Có nên đầu tư đất nền năm nay?

Các nhà đầu tư đất nền đều cho biết giá đất nền đã quay lại thời điểm 2020. Những lô đất nền đầy đủ pháp lý, giá dưới 2 tỷ đồng đang rục rịch có giao dịch trở lại.

Ông Hữu Trí (43 tuổi) - người chuyên đầu tư đất nền tại Đồng Nai, Long An và Lâm Đồng - cho biết hiện có rất nhiều đơn vị đang đi gom đất nền giá rẻ, thậm chí còn "bóp" giá với những chủ đất đang ngộp.

"Tôi có 1 lô đất ở, đường ôtô tại Nhơn Trạch, Đồng Nai diện tích hơn 200 m2. Ba năm trước, có người hỏi mua với giá 2,55 tỷ đồng nhưng tôi không bán. Giờ kẹt tiền, các bên ép giá còn 1,8 tỷ đồng, chia ra chỉ khoảng 6,5 triệu đồng/m2", ông Trí nói.

Tuy nhiên, mới đây ông đã bán được một lô đất khác rộng 84 m2 cũng ở Nhơn Trạch với giá 1 tỷ đồng. Cảm thấy bản thân vẫn còn cầm cự được thêm 3 tháng nữa, ông đợi ra Tết mới tính tiếp.

Giá đất nền về năm 2020, nhà đầu tư rục rịch giao dịch trở lại

Là nhà đầu tư hiếm hoi vẫn còn tiền trong thời gian qua, chị Thái An cho biết vẫn mua đất nền liên tục trong năm qua và cũng đang tìm đất giá rẻ để tiếp tục gom trong năm nay.

"Năm vừa rồi tôi chủ yếu mua đất ngoài Ninh Thuận, còn những chỗ manh mún, nhỏ lẻ tôi xả bớt hàng. Trong lúc thị trường ảm đạm, tôi cũng tranh thủ tái cơ cấu danh mục đầu tư, gom về khu lớn để tính phương án tổ chức khai thác kinh doanh trên đó, không mua rải rác như các năm", chị nói.

Thực tế, không chỉ chị An, nhiều nhà đầu tư khác cũng nhìn nhận thị trường đã bắt đầu rục rịch trở lại. Theo ông Trí, tại Nhơn Trạch, những lô đất có giá khoảng 1-1,5 tỷ đồng đang được giao dịch rất tốt. Giá của những lô đất này cũng gần như đã được đưa về mức năm 2020, tương đương giảm 20-30% so với mức đỉnh.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng cho biết từ đầu tháng 12 năm ngoái khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tích cực thảo luận, giới đầu tư đất nền đã bắt đầu rục rịch trở lại thị trường.

Theo khảo sát của ông với hơn 10 doanh nghiệp môi giới đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, các doanh nghiệp đều bày tỏ bất ngờ khi số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Trong đó, hầu hết khách hàng đều tập trung vào những lô đất có pháp lý chuẩn chỉnh dưới 2 tỷ đồng nằm trong bán kính 60 km xung quanh TP.HCM.

Ông cũng nhận định những người mua đất nền giai đoạn này đều là những người vừa mới đáo hạn tiền gửi tiền kiệm và có số vốn khoảng 1-2 tỷ đồng. "Với số tiền này nếu đầu tư chỉ có vàng và đất nền, mà vàng lại đang tăng cao, nên họ chuyển sang mua đất nền để tích sản", ông nói.

Phải đến năm 2026 thị trường đất nền mới hồi phục

Dù vậy, các chuyên gia đều cho rằng sự hấp thụ của thị trường với chính sách luôn có độ trễ. Ông Trí dự báo phải đến năm 2026 thị trường mới thực sự khả quan. Do vậy, trong năm nay ông vẫn cố gắng bán một vài lô đất để cầm cự thêm 3 năm.

Ông cũng nhận định thị trường hiện tại đã có những dấu hiệu tích cực, tuy nhiên đa phần giao dịch đều được người có tiền nhàn rỗi mua, còn thị trường chung chưa có tín hiệu rõ ràng.

Là nhà đầu tư đất nền lâu năm tại khu vực phía Nam, ông Nguyễn Đức Hòa cho biết ông nhận không ít cuộc gọi nhờ gửi bán và gửi mua đất nền trong thời gian qua.

"Những người muốn mua đất trong giai đoạn này đều là nhà đầu tư nhỏ, có sẵn nguồn tiền tích lũy 1-4 tỷ đồng, muốn đầu tư đất để chờ đợi tăng giá. Nhưng tôi đều khuyên họ chờ đợi, vì tôi đánh giá thời điểm này mua vào giá cũng chưa chắc đã tăng ngay trong ngắn hạn như họ muốn, chưa kể nếu cần tiền sớm có thể chưa bán được", ông Hoà nói.

Bản thân ông chuyên đầu tư vào những lô đất lớn để khai thác kinh doanh nên giai đoạn này chưa sẵn sàng về dòng tiền. Nếu thu xếp được nguồn vốn, ông Hòa cũng muốn ưu tiên đầu tư chứng khoán, vì ông đánh giá thanh khoản thị trường chứng khoán trong năm nay sẽ tốt hơn đất nền.

“Muốn mua tiếp đất nền thì cũng phải đến quý III-IV/2024. Khi đó, tôi sẽ tiếp tục tìm những lô đất có chiều ngang lớn, giáp đường, có thổ cư để dễ phân nhỏ ra bán, tập trung vào khu vực Đồng Nai và Phú Mỹ, Bà Rịa - Vũng Tàu vì những nơi này tôi am hiểu thị trường và có nhiều lợi thế hơn”, ông Hòa chia sẻ.

Còn đối với nhà đầu tư nhỏ, ông đánh giá những lô đất nền đã có quy hoạch 1/500 ở các quận, huyện vùng ven của TP.HCM như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè… sẽ là lựa chọn phù hợp để tích sản. Theo ông, nhu cầu chỗ đậu ôtô đang tăng nhanh trong khi nhà phố nội đô không đáp ứng được. Đồng thời, xu hướng kinh doanh thương mại điện tử cũng sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm giá thuê.

Chưa kể, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, ông khuyến nghị nhà đầu tư tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ, hoặc xây dựng theo mẫu đã được hoàn công. "Nếu được, nhà đầu tư nên chọn những lô đất có đường rộng 12-16 m, đảm bảo gần trung tâm và có thể kinh doanh kết hợp ở", ông nói thêm.

Ông Hòa cũng nhấn mạnh năm 2024-2025 là giai đoạn khó khăn cho chủ đầu tư, nhưng lại là cơ hội cho người dùng cuối cùng, đặc biệt là những người có nhu cầu thực, do vậy nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn lại cho rằng hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Ông dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

"Khi các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm", ông lý giải.