Cơ hội bán chốt lời 'chung cư dưới 40 triệu đồng một m2'

Nguồn cung khan hiếm nên những người mua chung cư giá dưới 40 triệu đồng từ nhiều năm trước, có thể cân nhắc bán chốt lời.

Thời gian qua, giá chung cư ở Hà Nội tăng nên nhiều người chớp thời cơ bán để lấy tiền mua nhà đất.

Vậy lý do và lời khuyên cho hiện tượng này là gì?

Với các dự án chung cư mới mở bán, giá sơ cấp từ chủ đầu tư luôn cao hơn các dự án đã triển khai trước đó trong cùng khu vực với chất lượng tương tự. Lý do là vì chi phí đầu vào của họ ngày càng tăng, và bản thân các chủ đầu tư cũng phải bảo vệ giá cho các nhà đầu tư đã theo họ trước đây.

Với các dự án đã bàn giao vào ở, tạm chia chung cư làm 3 nhóm theo mục đích mua khác nhau khác nhau : (1) đáp ứng tốt cho nhu cầu sử dụng cuối (ở, cho thuê), (2) để đầu tư, tích lũy, và (3) sử dụng trong tương lai.

1. Chung cư để có thể thuận tiện ở hoặc dễ dàng cho thuê sẽ có mức giá vừa túi tiền cho nhiều người có thể mua (khoảng 30-40 triệu đồng một m2 cho chung cư đã đưa vào sử dụng trên 5 năm, xấp xỉ 50 triệu đồng một m2 cho chung cư mới) và thuê (dưới 15 triệu một tháng). Đồng thời các chung cư này cũng cần nằm gần các khu vực tập trung đông công ty, nhà xưởng sản xuất kinh doanh.

2. Các chung cư trung cao cấp ở vị trí đắc địa có giá cao mang mục đích đầu tư và tích trữ tài sản nhiều hơn. Vì những người đã có điều kiện mua dạng bất động sản này thì thường cũng đã có nhà ở chỗ khác, nên họ mua với mục đích đầu tư thêm, làm của để dành rồi tranh thủ cho thuê. Tuy nhiên, vì giá trị cao thì giá cho thuê cũng cao theo, số lượng khách có khả năng thuê ít hơn nhóm đầu nên khả năng bị để trống nhiều hơn.

3. Chung cư có giá vừa phải nhưng lại nằm ở các khu vực chưa đông công ty hay nhà máy sản xuất kinh doanh, cũng chỉ mang tính đầu tư hoặc để dành cho tương lai, chưa thuận tiện để ở nếu không làm việc ngay gần đây, nếu cho thuê tạm giá cũng thấp và cũng không dễ.

Ví dụ điển hình là một dự án có hơn 40.000 căn hộ ở khu vực quận 9 (cũ) TP HCM có tiện ích nội khu khá tốt, vị trí ngay sát khu công nghệ cao. Tuy nhiên, Khu công nghệ cao mới khai thác được 30% công suất cho tổng hai giai đoạn nên số lượng doanh nghiệp chưa đủ nhiều, còn nếu không làm việc ở khu công nghệ cao thì phải di chuyển quá xa để đến nơi ở, cũng không phù hợp để ở ngay. Do đó trong một vài năm tới, nguồn cầu đủ khả năng mua ở và thuê chưa đủ lấp đầy nguồn cung ở đây.

Từ thời gian mở bán cho tới khi bàn giao (2-3 năm), các nhóm thường tăng giá trung bình 50% theo mức độ hoàn thiện dần của pháp lý, tiến độ xây dựng, hay ăn theo giá mở bán các block sau hoặc dự án khác trong cùng khu vực.

Sau khi bàn giao, trong vòng 5 năm đầu nhóm (1) vẫn tăng 5%-7% một năm theo trượt giá tự nhiên. Nhóm (2) có thể tăng ít hơn hoặc đứng giá tùy vào khả năng cho thuê và mức độ lấp đầy dân cư. Nhóm (3) có thể đứng giá hoặc lỗ vì chưa phù hợp để ở hoặc phải cho thuê giá rẻ trong trước mắt.

