Có nên đánh thuế bất động sản thứ hai để ghìm cương giá nhà?

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai được hy vọng sẽ làm giảm giá nhà, nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, điều này có thực sự hữu hiệu?

Mới đây, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính cùng nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế đối với cá nhân sở hữu nhiều nhà/đất; đồng thời đánh thuế những bất động sản bị bỏ hoang, không sử dụng. Bộ kỳ vọng đây sẽ là quyết sách góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng", gây nhiễu loạn thị trường.

Nhiều ý kiến cũng đề xuất việc đánh thuế bất động sản thứ hai để “hạ nhiệt" giá nhà. Nhiều năm qua, vấn đề đánh thuế bất động sản thứ hai đã được đưa ra thảo luận nhưng vẫn chưa thể ban hành. Hiện nhiều ý kiến tiếp tục cho rằng đây chưa phải là biện pháp hữu hiệu.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, đánh giá, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai tại thời điểm hiện tại hoàn toàn chưa phù hợp. Vì không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận. Nguy hiểm hơn là khả năng phản ứng ngược khi người dân rơi vào vòng xoáy thắt chặt chi tiêu, gây suy thoái kinh tế.

Ông Hiển phân tích: Trong suốt thời gian dài, thị trường bất động sản đã liên tiếp gặp những cú sốc. Ban đầu là dịch bệnh, những khó khăn về địa chính trị quốc tế, rồi tới chính sách siết tín dụng và sau đó là một số vụ việc tiêu cực. Sau nhiều nỗ lực, thị trường đang bước đầu phục hồi nhưng vẫn còn rất khó khăn.

Vấn đề quan trọng nhất lúc này là lấy lại niềm tin của thị trường, tránh mọi cú sốc hay rào cản mới, như việc thêm một sắc thuế với bất động sản. Thực tế thời gian qua, TP.HCM có đề xuất khung giá đất mới và lập tứcc không nhận được sự đồng thuận trong xã hội.

Chưa kể, khi người dân mua một mảnh đất đã là nộp thuế thu nhập cá nhân, nộp thuế đất đầy đủ, còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế...Khi xây nhà trên mảnh đất đó nghĩa là nhà đầu tư đã đóng góp cho ngành xây dựng, giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất...Vì thế việc họ chịu thuế nhiều hơn cũng không phù hợp.

Thêm vào đó, bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Chẳng hạn, với người sản xuất kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng…thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở. Việc áp thuế với bất động sản thứ hai trong trường hợp này khiến giá hàng hóa dịch vụ họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hằng năm và cuối cùng bên gánh chịu chính là người tiêu dùng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - nhìn nhận, việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai ở một khía cạnh nào đó sẽ khiến giá bán bất động sản tăng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản mới chớm phục hồi do đó nếu áp dụng luôn chính sách thuế mới sẽ tạo nên nguy cơ khủng hoảng thêm một lần nữa.

Ngoài ra, việc đánh thuế bất động sản thứ hai chỉ là một trong nhiều biện pháp, không phải yếu tố duy nhất. Thị trường vẫn còn nhiều yếu tố khác như nguồn cung, pháp lý…để giải quyết, chứ không phải mỗi vấn đề đánh thuế.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - tư duy sở hữu nhiều nhà đất đều bị đánh thuế là sai lầm.

Lâu nay nhiều người muốn học cách đánh thuế của Singapore là người mua nhà ở thứ hai thì bị đánh thuế cao hơn. Nhưng đặc thù của Việt Nam khác với Singapore, trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất giá trị rất lớn, nhưng nhà thứ hai giá trị rất bé vậy thì có thể sẽ chỉ đánh thuế căn nhà thứ hai nhưng lại bỏ qua căn nhà thứ nhất.

Một số nước thu thuế 1 - 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất. Nhưng với Việt Nam, thu nhập người dân đang còn thấp, nếu thu mức này thì người dân không chịu nổi. Do đó, phải nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam để có thể thu thuế dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, đảm bảo mục tiêu vừa chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội.

"Nhà ở đóng vai trò an sinh xã hội cho con người, đánh thuế cao vào nhà ở không đúng đối tượng có thể kìm hãm chính sách an sinh xã hội", ông Võ khuyến cáo.

Cũng theo ông Võ, thuế bất động sản nhằm ngăn ngừa đầu cơ, hướng đến các bất động sản bỏ hoang, gây lãng phí, như các khu đô thị "ma". Nhưng nếu nhà đất đó được đưa vào sử dụng hiệu quả, mang lại giá trị cho xã hội, cho phát triển kinh tế thì phải cân nhắc sao cho khuyến khích phát triển.

Ngoài ra, theo ông Võ, việc xác định bất động sản thật sự là của một cá nhân nào hay chỉ là đứng tên hộ còn rất khó khăn.

"Đánh thuế mà không trúng đối tượng, không đảm bảo tính hiệu quả thì sắc thuế đó sẽ trở nên vô nghĩa, thậm chí phản tác dụng. Không nên ban hành một loại thuế mà ngay từ đầu đã băn khoăn về tính khả thi. Việc tìm các cách trốn thuế, giảm thuế chắc chắn sẽ diễn ra. Trong bối cảnh hiện tại cần một lộ trình được nghiên cứu kỹ lưỡng, bảo đảm tính khả thi và hiệu quả, từng bước sao cho chắc chắn, không được hấp tấp, vội vàng", GS Võ tư vấn.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thuế là công cụ điều tiết trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đánh thuế để giảm giá nhà không phải là hữu hiệu, vấn đề quan trọng cần làm là tăng nguồn cung sản phẩm.

"Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, nếu như đánh thêm thuế bất động sản sẽ làm tăng giá nhà. Do đó, biện pháp quan trọng nhất để giảm giá nhà là đẩy mạnh nguồn cung", ông Thịnh nói.

Ông kiến nghị trong quá trình xem xét sử dụng công cụ thuế đối với bất động sản thì cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố phù hợp. Từ đó để công cụ thuế phát huy đúng mục đích.

Tương tự, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc áp thuế bất động sản, chỉ xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ hai, thứ ba hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, sở hữu bất động sản hay kinh doanh bất động sản đều là những quyền lợi hết sức chính đáng của người dân. Theo đó, nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.