Có nên tự vận hành condotel?

Khách hàng có thể ủy quyền cho đơn vị thứ ba để vận hành condotel để chủ động quản lý doanh thu, theo chuyên gia.

Tôi có đầu tư hai căn condotel ở Cam Ranh, Khánh Hòa và muốn tự vận hành để chủ động về lợi nhuận khai thác. Tôi biết phần lớn các dự án chủ đầu tư đều đứng ra vận hành kèm cam kết lợi nhuận, nhưng mức cam kết này tôi thấy gần như không đạt được, nhất là thời điểm thị trường đi xuống và kinh tế khó khăn như hiện nay.

Xin chuyên gia tư vấn ưu và nhược điểm nếu tôi tự vận hành hai căn condotel của mình là gì?

Chuyên gia tư vấn:

Đối với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự hay condotel (căn hộ du lịch), khách hàng có hai lựa chọn là ủy thác cho chủ đầu tư quản lý và phân chia lợi nhuận hoặc tự vận hành. Mỗi phương án đều có ưu và nhược điểm riêng. Tuy nhiên thực tế có không ít khách hàng lựa chọn phương án tự vận hành thời gian qua vì nhiều chủ đầu tư không trả được cam kết lợi nhuận, gây ra nhiều vụ đổ vỡ condotel.

Trường hợp ủy thác, mặt lợi là các chủ đầu tư thường hợp tác với đơn vị quản lý vận hành khách sạn chuyên nghiệp và các công ty du lịch để đảm bảo nguồn khách du lịch. Điều này có nghĩa là tỷ lệ lấp đầy các căn condotel sẽ cao hơn so với khách hàng tự vận hành. Giá phòng do chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành cho thuê thường cao hơn so với khách hàng tự vận hành đơn lẻ.

Tuy nhiên, nhược điểm là chủ đầu tư hay đơn vị vận hành thường không công bố cụ thể báo cáo tài chính nên khách hàng không biết căn condotel của mình được vận hành và có doanh thu ra sao. Lợi nhuận cũng sẽ chia đều cho các căn, không có việc căn này vận hành tốt, đem lại doanh thu cao hơn thì được chia lợi nhuận nhiều hơn. Ngoài ra, khách hàng cũng phải chấp nhận chi phí đầu vào cao gồm chi phí buồng phòng, bảo vệ... đều được tính vào chi phí vận hành. Tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư condotel thường là 8-2.

Trường hợp tự vận hành, chủ nhà có thể chủ động cho thuê căn hộ và tự do trong hình thức kinh doanh, hạn chế sự phụ thuộc vào chủ đầu tư. Điều đó có nghĩa bạn hoàn toàn chủ động về thiết kế căn hộ, quản lý doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên thực tế không dễ dàng để khách hàng có thể tự vận hành condotel nếu họ không có kinh nghiệm quản lý, vận hành bất động sản nghỉ dưỡng hay có sự hỗ trợ của đơn vị thứ ba.

Thứ nhất, tất cả dịch vụ, tiện ích trong dự án gồm sảnh, hành lang, nhà ăn, hồ bơi, dịch vụ buồng phòng... đều thuộc quản lý của chủ đầu tư, do đó trong quá trình vận hành bạn sẽ không tránh khỏi những vướng mắc về diện tích chung - riêng.

Thứ hai, dù có kinh nghiệm quản lý, việc bạn tự thân vận hành hai căn condotel sẽ vất vả hơn bởi phải gánh nhiều công việc từ thu hút khách du lịch, đầu tư thiết kế và cải tạo căn hộ, dịch vụ chăm sóc khách hàng... Ngoài ra bạn phải thường xuyên kiểm tra các căn hộ để đảm bảo các vấn đề về an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Nếu phải "bán phòng theo ngày" thì không nên tự làm bởi có thể bạn còn bận nhiều công việc khác.

Để kiểm soát được việc kinh doanh condotel và có nhiều thời gian nhàn rỗi hơn, bạn có thể tự tìm kiếm một đơn vị quản lý thứ ba để ủy quyền vận hành. Giải pháp này khá hợp lý vừa đảm bảo sự chủ động của khách hàng vừa hạn chế sự phụ thuộc vào chủ đầu tư.