Sau 5 năm vào ở, giá sẽ bắt đầu chững chậm lại do dự án bắt đầu xuất hiện vấn đề khấu hao qua thời gian sử dụng, người mua cũng sở thích mua chung cư mới dù giá cao hơn là các dự án đã đưa vào sử dụng lâu (một phần cũng là nhờ mua dự án mới sẽ được hưởng lợi lộ trình thanh toán).

Cá biệt các dự án nhà ở xã hội (NOXH) thì không theo quy luật này. Vì được hưởng lợi nhiều từ chính sách nhà nước nên các dự án này có giá ban đầu cực thấp, thường chỉ dưới 20 triệu một mét vuông, và lại không được chuyển nhượng mua bán hợp pháp trong 5 năm đầu.

Do đó sau 5 năm, khi đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp họ bắt đầu bán ra chốt lời. Khi tăng giá lên gấp đôi để bán, thì với đơn giá loanh quanh dưới 40 triệu một mét vuông vẫn rẻ hơn nhiều các dự án mới mở bán sau này (vì không được hưởng lợi nhiều chi phí đầu vào như nhà ở xã hội).

Các chủ đầu tư cũng chỉ thích làm phân khúc trung - cao cấp trên 50 triệu đồng một m2, không làm phân khúc giá rẻ trung bình, nên sản phẩm thứ cấp của nhà ở xã hội trở thành hàng hot.

Thời điểm thị trường đang bị hạn chế nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung dưới 50 triệu/m2 hay dưới 2,5 tỷ một căn nhà, là cơ hội tốt cho các chung cư dưới 40 triệu/m2 bán chốt lời.

Vì đặc thù là các chung cư cũ được tinh giảm tối đa chi phí xây dựng nên sẽ nhanh cũ xuống cấp, nếu không thấp hơn dự án mới có chất lượng công trình tương đương ít nhất 25% sẽ khó có thanh khoản. Do đó có thể dựa vào giá chung cư mới để đánh giá mức giá tốt nhất khi cần bán chung cư cũ.

Việc có thể tăng nhanh tài sản sẽ giúp họ có thêm nhiều lựa chọn trong cuộc sống. Ví dụ, với số tiền trước đây chỉ có một lựa chọn là đủ mua chung cư NOXH, thì nay có thể chọn lựa:

- Mua chung cư khác mới hơn, chất lượng tốt hơn, hoặc có diện tích rộng hơn, vị trí tốt hơn

- Có thêm ngân sách để có thể chuyển từ chung cư xuống nhà mặt đất.

- Tranh thủ lúc đất nền đang đóng băng, mua một mảnh đất để dành sau này xây nhà, rồi trích một phần tiền dư thuê chung cư khác có môi trường tốt hơn để ở.

- Trả bớt tiền vay. Số vốn đã tăng lên kha khá sử dụng cho các mục đích khác (gửi tiết kiệm chờ cơ hội, đưa vào sản xuất kinh doanh, hay cải thiện chất lượng cuộc sống), trích một phần tiền vốn thuê chung cư khác có môi trường tốt hơn để ở.

Tuy nhiên, cần lưu ý việc chủ động đầu tư kiếm lời trên NOXH không nên được khuyến khích, vì đây là chính sách của nhà nước sử dụng rất nhiều nguồn lực xã hội để hỗ trợ cho càng nhiều người có thu nhập không cao có thể sở hữu nhà càng tốt.

Chiếm rất nhiều trong phần chốt lời của các bạn mua đầu tư, chính là phần hỗ trợ bằng ngân sách của nhà nước để triển khai các dự án nhà ở xã hội. Điều này làm giá NOXH sau vài lần qua tay nhà đầu tư bị đẩy tăng cao lên, mục đích tốt đẹp ban đầu khi triển khai NOXH bị méo mó, lãng phí nguồn lực xã hội vào túi riêng của số ít người.