MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Có nên hợp nhất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do cùng một cơ quan chủ trì soạn thảo, ban hành cùng thời điểm nhưng lại có những quy định trùng lặp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do cùng một cơ quan chủ trì soạn thảo, ban hành cùng thời điểm nhưng lại có những quy định trùng lặp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau.

CHỒNG LẤN PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH

Điều 1 Luật Nhà ở năm 2014 quy định phạm vi điều chỉnh gồm quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch… về nhà ở. Như vậy, Luật Nhà ở điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến loại tài sản là nhà ở, từ việc đầu tư tạo lập đến các giao dịch, kinh doanh nhà ở (gồm mua bán, cho thuê, cho thuê mua…). Do đó, Luật Nhà ở có một phần chồng lấn với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật Kinh doanh bất động sản đương nhiên quy định về kinh doanh bất động sản, trong đó có kinh doanh nhà ở).

Mặc dù tại Điều 1 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định: “Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” để phần nào giải quyết sự chồng lấn về phạm vi điều chỉnh của hai luật, nhưng vẫn còn hai vấn đề chưa được giải quyết thấu đáo

Việc cố gắng tách riêng hoạt động kinh doanh loại hình nhà ở thương mại với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư để thực hiện theo hai đạo luật riêng biệt là bất hợp lý và không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học cũng như nội hàm khái niệm “bất động sản”.

CHỒNG CHÉO VÀ XUNG ĐỘT

Sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ban hành (cùng có hiệu lực từ ngày 01/7/2015), quá trình triển khai thực hiện đã bộc lộ một số chồng chéo, mâu thuẫn giữa 2 đạo luật.

Tuy nhiên, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở lại đặt ra quy định vừa chồng lấn, vừa mâu thuẫn. Theo đó sau 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải tự chịu trách nhiệm về việc này.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản không cho phép chủ đầu tư tự bán, cho thuê mua nhà ở khi Sở Xây dựng chậm trễ ra văn bản (kể cả do lỗi của Sở Xây dựng). Ngược lại, pháp luật về nhà ở lại cho phép chủ đầu tư tự ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở sau khi đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ được 15 ngày mà không cần quan tâm Sở Xây dựng đã ra văn bản thông báo hay chưa.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở lại quy định hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp… nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực (chỉ trừ một số trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư…). Như vậy trường hợp này Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định “lỏng” hơn Luật Nhà ở.

Như vậy, nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại trong dự án nhà ở theo khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở, do không có quyền sử dụng đất nên giao dịch mua bán nhà ở này không bảo đảm “gắn với quyền sử dụng đất” như khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Và do không có quyền sử dụng đất, nếu bán lại nhà ở này cho người Việt Nam thì giao dịch mua bán này liệu có “gắn với quyền sử dụng đất”?

Về mặt logic, người bán không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có, và do đó, người Việt Nam mua nhà ở của người nước ngoài cũng chịu quy chế pháp lý như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn với quyền sử dụng đất).

CẦN HỢP NHẤT LUẬT NHÀ Ở VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ hồ sơ hai dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong đó có đề xuất “hợp nhất các quy định về kinh doanh nhà ở có sẵn, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở vào Luật Kinh doanh bất động sản để tránh sự giao thoa, chồng chéo của hệ thống pháp luật”.

Tuy nhiên, để giải quyết dứt điểm sự giao thoa, chồng chéo suốt những năm qua, đồng thời đảm bảo tính chặt chẽ, đồng bộ của hệ thống pháp luật thì cần tính đến một giải pháp quyết liệt hơn: Hợp nhất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thành Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Hướng xử lý này có cơ sở, nền tảng vững chắc với những lý do sau:

Do đó, việc hợp nhất Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp các tổ chức, cá nhân thuận lợi trong tra cứu, áp dụng pháp luật, đồng thời cũng không gây xáo trộn về tổ chức, bộ máy của các cơ quan quản lý từ cấp trung ương (Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản) đến địa phương (Sở Xây dựng).

BÀI HỌC LỊCH SỬ

Trước đây khi lần đầu tiên ban hành Luật Xây dựng (năm 2003, cũng do Bộ Xây dựng chủ trì soạn) thì toàn bộ nội dung về quy hoạch xây dựng được quy định tại Chương II Luật Xây dựng. Đến năm 2009, Quốc hội ban hành Luật Quy hoạch đô thị mà theo đó, việc lập quy hoạch khu vực đô thị được tách ra thực hiện theo luật riêng. Các quy hoạch khác (quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng huyện, khu chức năng, quy hoạch nông thôn…) thực hiện theo Luật Xây dựng.

Quan điểm này được kế thừa tại Luật Xây dựng năm 2014 nhưng đã dẫn đến các trường hợp xung đột, chồng lấn, mâu thuẫn. Chẳng hạn trường hợp quy hoạch xây dựng khu kinh tế (là loại khu chức năng) thực hiện theo Luật Xây dựng nhưng trong phạm vi khu kinh tế có khu đô thị lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Quy hoạch đô thị thì việc lập quy hoạch sẽ áp dụng luật nào? Trường hợp khác là khu du lịch (là khu chức năng) có ranh giới ở cả trong và ngoài khu vực phát triển đô thị thuộc quy hoạch chung thị xã thì lập quy hoạch chi tiết theo Luật Xây dựng hay Luật Quy hoạch đô thị?

Từ những bất cập ấy mà gần đây Bộ Xây dựng đề xuất tách toàn bộ nội dung về quy hoạch xây dựng tại Chương II Luật Xây dựng năm 2014, nhập vào Luật Quy hoạch đô thị để xây dựng Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Như vậy, đề xuất hợp nhất Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản có cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn vững chắc và phù hợp xu thế chung.

Tác giả: Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản

Thiết kế: Thế Công

15/02/2022 6:09

Bài viết cùng tác giả Ths. Nguyễn Văn Đỉnh »