Có nên bán hết đất ở quê để mua chung cư TP HCM?

Theo chuyên gia, nếu không muốn áp lực vay ngân hàng, người mua nên bán hai thửa đất ở quê lấy 2,6 tỷ đồng mua nhà để sớm ổn định cuộc sống.

Vợ chồng tôi đang sinh sống và làm việc ở TP HCM, chưa có con nhỏ. Sau nhiều năm tích cóp, chúng tôi có khoản tiết kiệm 400 triệu đồng cùng hai miếng đất, diện tích 100 m2 và 70 m2 ở quê, ước tính theo giá thị trường khoảng 2,6 tỷ đồng. Thu nhập của hai vợ chồng khoảng 18 triệu đồng, trong đó tiền thuê nhà mất 6 triệu. Vợ chồng tôi dự tính bán đất để mua nhà TP HCM nhưng phân vân giữa các phương án sau.

Một là, bán thửa đất nhỏ 70 m2, giá khoảng 800 triệu đồng, vay thêm ngân hàng mua một căn chung cư giá khoảng 3 tỷ đồng. Trong một năm, chúng tôi được hỗ trợ miễn lãi và gốc. Sau một năm, nếu thu nhập không cải thiện nhiều, tôi tính bán nốt thửa đất 100 m2 để trả nợ ngân hàng.

Hai là, bán thửa đất nhỏ trước, còn thửa lớn dành để đầu tư. Sau khi có lãi, tôi mới bán để mua nhà.

Ba là, bán cả hai thửa đất để mua một căn chung cư 3 tỷ, không cần vay thêm ngân hàng. Trường hợp này chúng tôi sẽ mất hết tài sản ở quê.

Mong nhận được tư vấn từ chuyên gia và độc giả kinh nghiệm giúp tôi chọn được phương án hợp lý nhất!

Chuyên gia tư vấn:

Hiện ngân sách mua nhà của bạn khoảng 3 tỷ đồng, trong đó hơn 80% đang nằm trong đất, còn lại là tiền mặt. Bạn cần lưu ý đất nền thường có thanh khoản lâu, có thể kéo dài nhiều tháng, nhất là trong bối cảnh thị trường phía Nam vẫn còn ảm đạm. Nhiều trường hợp đã tìm được căn nhà ưng ý nhưng chưa kịp bán được đất nên trễ kế hoạch mua nhà và bỏ lỡ cơ hội sở hữu căn phù hợp.

Với phương án một, nếu bán được thửa đất nhỏ 70 m2, giá khoảng 800 triệu đồng, bạn sẽ có vốn ban đầu mua nhà 1,2 tỷ đồng. Tôi cho rằng tỷ lệ vay mua nhà không nên quá 50% để cân bằng giữa sinh hoạt hàng ngày và việc trả nợ hàng tháng. Với trường hợp của bạn, khoản vay ngân hàng chiếm 60% giá trị căn nhà nên áp lực trả lãi ngân hàng khá cao.

Về lãi suất vay mua nhà, nhiều ngân hàng đang hỗ trợ lãi suất 5-8% mỗi tháng, cố định trong 6-12 tháng, kỳ hạn vay 3-5 năm. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi vào khoảng 9-10% một năm. Giả sử bạn vay 1,8 tỷ đồng với lãi suất 10% trong 25 năm, mỗi tháng bạn cần để ra khoảng 21 triệu đồng (gốc cố định, lãi giảm dần).

Giả sử bạn bán thửa đất lớn hơn và giữ miếng nhỏ, gộp với khoản tiết kiệm là 2,2 tỷ đồng, giảm tỷ lệ vay ngân hàng xuống 30%. Bạn vẫn cần để ra khoảng 6-8 triệu đồng để trả ngân hàng hàng tháng. Trong khi tổng thu nhập của vợ chồng chỉ có 18 triệu đồng, riêng tiền thuê nhà hết 6 triệu đồng, còn lại 12 triệu đồng để cho chi phí sinh hoạt. Nếu có thêm em bé, chi phí dành cho một đứa trẻ cần tối thiểu 5 triệu đồng một tháng. Nếu không gia tăng thu nhập (trên 40 triệu đồng một tháng), gần như rất khó để bạn có thể trả nợ vay mua nhà.

Với phương án thứ hai, do không nắm rõ vị trí hai thửa đất, lịch sử tăng giá khu vực xung quanh, biên độ lợi nhuận bạn kỳ vọng, tôi không phân tích được chính xác phương án này. Tuy nhiên, bạn lưu ý đầu tư đất nền cần giữ trong trung và dài hạn bởi thị trường hiện nay chưa hết khó, nhiều nhà đầu tư "ôm" đất vùng ven TP HCM vẫn đang phải giảm giá để thoát hàng. Nếu bạn kỳ vọng lợi nhuận có thể tăng mạnh trong thời gian ngắn, đáp án là gần như không thể. Chưa kể, tiềm năng tăng giá của phân khúc này còn phụ thuộc nhiều vào vị trí, thông tin quy hoạch, hạ tầng...

Tôi cho rằng phương án phù hợp với gia đình bạn là bán hai thửa đất, cộng với khoản tiền tiết kiệm dành mua nhà. Phương án này giúp bạn không phải chịu áp lực vay ngân hàng, sớm có cuộc sống ổn định. Với ngân sách 3 tỷ đồng, bạn có thể tìm mua căn hộ khoảng 50-70 m2, tùy vị trí và thời gian bàn giao của dự án. Bạn tham khảo những khu vực tập trung nhiều dự án tầm trung phù hợp ngân sách như khu Đông (TP Thủ Đức), khu Nam (quận 7, Nhà Bè), khu Tây Bắc (quận Tân Bình, Tân Phú)...

Để tìm được căn hộ phù hợp, bạn cần vạch ra một số tiêu chí như vị trí, thương hiệu chủ đầu tư, pháp lý, tiện ích, chất lượng bàn giao... từ đó lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu của gia đình. Chúc bạn tìm được sự lựa chọn phù hợp!