Có giảm lãi suất cho người vay mua nhà?

Gần đây, lãi suất cho vay mua nhà đã giảm hơn trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng ì ạch, ngân hàng đua kích cầu. Tuy vậy đây là mức lãi suất dành cho các khoản vay mới. Với nhiều khách hàng có khoản vay cũ, lãi suất vẫn "trên trời".

"Còng lưng" trả nợ mua nhà

Thời điểm tháng 4 năm ngoái, anh V.K.H. (quận 8, TP.HCM) xuống tiền mua một căn hộ ở quận 1. Không đủ tiền, anh phải vay thêm ngân hàng 2,4 tỉ đồng kỳ hạn 10 năm, lãi suất cố định 2 năm đầu là 11,2%; 8 năm còn lại lãi suất thả nổi. Gốc vay mỗi tháng anh V.K.H. phải trả 10 triệu đồng.

"Đều đặn mỗi tháng tôi phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 32 triệu đồng. Riêng lãi đã hơn 22 triệu. Thời gian qua tôi đã trả được 352 triệu đồng thì tiền lãi đã hơn 242 triệu đồng, tương đương hơn 10% số tiền gốc. Nhìn lãi suất huy động giảm sâu cả năm, trong khi mình vay lãi suất quá cao, tôi chỉ biết ao ước rồi còng lưng làm để trả lãi", anh V.K.H. ngậm ngùi nói.

Anh V.K.H. chia sẻ thêm: thời điểm anh vay mua nhà có lãi suất chung đang rất cao, nhưng vì hoàn cảnh con cái lớn cần phòng ốc riêng tư nên anh quyết định vay ngân hàng để có đủ tài chính.

"Lúc đó, ổn định lãi suất 2 năm vì suy nghĩ kinh tế chung sẽ cải thiện, tôi làm sẽ có thu nhập bù vào. Bây giờ công việc làm ăn kinh doanh khó khăn, tháng nào cũng gom và góp, thậm chí nhịn ăn bớt để đủ trả lãi ngân hàng chứ chẳng có cách nào khác", anh V.K.H. giãi bày thêm.

Tương tự, cũng vay một ngân hàng tư nhân thời điểm quý đầu năm 2023, anh L.M.H. (quận 12, TP.HCM) mua một ngôi nhà trên đường Nguyễn Thị Búp. Anh vay 3,5 tỉ đồng trong 20 năm với lãi suất gần 14%/năm. Lãi suất này cố định 3 năm, những năm còn lại lãi suất thả nổi. Lãi và gốc anh H. trả mỗi tháng hơn 60 triệu đồng.

"Lúc vay thì lãi suất là 14%/năm vì mặt bằng chung lãi suất đang cao. Nhân viên tín dụng gợi ý tôi là lãi suất sẽ tiếp tục tăng, nên chọn gói lãi suất ổn định. Và thực tế cách tính đã sai. Tôi có liên lạc lại nhân viên tín dụng muốn tìm cách giải quyết vì tôi không có khả năng trả nợ nữa. Tôi sợ rơi vào cảnh nợ xấu, nhưng nhân viên tín dụng nói chỉ còn cách... bán nhà", anh H. bế tắc nói.

Dự án chung cư đang được xây dựng ở TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Vay ngân hàng khác cũng khó vì khoản phạt nợ cũ

Từ đầu tháng 9-2023, thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, cho khách hàng vay để trả nợ ngân hàng khác. Chính sách này được kỳ vọng giảm bớt gánh nặng cho khách hàng đang chịu khoản vay cũ lãi suất cao. Nhưng nhiều người dân vay mua nhà chưa kịp vui thì bỗng khựng lại... vì vướng khoản lãi phạt cao và thủ tục cũng không hề đơn giản.

Chuyện tìm cách gỡ ngân hàng cũ khi mắc kẹt với lãi suất gần 15% của vợ chồng anh Nguyễn Thế Vinh (quận Phú Nhuận, TP.HCM) là một ví dụ.

Chung cư anh Vinh vay tiền mua là chung cư hạng trung nhưng lại chưa có sổ hồng, chỉ có hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao căn hộ nên rất khó bán tại thời điểm này. Anh Vinh mới tìm cách khác để giải nợ.

