Cổ phiếu bất động sản bao giờ "thức giấc"?

Những chuyển động về chính sách và thực tế thị trường đang hỗ trợ đà hồi phục của nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán. Các chuyên gia kỳ vọng, tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tăng tốc, do tính thời vụ cuối năm, tuy nhiên xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và có thể dần rõ nét hơn khi sức khỏe doanh nghiệp bất động sản được cải thiện.

Lợi nhuận sẽ phân hóa rõ nét

Sau giai đoạn khó khăn kéo dài suốt năm 2023 và nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi, nhờ sự hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ và những cải thiện trong điều kiện kinh tế vĩ mô. Mặc dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường này đang có các tín hiệu tích cực ngày càng rõ ràng.

Xem xét lại các chu kỳ bất động sản trước, thời điểm kinh tế ghi nhận sự chuyển pha từ phục hồi sang tăng trưởng, cũng là giai đoạn mà bất động sản rục rịch tăng giá và giao dịch sôi động. Với bức tranh nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trong nửa sau năm 2024 cũng như năm 2025, thì cầu đầu tư bất động sản sẽ còn cải thiện mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn kích cầu cho kinh tế hiện tại, các chính sách của Chính phủ, đặc biệt là lãi suất luôn được ưu tiên giữ ở mức thấp để thúc đẩy tăng trưởng. Từ đó, lãi suất vay mua nhà giảm, hỗ trợ cho việc chuẩn bị vốn mua nhà của người dân cũng có phần dễ dàng và hấp dẫn hơn. Cùng với nhiều chính sách ưu đãi từ phía các doanh nghiệp bất động sản, ghi nhận trên thực tế, nhu cầu từ phía người mua thực tế vẫn duy trì ở mức rất cao trong thời gian qua.

Cùng với đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản cũng được kỳ vọng tăng trưởng, dù rằng có sự phân hóa rõ nét. Công ty Chứng khoán MB (MBS) ước tính, lợi nhuận doanh bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp theo khu vực trong quý III/2024, trong đó bất động sản nhà ở giảm 3% so với cùng kỳ, bất động sản khu công nghiệp tăng 169% so với cùng kỳ từ nền thấp cùng kỳ.

Cụ thể, các doanh nghiệp bất động sản với thị trường trọng điểm phía Nam như NVL, DXG sẽ tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh quý III khiêm tốn khi thiếu vắng các dự án mở bán mới và tình hình thị trường trầm lắng. Một số doanh nghiệp với các dự án hoàn thiện pháp lý như KDH, NLG sẽ có thể có lợi thế trong thời gian sắp tới dựa vào thời điểm mở bán. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản với các dự án tập trung tại khu vực phía Bắc như VHM có thể sẽ tiếp tục hưởng lợi từ mức thanh khoản cao và pháp lý hoàn thiện.

Ở chiều ngược lại, bất động sản khu công nghiệp được dự báo vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt nhờ dòng vốn FDI tích cực từ đầu năm. Tuy nhiên, mức tăng trưởng lợi nhuận ròng quý III/2024 sẽ khác nhau giữa các công ty khu công nghiệp do thời điểm bàn giao đất trong năm.

Các chuyên gia đánh giá, cơ hội đầu tư vào cổ phiếu bất động sản theo đó cũng sẽ phân hóa. Những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này. Trái lại, đối với các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định của luật ngày càng chặt chẽ.

Kỳ vọng sẽ sớm “thức giấc”

Là nhóm cổ phiếu “ngủ quên” khi bị dòng tiền bỏ rơi trong giai đoạn thị trường chứng khoán khởi sắc nửa đầu năm 2024, nhóm bất động sản đang được kỳ vọng sẽ “thức giấc” trong những tháng cuối năm, cùng với sự phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường bất động sản.

Ông Bùi Văn Huy - Giám đốc Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, Công ty Chứng khoán DSC cho rằng, thị trường bất động sản đã vượt qua chu kỳ khó khăn trong 2 năm qua và sẽ có bước “chuyển mình” trong cuối năm nay. Động lực lớn nhất đến từ các bộ luật chính yếu (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi) có hiệu sớm lực giúp giải quyết các vướng mắc pháp lý, mở rộng nguồn cung trong tương lai.

Theo ông Huy, các sự kiện đấu giá “ảo”, hay mặt bằng giá chung cư mới tăng cao khiến cho lượng nhu cầu lớn tìm đến sản phẩm chung cư cũ, thuê nhà. Điều này cho thấy nhu cầu mua đang khó đáp ứng với mặt bằng giá cả hiện tại; việc nguồn cung gia tăng hỗ trợ trung bình giá nhà giảm xuống. Ngoài ra, diễn biến lãi suất cho vay giảm sẽ đẩy mạnh nhu cầu tiêu dùng, trong điều kiện các sản phẩm bất động sản có mức giá dễ tiếp cận hơn.

“Đối với các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, kết quả kinh doanh của mỗi công ty có sự phân hóa. Ghi nhận một số tín hiệu từ khả năng bán dự án tốt trong giai đoạn gần đây dựa trên dữ liệu người mua trả tiền trước. Tôi cho rằng, tình hình kết quả kinh doanh sẽ càng mở rộng từ quý IV năm nay khi đây là thời điểm các doanh nghiệp đẩy mạnh mở bán dự án trở lại và nhu cầu mua nhà đón năm mới gia tăng” - ông Huy phân tích.