Có nên tận dụng dòng 'tiền rẻ' để gồng lỗ đất nền chờ sóng lên?

Không ít nhà đầu tư nhà đất sử dụng đòn bẩy tài chính đang mắc kẹt khi phải lựa chọn giữa việc bán cắt lỗ để thu hồi vốn, hay tận dụng cơ hội vay vốn lãi suất thấp để “gồng” thêm, đợi thị trường hồi phục.

Giữa đỉnh sốt đất năm 2021, anh Vũ Thanh Duy (Hà Nội) rót hơn 6 tỷ đồng mua vào 3 lô đất liền kề ven tuyến đường số 28, nằm trong khu đô thị trung tâm TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trong số hơn 6 tỷ đồng vốn ban đầu, có 2,5 tỷ đồng vay nhà băng, lãi suất bình quân 13% (sau ưu đãi).

Mạo hiểm vay tiền gồng lỗ

Dù mua vào lúc sốt đất, nhưng theo anh Duy, với mặt bằng giá hiện tại, nếu bán được, anh sẽ có lãi chênh khoảng 700 - 900 triệu đồng mỗi lô. Vấn đề là dù anh đã chi kha khá tiền cho môi giới nhưng hơn 6 tháng qua không thể tìm được người mua để “chốt lời”.

Kể từ sau Tết Nguyên đán 2024 đến nay, thị trường bắt đầu khởi sắc hơn, “cò” liên tục gọi cho anh Duy để kết nối với khách. Tuy nhiên, điểm chung của đa số khách hiện tại là nhà đầu tư với tâm lý bắt đáy, đòi giảm sâu từ 500 - 700 triệu đồng so với giá mua vào.

“Khoản vay hơn 2,5 tỷ đồng hiện cứ đều đều mỗi tháng ngốn của tôi gần 70 triệu đồng cả vốn và lãi. Áp lực quá lớn khiến tôi từng rao cắt lỗ 2/3 lô để thoát hàng, trả nợ. Nhưng đến đầu tháng 4, khi hồ sơ vay vốn được ngân hàng thông qua, tôi quyết định vay mới để trả khoản cũ, chờ thị trường lên”, anh Duy chia sẻ với VnBusiness.

Việc vay tiền để gồng lỗ chờ thị trường lên được đánh giá ẩn chứa rủi ro nhiều hơn cơ hội.

Theo anh Duy, ưu điểm của khoản vay mới (vay theo diện sản xuất kinh doanh) là lãi suất chỉ hơn 6% cho 6 tháng đầu tiên, 8,2% cho 6 tháng tiếp theo, sau đó thả nổi. Điều này đồng nghĩa, nếu trong vòng 1 năm có thể thoát được hàng với đúng giá, anh Duy sẽ có lợi hơn việc phải cắt lỗ ngay hiện tại (ước tính mất trên 1 tỷ đồng).

Những trường hợp quyết định tận dụng dòng vốn rẻ để đảo nợ, hoặc “gồng lãi” khoản vay cũ, chờ thị trường nổi sóng mới trong ngắn hạn như anh Duy không hiếm trong thời gian qua, đặc biệt là ở những khu vực từng là điểm nóng sốt đất trong quá khứ.

Như trường hợp của anh Võ Hoàng Phúc (TP.HCM), vào cuối năm ngoái, sau khi UBND tỉnh Lâm Đồng chính thức có văn bản bãi bỏ việc cấm tách thửa, đồng thời thị trường xuất hiện dấu hiệu ấm lên, anh quyết định “quay xe” dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (Bảo Lộc).

Sau khi dừng rao bán, anh Phúc đặt sổ đỏ vay thêm tiền ngân hàng để trả lãi khoản nợ cũ. Anh Phúc kỳ vọng thị trường nhà đất Lâm Đồng có thể nóng trở lại trong vòng 6 - 8 tháng giúp anh thoát được hàng với giá tốt, thay vì phải cắt lỗ khoảng 1,3 tỷ đồng.