"Ngân hàng tư vấn rằng tôi phải vay 3 tỉ đồng ở bên ngoài, tự rút hợp đồng mua bán căn hộ. Sau đó, đăng ký lại một khoản vay mới tại ngân hàng này. Giải pháp khác là lấy một tài sản (như đất đai) thế chấp cho khoản tiền dùng cho mục đích trả nợ ngân hàng cũ. Nghe xong, tôi biết là vô vọng vì tôi không thể mượn ai được 3 tỉ đồng, cũng như không còn tài sản nào khác để thế chấp", anh Vinh nói.

Cũng như anh Vinh, chị Lê Hương Nga (TP Đà Nẵng) cũng tìm giải pháp đảo nợ từ ngân hàng này sang ngân hàng khác cho khoản vay 2 tỉ đồng khi mua nhà. Tuy nhiên, chị Nga gặp vướng vì định giá nhà chênh lệch giữa hai bên ngân hàng nên chị không có 500 triệu đồng để bù vào khoản chênh lệch. "Cuối cùng tôi vẫn gồng với món nợ gốc và lãi vượt quá xa mức thu nhập của mình. Thật sự, tôi gồng đã hết nổi", chị Nga bày tỏ.

Bà Trần Thị Khánh Hiền - giám đốc khối nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS) - cho biết thực tế rất khó "vay ngân hàng này trả nợ ngân hàng khác".

Bà Hiền ví dụ: ngân hàng A cho vay lãi suất cao, nhưng khi khách hàng muốn chuyển qua ngân hàng B để hưởng lãi suất thấp hơn, cần tất toán khoản vay với ngân hàng A đã. Trong khi đó, ngân hàng B cũng cần tài sản đảm bảo mới giải ngân. "Nếu ngân hàng A cương quyết không hỗ trợ, ba bên không ngồi được với nhau thì rất khó", bà Hiền nói.

Khách hàng bế tắc, ngân hàng nên chia sẻ

Bà Nguyễn Thanh Hương - tổng giám đốc Đại Phúc Land - cho biết hiện nay mặt bằng lãi suất vay mua nhà về thấp, khoảng 6-8% cố định 2 năm đầu tiên. Nhưng áp dụng với các khoản vay mới, còn khoản vay cũ vẫn neo cao.

"Mức lãi suất các khoản vay cũ tới 11-14% là rất áp lực, nhiều khách hàng sẽ gặp khó khăn trong việc chi trả trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay", bà Hương nói.

Tuy vậy theo bà Hương, ngân hàng phải cân đối dòng tiền, lãi suất đầu ra - đầu vào, nên khó có chuyện tự điều chỉnh giảm lúc này. Khách hàng cần tìm giải pháp, đàm phán hoặc tính toán đảo nợ cho khoản vay với sự hỗ trợ từ ngân hàng.

Lãnh đạo một ngân hàng nhóm Big4 chi nhánh ở TP.HCM (đề nghị không nêu tên) cho biết đặc điểm của vay mua nhà là thời hạn vay dài.

Thời gian trước, lãi suất huy động cao nên cho vay phải cao. Dù hiện tại lãi suất huy động giảm, nhưng ngân hàng vẫn phải tuân thủ hợp đồng, trả khách hàng gửi tiết kiệm 5 năm với lãi suất 10%.

Tương tự, với các khoản vay mua nhà cũ, theo vị này, khế ước ghi nợ cũ có từ trước thì không thay đổi. Tùy từng ngân hàng, lãi suất cố định 3 tháng, 6 tháng hay 1-2 năm; sau đó thả nổi theo biên độ. Lãi suất về sau được tính theo lãi suất huy động bình quân của 4 ngân hàng lớn (thường gọi là nhóm Big4 - PV).

"Mọi thứ theo luật, theo khế ước nhận nợ, hợp đồng giữa khách hàng và ngân hàng. Chúng tôi vẫn hướng khách hàng tất toán khoản cũ rồi vay mới", vị này giải thích.

Lãnh đạo ngân hàng này cũng cho biết khách hàng có quyền đề nghị nhưng vẫn phụ thuộc vào sự linh động của ngân hàng. "Không thể bắt buộc ngân hàng điều chỉnh giảm. Nhưng có những ngân hàng thiện chí chủ động giảm vì muốn giữ khách hàng hoặc nếu khách hàng dính nợ xấu thì họ cũng thiệt. Sau 3 năm mới có thể thanh lý trước hạn không bị phạt, nhưng có thể trao đổi với ngân hàng về khó khăn, xin tất toán miễn giảm", ông nói thêm.

