Có nên dùng đòn bẩy tài chính mua BĐS lúc này?

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản (BĐS) lúc này được nhiều chuyên gia khuyến nghị là cần thận trọng trong bối cảnh lãi suất vẫn đang tăng cao.

Có hứng thú với BĐS và cũng tìm hiểu được nhiều ngôi nhà riêng nội thành đang có giá hấp dẫn, chị Thùy Trang (quận 4, TP.HCM), tính chuyện đi vay thêm ngân hàng để mua đầu tư. Chị cho biết đã hỏi thăm về thông tin lãi suất vay tại ngân hàng mà mấy năm nay chị vẫn sử dụng thì được tư vấn lãi suất vay mua nhà đến 14,5%/năm. Con số này khiến chị Trang chùn bước trước quyết định dùng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản.

Theo phân tích từ nhân viên tư vấn của ngân hàng, trong năm đầu tiên thì lãi suất ưu đãi sẽ là 10,5%, còn sang các năm tiếp theo thì tính lãi suất thả nổi theo thị trường. Nếu tính theo mặt bằng lãi suất hiện tại thì rơi vào mức gần 14,5%/năm. Tính ra mỗi tháng nếu vay 1 tỷ đồng thì chị phải trả gần 30 triệu đồng tùy vào thời gian vay là 20 -30 năm.

Tương tự, anh Quốc Anh, một chuyên viên truyền thông hiện làm việc tại TP. Thủ Đức, cũng liên hệ với nhân viên tín dụng tại ngân hàng VIB để vay thế chấp 1,5 tỷ đồng mục đích gom tiền mua lại một căn nhà riêng trên khu vực quận 9 (cũ) đang có giá cắt lỗ gần 30%. Anh được nhân viên tư vấn cho biết lãi suất ưu đãi năm đầu ở mức 12%/năm, từ năm thứ 2 mới tính thả nổi. Tính theo mức thả nổi thì lải suất cũng rơi vào khoảng 15%/năm. Anh cũng có hỏi thêm một số ngân hàng khác thì thì được thông báo lãi suất cho vay mua nhà vay cá nhân hầu hết đều đang ở khoảng 14,5 -15,3%/năm nếu không tính giai đoạn ưu đãi (chỉ kéo dài tầm 6 -12 tháng).

"Tôi tưởng mặt bằng lãi suất cho vay đã hạ, nhưng thực ra mức giảm gần như không đáng kể và cũng không thấy khác nhau giữa lãi vay hiện tại và thời điểm cuối năm 2022. Cứ ngỡ lãi suất huy động giảm thì lãi vay cũng sẽ hạ nhiệt, nhưng khi hỏi đến ngân hàng nào cũng thấy lãi vay còn rất cao. Mấy nhân viên tín dụng cũng nói lãi vay từ nay đến hết năm sẽ khó giảm mạnh được", anh Quốc Anh kể.

Hiện nay, mặt bằng lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng dành cho vay mua bất động sản vẫn khá cao. Nếu không tính những khoảng ưu đãi ngắn hạn từ 6-12 tháng, hầu hết lãi vay đều giao động ở khoảng trung bình từ 13,5 -15,3% mỗi năm. Bên cạnh đó, hầu hết nhà băng cũng đều đưa ra quy định thời gian vay tối đa phổ biến từ 20-35 năm với các khách hàng vay mua nhà và cũng áp dụng phí trả nợ trước hạn, trong khoảng 1-3%.

Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng cao, nhiều người có ý định vay tiền mua nhà trở nên đắng đo, chần chừ hơn khi đối diện với họ là áp lực trả nợ nặng nề. Theo giới chuyên môn, trong trường hợp lãi suất cao như hiện tại, người mua nhà nên cẩn trọng hơn trong việc cân đối tài chính. Trong bối cảnh lạm phát diễn biến phức tạp, nhiều ngân hàng thế giới vẫn đang điều chỉnh tăng lãi suất, kinh tế Việt Nam cũng đối mặt thách thức, người mua nhà chỉ nên dành 30% thu nhập của bản thân cho các chi phí liên quan đến nhà ở. Số tiền đó không chỉ dùng để chi trả những khoản vay mà còn phục vụ cho việc đóng thuế, phí bảo hiểm, bảo trì nhà ở. Tuy nhiên, mức giới hạn 30% hoàn toàn có thể thay đổi phụ thuộc vào tình hình của người mua nhà. Nếu gia chủ còn độc thân và không có con, con số này có thể tăng lên. Ngược lại, nếu người mua nhà đã có gia đình và còn có các khoản nợ khác, tỷ lệ đó sẽ buộc phải giảm xuống.

Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, việc vay mượn để mua nhà cũng là động lực để trả nợ và chi tiêu tiết kiệm. Tuy nhiên, người mua phải cân đối tài chính và mức lãi suất vay, nếu phải vay với số tiền quá lớn và mức lãi suất cao thì không nên, nhất là với những gia đình trẻ có thu nhập thấp thì không nên gồng mình vay ngân hàng để mua nhà vì mức lãi suất hiện tại sẽ làm gia tăng áp lực trong trả nợ mỗi tháng.

Ông cho rằng, nếu người mua nhà không quá vội thì có thể chờ đến nữa cuối năm 2023, giá nhà sẽ có động thái bình ổn hơn, mức lãi suất cho vay dự kiến cũng sẽ hạ nhiệt hơn so với hiện tại. Nếu có ý định đi vay mua nhà thì chỉ nên vay tiền ở những doanh nghiệp tín dụng cho vay có giấy phép của Ngân hàng Nhà nước cho phép để đảm bảo yếu tố lãi suất vay cũng như quá trình cho vay và cách thức quản lý được kiểm soát tốt. Nếu cá nhân vay tại các doanh nghiệp bên ngoài, rất dễ rơi vào bẫy lãi suất cao, cách thức đòi nợ cũng phức tạp hơn.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng khuyến cáo, ở giai đoạn hiện nay, với những người có tài chính khiêm tốn vẫn có thể tính toán vay ngân hàng để mua BĐS nếu tìm được sản phẩm hợp ý. Tuy nhiên mức vay cần khiêm tốn, phù hợp với thu nhập của gia đình và không gây ảnh hưởng đến các khoản sinh hoạt thường nhật để chờ lãi suất giảm dần. Điều này tốt hơn là chờ cơ hội BĐS giá tốt đi qua.