếu bất động sản, nhiều mã chứng khoán đã giảm 50% từ đỉnh ngắn hạn. Vậy từ giờ tới cuối năm, cổ phiếu bất động sản còn gì đáng kỳ vọng?

Nhiều cổ phiếu chia hai, chia ba từ đỉnh

"Tấc đất, tấc vàng" - Quan niệm mảnh đất là gia sản đã ngầm hiện hữu trong tâm lý người Việt Nam. Kể cả trên thị trường chứng khoán, tâm lý chuộng đất hay bất động sản cũng được thể hiện khá rõ ở một bộ phận nhà đầu tư.

Giai đoạn nửa cuối năm 2021 đến tháng 3/2022, bất động sản là nhóm cổ phiếu nổi trội nhất trên thị trường chứng khoán. Thời điểm đó, nhóm “cổ đất” ghi nhận mức tăng trung bình từ 50 - 200%. Thậm chí, cứ mã chứng khoán nào liên quan đến nhóm này, bất chấp doanh nghiệp làm ăn thua lỗ cũng trở thành “hàng hot”.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 liên tiếp những thông tin tiêu cực liên quan đến thị trường bất động sản, từ vụ đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm đến những vụ xử phạt trên thị trường trái phiếu, thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, cộng hưởng với đà giảm chung của thị trường khiến nhóm “cổ đất” giảm mạnh trong nửa đầu năm nay. Nhiều mã cổ phiếu đã giảm khoảng 40 - 60%, thậm chí có cổ phiếu giảm tới 70% so với vùng đỉnh ngắn hạn.

"Đãi đất" tìm vàng - câu chuyện nửa cuối năm 2022

Sau đợt giảm giá mạnh, thị giá phần lớn cổ phiếu bất động sản đã về vùng hợp lý, thậm chí khá rẻ so với tiềm năng doanh nghiệp như VHM, KDH, NLG… Đây là những doanh nghiệp sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2022.

Với VHM, dự phóng về kết quả kinh doanh có thể đạt kế hoạch đề ra trong năm nay nhờ hoàn tất công tác bán hàng của hàng loạt dự án như Smart City, Ocean Park và Grand Park và mở bán các dự án mới như The Empire (tên cũ là Dream City), Đại An, Wonder Park.

Với NVL, VCSC dự báo doanh nghiệp này có thể ghi nhận con số lãi ròng 5.600 tỷ đồng trong năm 2022, tương ứng tăng 74% so với năm 2021. Dự phóng này dựa trên cơ sở biên lợi nhuận cao hơn nhờ bàn giao các căn hộ đã bán tại Aqua City, NovaWorld từ năm 2021 và ghi nhận các khoản lãi từ định giá lại tài sản khi hợp nhất các khoản đầu tư (quỹ đất/công ty con) hoặc thoái vốn.

Còn đối với NLG, sau ba dự án phát triển theo hình thức liên doanh đầu tiên, doanh nghiệp đang phát triển tổng quỹ đất có quy mô 640 ha tại các thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ, Hải Phòng.

Về khả năng phục hồi của nhóm bất động sản, phải dựa vào câu chuyện riêng của doanh nghiệp. Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức như giá vật liệu tăng làm tăng giá nhà ở, dòng vốn ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị kiểm soát chặt, lãi suất cho vay cũng trong xu hướng tăng, ảnh hưởng đến sức cầu trên thị trường bất động sản.

Chưa kể, các doanh nghiệp ngành này đang phải đối mặt với áp lực lớn từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu mới gặp nhiều trở ngại do cơ quan quản lý siết lại quản lý và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp địa ốc sau hàng loạt vụ việc sai phạm trong lĩnh vực này bị xử lý hồi đầu năm nay.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp có vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn… sẽ có cơ hội phát triển. Ngược lại, những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn dự báo sẽ gặp nhiều rủi ro.

Nhìn chung, bất động sản là ngành trụ cột trên thị trường chứng khoán Việt Nam, tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, chúng ta cần đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp, dựa trên các tiêu chí như tài chính đủ vững để “sống sót” sau đại dịch, có các dự án có thể đón điểm rơi kết quả kinh doanh sau đại dịch, có quỹ đất lớn để triển khai các dự án mới…