Ông Nguyễn Hưng - tổng giám đốc TPBank - cho biết chỉ khi lãi suất trên thị trường hạ xuống, chi phí vốn hạ thì các ngân hàng thương mại mới có khả năng điều chỉnh mức lãi suất cho vay cho khách hàng.

Dự kiến tới khoảng giữa năm 2024, ngân hàng sẽ trả gần hết các khoản huy động với lãi suất cao (kỳ hạn từ 1 năm trước đó). Điều này sẽ khiến lãi suất cho vay tiếp tục được hạ xuống, hỗ trợ tốt hơn cho phát triển kinh tế.

PGS.TS Lê Thị Thúy Hằng, phó trưởng khoa tài chính - ngân hàng Trường ĐH Tài chính - Marketing, cũng cho biết ngân hàng luôn cân bằng các kỳ hạn và số tiền huy động - tiền cho vay để tránh rủi ro lãi suất.

"Khi huy động lãi suất cao, ngân hàng phải tìm cách cho vay nguồn vốn này với lãi suất đầu ra cao. Mặt khác, các ngân hàng thường có gói vay cố định 6 tháng - 2 năm đầu, sau đó lãi suất thả nổi. Do vậy, các khoản vay cũ cần thời gian để điều chỉnh.

Còn các khoản vay mới trong một năm trở lại đây lãi suất cho vay thấp, khoảng 6-8% phù hợp với mặt bằng chung lãi suất của thị trường. Các khoản vay cũ khi nào thả nổi sẽ được điều chỉnh lại theo chi phí huy động tại thời điểm thả nổi", bà Hằng đánh giá tính khách quan.

PGS.TS Lê Thị Thúy Hằng phân tích: về nguyên tắc việc áp dụng lãi suất cho vay giữa ngân hàng và khách hàng dựa trên thỏa thuận giữa hai bên, theo hợp đồng tín dụng hoặc khế ước nhận nợ đã ký. Ngân hàng có thể xem xét hỗ trợ khách hàng giảm lãi suất trong giai đoạn kinh tế khó khăn này, chia sẻ bớt lợi nhuận nhằm gia tăng uy tín, cạnh tranh và cam kết đồng hành với khách hàng.

Trong trường hợp không thỏa thuận được mức lãi suất hợp lý cho cả hai bên, khách hàng có thể xem xét vay để trả nợ từ ngân hàng khác. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc chuyển nợ qua ngân hàng khác bởi sẽ phát sinh chi phí như công chứng thế chấp, định giá tài sản, phí phạt trả nợ trước hạn ở ngân hàng cũ...

Khách hàng giao dịch tại một ngân hàng ở TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Rất khó khăn trong việc đảo nợ

Một cựu chuyên viên ngân hàng cho biết phải hết thời hạn ưu đãi lãi vay hoặc đến kỳ điều chỉnh theo hợp đồng mới thực hiện giảm lãi suất các khoản vay cũ. Cũng theo vị này, lãi suất huy động ngân hàng giai đoạn cuối năm 2022 rất cao, bình quân lên khoảng 7-8% với kỳ hạn 12 tháng, nhưng có những ngân hàng trả tới 9-10%.

"Hiện nay lãi suất huy động đang tăng dần trở lại, e rằng đến lúc các khoản vay cũ được điều chỉnh lãi suất thả nổi cho khoản vay thì lãi suất toàn hệ thống cũng đã tăng trở lại", vị này nói thêm.

Chia sẻ về giải pháp, ông Trần Nhật Nam, cựu phó tổng giám đốc một ngân hàng ở Hà Nội, cho biết thực tế không có cách nào khác ngoài việc đảo nợ (vay ngân hàng này để trả nợ ngân hàng khác) để khách hàng có thể hưởng lãi suất thấp hơn.

Theo ông Nam, tại các hợp đồng tín dụng đều có điều khoản cho phép khách hàng tất toán trước khoản vay với chi phí phạt khoảng 1-3% dư nợ, tùy từng ngân hàng. Tuy nhiên, khách hàng cần được sự hỗ trợ từ ngân hàng mới trong việc linh động hơn trong tài sản thế chấp.

Ông Nam cũng cho biết một số nước có quy định thống nhất với nhau để đảo nợ các khoản vay, hay còn gọi là "tái vay đảo nợ" nhưng ở Việt Nam thì chưa, do vậy khách hàng rất khó khăn trong việc đảo nợ.

BÌNH KHÁNH - THẢO THƯƠNG