Cơ hội và thách thức của bất động sản trong năm 2024

2024 vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình của người mua.

Nếu không đáp ứng tốt "nhu cầu sử dụng cuối" thì vẫn chưa có nhiều thanh khoản.

Cơ hội:

Hệ thống luật, pháp lý cho thị trường bất động sản dần hoàn thiện: luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua, luật đất đai sẽ được thông qua trong 2024.

Pháp lý dự án qua đó cũng có cơ hội được tháo gỡ để tăng nguồn cung mới.

Nguồn cung từ thị trường sơ cấp có nhiều giảm giá, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư.

Nguồn cung từ thị trường thứ cấp vừa có giá tốt lại vừa dồi dào để người mua ở có thêm nhiều sự lựa chọn.

Lãi vay ngân hàng thấp.

Dòng tiền gửi tiết kiệm dài hạn 6 đến 1 năm để hưởng lãi cao trong thời điểm trước đã đến kỳ hạn. Nếu gửi lại sẽ bắt đầu bị giảm lãi nên nhà đầu tư sẽ bắt đầu cân nhắc có nên rút ra bớt để chuyển sang danh mục đầu tư khác không.

Hạ tầng trong năm vừa qua được đẩy mạnh. Đương nhiên hạ tầng càng phát triển, giao thông càng thuận lợi thì sẽ càng tăng thêm giá trị cho bất động sản.

Sự phát triển của bất động sản công nghiệp song song với nhà ở xã hội cho lực lượng lao động tại các khu vực này.

Thách thức:

Niềm tin của nhà đầu tư. Tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tăng cao trong khi lãi suất tiết kiệm ngày càng giảm xuống thấp, nhưng trong vài tháng vừa qua nhà đầu tư vẫn chọn phương án phòng thủ an toàn do thiếu niềm tin vào mức độ hồi phục của thị trường.

Nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn, đa số mọi người đều sụt giảm thu nhập dẫn đến sụt giảm tiền tích lũy, thắt chặt chi tiêu. Bên cạnh đó còn là xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt phòng thủ tích lũy hơn là bung ra đi làm ăn, đầu tư.

Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ hai nguồn: nguồn tích lũy có sẵn, nguồn đòn bẩy (rất ít người mua BĐS bằng 100% tiền tích lũy). Do đó ngân sách để có thể dành cho bất động sản của họ giảm sút đáng kể.

Ví dụ: Để mua một căn nhà 4 tỷ, ông An dự tính sử dụng 2 tỷ tiền tích lũy và 2 tỷ tiền vay. Với số tiền vay thì hàng tháng ông đóng cho ngân hàng 28 triệu, ông cần có thu nhập tối thiểu 50 triệu để đủ trang trải cho chi phí sinh hoạt gia đình 22 triệu.

Vì kinh tế khó khăn, thu nhập của ông giảm chỉ còn 35 triệu, trừ chi phí sinh hoạt gia đình chỉ còn 13 triệu để đóng ngân hàng, và tiền tích lũy xài thâm vào chỉ còn 1,5 tỷ. Vậy lúc này ngân sách tối đa có thể dành cho mua nhà của ông chỉ là 1,5 tỷ tiền tích lũy và khoản vay 900 triệu, tổng là 2,4 tỷ.

Chưa kể khi đang gặp sụt giảm thu nhập, cũng không dễ để ông ra quyết định all-in hết tất cả 1,5 tỷ tiền tích lũy mà sẽ có khuynh hướng giữ lại ít nhất 30% để phòng thủ.

Sức khỏe của chủ đầu tư vẫn đáng lo khi phải vừa gồng gánh để tiếp tục phát triển dự án, vừa xử lý những tồn đọng trước đây như vướng mắc pháp lý, tiền đã huy động của khách hàng, nợ vay cũ, trái phiếu đến hạn...

Lãi vay xuống thấp nhưng hồ sơ tín dụng cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn về định giá tài sản thế chấp, mục đích vay, thu nhập trả nợ và hồ sơ tín dụng của người đi vay. Do đó nếu có nhu cầu sử dụng thêm vốn vay ngân hàng, cần phải làm việc thật kỹ với ngân hàng trước khi quyết định xuống tiền cọc.

Bên cạnh đó, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ hàng tháng, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, tối đa chỉ nên dùng 40% thu nhập trả ngân hàng, còn lại để dùng cho chi phí sinh hoạt và dự phòng. Cũng nên dự phòng sẵn ít nhất 6 tháng tiền đóng ngân hàng phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất khi kinh tế khó khăn.

"Nhu cầu sử dụng cuối" sẽ dẫn dắt thị trường nên nhà ở riêng lẻ và chung cư nhóm 1 sẽ dẫn đầu về xu hướng tăng trưởng, dần ổn định lại trước, có thể giá sẽ không giảm nữa nhưng cũng chưa tăng lại, mà đi ngang trong 2-3 quý đầu năm.

Chung cư nhóm 2, 3 chắc vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.

Nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Nếu các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% cũng chưa chắc có thanh khoản.

Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km có thể cần giảm thêm 5% đến 10%.

Đất nền và đất lớn ở các khu vực tỉnh xa đã giảm khá nhiều trong 2022-2023 nên chắc sẽ đi ngang hoặc giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản.

BĐS nghỉ dưỡng cũng đã giảm khá nhiều nên có thể không giảm nữa. Tuy nhiên nếu sức khỏe chủ đầu tư và pháp lý dự án không đảm bảo thì dù có giảm nữa cũng rất khó có thanh khoản.

Lê Quốc Kiên