Có nên thế chấp sổ đỏ lấy 500 triệu xây phòng trọ cho thuê?

Vay 500 triệu đồng xây nhà trọ phải mất khoảng 8 năm mới thu hồi được vốn nên đây chưa phải phương án tối ưu để có ngay dòng tiền thụ động, theo chuyên gia.

Vợ chồng tôi mua được một lô đất ở ấp 6, xã Tân Thạnh Đông (huyện Củ Chi, TP HCM), diện tích 175 m2 (7x25), thổ cư 100%. Khu đất này tôi đang cho hàng xóm mượn làm xưởng gia công đồ gỗ, còn gia đình ở nhờ nhà ngoại tại Bình Thạnh. Tổng thu nhập của vợ chồng hơn 20 triệu đồng một tháng. Vì chi phí cho 4 người tại TP HCM rất nhiều, tôi tính thế chấp sổ đỏ để vay 500 triệu đồng xây dãy nhà trọ (7-8 phòng) cho thuê, lấy dòng tiền thụ động trang trải thêm sinh hoạt gia đình.

Bán kính 3 km xung quanh có nhiều nhà máy, xí nghiệp, song đường vào nhà tôi vẫn là đường đá xanh, hàng xóm làm xưởng mộc nên máy cưa, sấy gỗ kêu suốt ngày. Trong khi từ chỗ ở hiện nay đến vị trí đất khá xa, khoảng 25 km, tôi thường xuyên đi công trình ở tỉnh nên khó quản lý.

Mong chuyên gia và độc giả có kinh nghiệm tư vấn giúp tôi, nên thế chấp sổ đỏ để xây nhà trọ không? Và chi phí 500 triệu đồng có đủ xây dựng dãy phòng trọ 7-8 phòng?

Giá thuê tôi tham khảo khu vực xung quanh khoảng 1,5 triệu đồng cho phòng rộng 15 m2. Với giá cho thuê như vậy có đảm bảo dòng tiền thu về trả lãi và gốc ngân hàng không? Tôi chân thành cảm ơn!

Độc giả Quang Minh

Chuyên gia tư vấn:

Để đánh giá hiệu quả của phương án trên, bạn cần dự tính một số tiêu chí quan trọng gồm tổng vốn đầu tư ban đầu, doanh thu, chi phí quản lý vận hành, thu nhập tạm tính, dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng... Việc này nhằm xem xét thời gian thu hồi vốn.

Về vốn đầu tư ban đầu, lưu ý dành cho bạn là chi phí xây dựng trung bình một phòng phụ thuộc nhiều vào tuổi thọ khai thác. Phần lớn nhà đầu tư chỉ tập trung đến tiền xây ban đầu, ít chú ý tuổi thọ căn nhà và thời gian có thể khai thác cho thuê.

Ví dụ, nếu bạn muốn chất lượng căn nhà đủ khai thác trong 20-30 năm, chi phí đầu tư sẽ tốn khoảng 80 triệu một phòng (tổng 640 triệu đồng cho 8 phòng). Trường hợp tiết kiệm hơn, khoảng 65 triệu đồng một phòng (tổng 520 triệu đồng), bạn phải chấp nhận tuổi thọ khai thác còn 15-20 năm. Thậm chí vốn đầu tư 400 triệu đồng vẫn có thể làm được, song tuổi thọ khai thác chỉ tầm 10 năm. Đây là cách những nhà đầu tư thuê đất hay sử dụng để căn nhà vừa hết khấu hao đúng thời điểm kết thúc thời hạn thuê.

Ngoài tiền vốn ban đầu cho phần xây dựng, bạn cần dự trù thêm khoảng 60 triệu đồng cho chi phí xin giấy phép xây dựng, làm sân chung và đường hành lang di chuyển vào các phòng (khoảng 50 m2), chi phí hoàn công, dự phòng.

Bạn dự kiến xây 8 phòng trọ, diện tích trung bình 15 m2 một phòng. Giả định thời gian khai thác cho thuê trong 20 năm, tổng vốn đầu tư ban đầu cần có khoảng 620 triệu đồng, tương đương 70 triệu một phòng và chi phí khác 60 triệu.

Về doanh thu dự kiến, mỗi căn phòng dự kiến cho thuê 1,5 triệu đồng. Như vậy, mỗi tháng tổng doanh thu khoảng 12 triệu đồng. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kỹ tính khả thi của giá cho thuê và khả năng lấp đầy, bởi vị trí xây khu trọ đang có hai nhược điểm lớn (đường vào nhà vẫn rải đá, hàng xóm làm xưởng mộc nên có tiếng ồn).

Vì ở xa, không thể trực tiếp quản lý, bạn sẽ tốn 2-3 triệu một tháng để thuê đơn vị trung gian (có thể là người địa phương) trông coi nhà, tìm kiếm khách thuê... Trừ đi các khoản này, thu nhập thực tế từ cho thuê 8 phòng trọ khoảng 9 triệu đồng một tháng.

Về dòng tiền trả ngân hàng, giả định bạn vay toàn bộ 620 triệu vốn đầu tư ban đầu, thời gian vay 15 năm, lãi suất trung bình 10% một năm. Hàng tháng, bạn sẽ đóng tiền gốc và lãi bình quân khoảng 6,5 triệu đồng (tháng cao nhất 8,7 triệu, thấp nhất là 3,5 triệu). Với thu nhập từ cho thuê, sau khi trừ tiền trả lãi ngân hàng bạn còn lại khoảng 2,5 triệu đồng.

Sau 15 năm, bạn sẽ hưởng trọn toàn bộ 9 triệu tiền thu nhập từ nhà trọ (với tuổi thọ căn nhà khoảng 20 năm). Vậy nguồn thu nhập cho thuê phòng trọ một tháng chỉ khai thác được khoảng 5 năm cuối của tuổi thọ căn nhà.

Nếu bỏ qua trượt giá lạm phát và lãi tiền gửi ngân hàng của số tiền 2,5 triệu mỗi tháng, tổng thu nhập của phương án này là (2,5 triệu x 12 tháng x 15 năm) + (9 triệu x 12 tháng x 5 năm) = 990 triệu đồng cho 20 năm.

Trường hợp toàn bộ thu nhập 9 triệu hàng tháng được đóng hết cho ngân hàng, không xài trước số tiền 2,5 triệu đồng dư ra, thì sau 8,5 năm sẽ trả xong toàn bộ nợ vay. Bạn sẽ có thu nhập 9 triệu mỗi tháng trong 11,5 năm còn lại của tuổi thọ căn nhà. Tạm bỏ qua trượt giá lạm phát, tổng thu nhập của phương án này (9 triệu x 12 tháng x 11,5 năm) là 1,24 tỷ đồng cho 20 năm.

Với tính toán này, phải mất ít nhất 8 năm để bạn trả hết khoản vay 500 triệu ban đầu, sau đó mới có dòng tiền ổn định. Tức là, đây chưa phải phương án tối ưu thời điểm này, bạn nên tìm cách hiệu quả hơn để có thêm thu nhập trang trải chi phí gia đình.

Ông Lê Quốc Kiên

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập