Có nên bỏ điều kiện kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016. Trong danh sách này, không có ngành kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư gây nhiều tranh cãi.

Theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản (BĐS), kinh doanh quản lý, vận hành nhà chung cư có trong danh mục kinh doanh có điều kiện là ngành nghề đặc thù, liên quan mật thiết đến trật tự và an toàn của cư dân tại các dự án căn hộ. Những điều kiện này cũng nhằm mục đích tạo rào cản kỹ thuật, kiểm soát chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành chung cư và đảm bảo năng lực của đơn vị cung cấp dịch vụ. Vì vậy, các doanh nghiệp trong ngành này phải đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về cơ cấu tổ chức, đội ngũ và năng lực của nhân sự thì mới có thể đăng ký kinh doanh.

“Đề xuất của phòng VCCI trong dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi loại bỏ ngành Quản lý vận hành nhà chung cư và Đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư trong danh sách ngành nghề kinh doanh có điều kiện có thể hiểu là động thái gỡ bỏ rào cản kỹ thuật đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Các doanh nghiệp kinh doanh trong 2 lĩnh vực này sẽ có thể đăng ký kinh doanh dễ dàng hơn mà không phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt như trước nữa. Là một người làm trong lĩnh vực quản lý BĐS với nhiều năm kinh nghiệm, tôi đồng tình và ủng hộ việc xếp ngành quản lý vận hành chung cư vào mục kinh doanh có điều kiện. Tuy vậy, những điều kiện đặt ra cần phải thiết thực hơn, giúp kiểm soát chất lượng và năng lực của đơn vị quản lý vận hành chung cư tốt hơn”, bà Trần Minh Ái, Giám đốc Quản lý bất động sản Savills TP Hồ Chí Minh, chia sẻ.

Theo chuyên gia kinh tế TS.LS Bùi Quang Tín, nếu gỡ bỏ điều kiện kinh doanh quản lý vận hành nhà chung cư, sẽ có cả những được và mất. Theo đó, được ở chỗ việc đăng ký kinh doanh của các doanh nghiệp trong trong lĩnh vực này sẽ dễ dàng hơn. Ngoài ra, ngành quản lý vận hành chung cư sẽ rộng cửa đón chào nhiều doanh nghiệp hơn. Như vậy, thị trường BĐS sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp tham gia và cạnh tranh, từ đó phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng sẽ giảm theo. Như vậy, cả nhà đầu tư BĐS và người dân được được hưởng lợi. Tuy nhiên, TS.LS Tín cũng bày tỏ e ngại, với những “rào cản kỹ thuật” như hiện nay đã có hàng ngàn doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực này với chất lượng dịch vụ rất đa dạng, nếu gỡ bỏ thì thị trường rất dễ bị loạn và khó quản lý chất lượng. Điều này sẽ nguy hiểm cho an toàn cháy nổ chung cư cũng như tính mạng của con người.

Đồng ý kiến với TS Bùi Quang Tín, bà Trần Minh Ái cho biết, việc gỡ bỏ những yêu cầu này sẽ mở đường cho những doanh nghiệp yếu kém, sẵn sàng cung cấp dịch vụ với chi phí thấp nhưng không đảm bảo chất lượng tại dự án chung cư, có thể gây hậu quả nghiêm trọng đến đời sống và trật tự an toàn của cư dân.

Bà Minh Ái ví dụ: Một trong những điều kiện đăng ký kinh doanh hiện nay đối với ngành quản lý vận hành nhà chung cư là có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng. Tuy vậy, chương trình đào tạo chứng chỉ quản lý vận hành chung cư của Bộ Xây dựng hiện chưa thực sự có tính ứng dụng cao, sát với thực tiễn quản lý vận hành BĐS trên thị trường. Vì vậy, chứng chỉ này có thể là một khởi đầu tốt cho những nhân sự mới bước vào nghề quản lý BĐS nhưng chưa thực sự đảm bảo năng lực của các cá nhân quản lý vận hành chung cư.

Do đó, bỏ những điều kiện kinh doanh hiện tại đối với ngành quản lý vận hành chung cư từ một góc độ nào đó sẽ tháo gỡ những yêu cầu rườm rà đối với doanh nghiệp. Tuy vậy, theo chuyên gia Tín, nếu bỏ hoàn toàn điều kiện kinh doanh với ngành này thì không nên, thay vào đó các chuyên gia cho rằng nên đưa ra các điều kiện thiết thực hơn để kiểm soát tốt hơn chất lượng và năng lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực quản lý và vận hành chung cư.

Thực tế cho thấy, tình trạng biểu tình, tranh chấp tại các dự án chung cư hiện nay xảy ra có thể do nhiều nguyên do, có trường hợp do mâu thuẫn bất đồng giữa cư dân hay ban quản trị với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản trị. Trong những trường hợp này, ban quản lý và vận hành dự án không có chức năng và nhiệm vụ phải giải quyết tranh chấp mà phần việc này là của chính quyền địa phương và tòa án.

Trong khi đó, ban quản lý và vận hành dự án là đơn vị thường xuyên tiếp xúc với cư dân, giúp tiếp nhận những ý kiến đóng góp và phản hồi về bất kỳ vấn đề nào tại dự án và truyền đạt lại với các bên liên quan. Theo bà Minh Ái, mấu chốt là đưa ra những cơ chế kiểm soát và giám sát chất lượng dịch vụ của đơn vị quản lý vận hành chung cư để hạn chế các trường hợp sai phạm, yếu kém; không nên để “con sâu làm rầu nồi canh”, vì một số doanh nghiệp có sai phạm mà có tư duy “khai tử” cả một ngành nghề.

Chuyên gia Tín khuyến nghị, không nên gỡ bở điều kiện kinh doanh quản lý, vận hành nhà chung cư mà nên rà soát kỹ những doanh nghiệp đang thực hiện ngành nghề này. Từ đó, sàng lọc các doanh nghiệp tốt và có những điều kiện kinh doanh thực chất để các doanh nghiệp có thể thực hiện tốt hơn trong việc vận hành quản lý nhà chung cư, như điều phối các công tác an ninh, vệ sinh môi trường, PCCC, kỹ thuật điện nước, quản lý tài chính...

Theo quy định của Luật Đầu tư 2014 sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2017 hiện có 243 ngành nghề kinh doanh có điều kiện mà khi doanh nghiệp thành lập hay bổ sung ngành nghề kinh doanh phải lưu ý đáp ứng đủ điều kiện trước khi đi vào hoạt động ngành nghề kinh doanh đó. Những điều kiện này được đặt ra cho từng ngành nghề nhằm mục đích đảm bảo quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.