Có nên đấu giá nhà tái định cư để làm nhà ở xã hội?

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thiếu hụt và nhu cầu người dân tăng cao, việc đấu giá nhà tái định cư để lấy tiền làm nhà ở xã hội được cho sẽ giải quyết vấn đề này.

Ngoài đề xuất chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội, một số ý kiến cũng cho rằng nên cân nhắc phương án đấu giá nhà tái định cư để và sử dụng nguồn tiền đó để xây dựng nhà ở xã hội.

Cân nhắc phương án đấu giá nhà

Các chuyên gia đồng tình với quan điểm này cho rằng, dòng tiền thu được từ việc đấu giá sẽ cao hơn nhiều so với bán giá nhà ở xã hội, nhất là ở những thành phố như Hà Nội hay TP.HCM – nơi đang rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá rẻ. Ngoài ra, do các dự án tái định cư là tài sản công, chủ yếu đều do thành phố hay Ban quản lý dự án phụ trách nên quá trình chuyển đổi sang nhà ở xã hội (thường do doanh nghiệp làm) sẽ mất nhiều thời gian để hợp thức hoá.

“Với những dự án nhà tái định cư đang bị bỏ hoang phải đưa ra phương án thu hồi và tổ chức đấu giá, chuyển đổi công năng để bán cho người có nhu cầu thực sự, thu hồi vốn cho ngân sách nhà nước, tránh thất thoát và lãng phí đất đai”, TS.KTS.Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển Đô thị Việt Nam cho hay.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, đề xuất chuyển nhà tái định cư bỏ hoang thành nhà ở xã hội rất hợp lý khi giải quyết được vấn đề chỗ ở với giá không quá cao. Theo đó, nên cân nhắc phương án đấu giá công khai các dự án nhà tái định cư và dùng nguồn tiền đó để phát triển nhà ở xã hội. Bởi, dòng tiền thu được từ việc đấu giá sẽ cao hơn nhiều so với bán giá sản phẩm thuộc phân khúc này.

“Khi chuyển đổi từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội cũng sẽ gặp một số vướng mắc về khung pháp lý, hiện trạng dự án khi nằm ở vị trí trung tâm thành phố sẽ không phù hợp làm nhà ở xã hội. Trong khi đấu giá có thể lên đến 60 - 70 triệu đồng/m2”, ông Toản phân tích.

Tuy nhiên, một số quan điểm khác cho rằng phương án này vẫn còn tồn tại một số vướng mắc. Như KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nhận định đây không phải là phương án khả thi bởi tiền thu được từ đấu giá chưa chắc đã bù lại được nguồn kinh phí của nhà nước đã bỏ ra để xây dựng. “Nhà nước bỏ ra 1 tỷ để xây nhà tái định cư rồi để lãng phí, sau đó lại mang ra đấu giá để thu về 300 - 500 triệu thì không thể được”, ông Tùng nói.

Theo vị chuyên gia, việc đấu giá sẽ gặp những khó khăn nhất định như: vị trí, giá khởi điểm để đấu giá, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng… Do đó, trước khi tiến hành đấu giá cần phải làm rõ những quy định trên.

KTS. Phạm Thanh Tùng đã đưa ra hai phương án đối với các dự án nhà tái định cư nếu không sử dụng được. Thứ nhất, có thể chuyển đổi làm nhà ở xã hội, còn phương án thứ hai là có thể chuyển đổi công năng, tức cải tạo, sửa chữa trở thành công trình nhà ở cao cấp hơn.

Song, một vấn đề cần quan tâm hơn đối với quá trình đấu giá nhà tái cư được các chuyên gia chỉ ra là cơ sở hạ tầng và các tiện ích liên quan của phân khúc này. Lâu nay, đây là nguyên nhân khiến cho nhiều người dân không mặn mà đối với loại hình nhà tái định cư.

Cho nên, “xây dựng nhà tái định cư phải đáp ứng được yêu cầu của người ở, phải có trường học cho con cái, tạo điều kiện dễ dàng cho họ làm việc, chứ không phải xây nhà tái định cư ở một nơi đồng không mông quạnh rồi đưa người sang đó ở và cho rằng đó là tái định cư”, KTS. Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh.

Vừa thiếu vừa ế

Có thể thấy, tình trạng hàng loạt nhà tái định cư bị bỏ hoang đang là một vấn đề thu hút sự quan tâm, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở rất bức thiết và nguồn cung liên tục thiếu hụt gây lãng phí quỹ đất. Dựa trên số liệu của VARS cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM hiện có khoảng 14.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người ở, riêng Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 căn.

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều người dân “thờ ơ” với loại hình nhà ở này là do cơ chế bất cập, quy hoạch thiếu thực tế, cùng chất lượng xây dựng kém và thiếu tiện ích cơ bản. TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho biết, phần lớn các tòa tái định cư ở vị trí xa, thiếu gắn kết với nơi đã giải phóng mặt bằng như 5 tòa phục vụ giãn dân phố cổ là một ví dụ.

"Vị trí ở Long Biên rộng rãi hơn nhưng người dân không biết kinh doanh gì, thu nhập ra sao. Còn ở phố cổ, họ có thể kiếm vài chục triệu mỗi tháng dù nơi ở chỉ vài m2", ông Nghiêm chia sẻ.

Theo ông Nghiêm, khi lập dự án tái định cư, cơ quan quản lý và chủ đầu tư đều chưa khảo sát ý kiến và nhu cầu của người có đất bị thu hồi. Thay vào đó, nhà chức trách chỉ "thông báo họ phải di chuyển chỗ ở về nơi đã xây sẵn". Điều này dẫn đến dự án xây xong nhưng chỉ đáp ứng chỗ ở, không tính đến công ăn việc làm, môi trường văn hóa, hạ tầng tiện ích phù hợp.

Để giải quyết tình trạng trên, ông Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, cần đẩy mạnh công tác quy hoạch, chú trọng nghiên cứu để xác định vị trí xây dựng phù hợp. Bên cạnh chất lượng xây dựng, các khu nhà tái định cư cần đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội như: nhà trẻ, trường học, chợ, sân chơi... phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân. Các căn hộ tái định cư cần được xây dựng sát với nhu cầu thực tế.

Trước đó, vào cuối năm 2023, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội chỉ đạo cơ quan chức năng tổ chức kiểm tra, xử lý tình trạng một số nhà ở tái định cư đang xuống cấp nghiêm trọng, bảo đảm an toàn. Sự vào cuộc quyết liệt từ các bộ ban ngành liên quan được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” trên.