Cẩn trọng “mất cả chì lẫn chài”

Nhưng người tính không bằng trời tính, thị trường nhà đất Lâm Đồng đã khởi sắc đáng kể, lượng người quan tâm đất nền tăng vùn vụt, mặt bằng giá cũng có dấu hiệu cải thiện, nhưng kể từ tháng 12/2023 đến nay, đã gần 5 tháng trôi qua, anh Phúc vẫn chưa thoát được hàng, lãi cũ cộng lãi mới tiếp tục đè nặng.

Theo tính toán của anh Phúc, nếu bán ngay (vào cuối năm ngoái), anh phải cắt lỗ khoảng 1,3 tỷ đồng. Trong khi vay thêm tiền gồng lỗ thì mỗi tháng anh phải trả lãi khoảng 65 triệu đồng. Tức nếu thoát được hàng trong vòng 1 năm đổ lại với giá gốc, anh sẽ chịu ít thiệt hại hơn.

“Tính toán là thế, nhưng những diễn biến hiện tại tôi cảm thấy rất lo lắng, thị trường vẫn ì ạch, cả trăm người hỏi thì chỉ có một người có thiện chí mua, ai cũng đòi giảm sập sàn. Từ nay đến cuối năm, nếu thanh khoản không hồi phục như kỳ vọng, tôi đứng trước nguy cơ mất cả chì lẫn chài”, anh Phúc chia sẻ.

Có thể thấy, sau lệnh cởi trói tách thửa tại các địa phương, đặc biệt là hiệu ứng từ các bộ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, thị trường nhà đất ở nhiều khu vực có sự khởi sắc đáng kể, lượng quan tâm tăng vọt, nhiều tay to cũng rục rịch trở lại.

Chính những dấu hiệu tích cực từ thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ, thậm chí không ít người còn chấp nhận mạo hiểm vay thêm tiền để cầm cự, chờ thị trường lên.

Quyết định của nhà đầu tư là có cơ sở bởi thị trường nhà đất đang vực dậy, tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc vay tiền để gồng lỗ đem đến nhiều rủi ro hơn là cơ hội. Bởi, dù kinh tế phục hồi, thị trường đất nền trong năm 2024 được dự báo sẽ tươi sáng hơn, những việc kỳ vọng một sự nhảy vọt là bất khả thi.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay đến nay đất nền vẫn là một trong những phân khúc phục hồi chậm nhất trong các phân khúc, khi lượng giao dịch rất thấp, nguồn cung không nhiều (không kể các loại đất phân lô, đã bị thổi giá quá cao).

“Đất nền ở một số tỉnh thành có giá tăng phi mã giai đoạn vừa qua thì nay càng giảm sâu, trong khi ở thành phố lớn bắt đầu có giao dịch trở lại, nhưng không nhiều. Nhiều khả năng sẽ phải chờ sang năm 2025, khi luật mới có hiệu lực, việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III được thực thi, qua đó giúp thị trường đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn khởi sắc hơn”, ông Toản phân tích.

Như vậy, bất chấp đà hồi phục của thị trường, thanh khoản được cải thiện, nhiều khả năng đất nền sẽ khó bật tăng về giá trong ngắn hạn. Vì vậy, những nhà đầu tư mạo hiểm vay tiền để cầm cự, kỳ vọng giá lên trong 6-12 tháng tới là bất khả thi, đối diện với rất nhiều rủi ro.

Bà Dương Thùy Dung, chuyên gia cao cấp của CBRE Việt Nam, từng cho biết trong thời gian qua có tới hơn 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư, hay bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn sẽ tăng rất cao nhưng trong ngắn hạn muốn bán cũng không dễ. Vì vậy, khi không thể đi đường dài, nhà đầu tư cần nghĩ đến phương án giảm giá để cắt lỗ.