'Cò đất - đầu tư' ăn chênh lệch hàng trăm triệu đồng mỗi căn nhà thế nào?

'Cò' sẽ khuyên chủ nhà tăng giá, sau đó cho nhiều người tới vờ hỏi mua với mức giá thấp hơn để thao túng tâm lý chủ nhà.

Hiện tại, nếu thường xuyên đọc các tin tức về bất động sản ta sẽ thấy thông tin là bất động sản đã giảm giá 15-20%. Tuy nhiên, nếu người mua bắt đầu tiếp cận môi giới - để tìm mua bất động sản, thì mới thấy rằng giá đang rao bán không hề giảm.

Vì sao có sự chênh lệch này?

Tôi cho rằng tại vì có một bộ phận "cò đất - đầu tư" đang thao túng thị trường. Bộ phận cò đất đã và đang hoạt động để ăn chênh hàng trăm triệu đồng và khiến người mua và người bán không thể gặp nhau kể cả khi thị trường đang giao dịch ở mức thấp như hiện tại.

Vậy, cò đất ép giá người bán và nâng giá người mua như thế nào?

Nếu chủ muốn bán một căn nhà thường sẽ thông qua môi giới bất động sản. Hiện tại, các môi giới lập thành các nhóm có thỏa thuận với nhau là phải đăng thông tin trên nhóm Zalo cho "cò đất - đầu tư" trước (khoảng hai tuần). Nếu không ai mua mới được đăng ra bên ngoài.

Khi người bán muốn bán căn nhà có giá 5 tỷ đồng, nhóm cò đất có nhiều cách để ép giá. Dưới đây là 3 cách phổ biến:

Cách 1: Cò đất sẽ cho người đến xin làm môi giới căn nhà. Môi giới thường khuyên chủ nhà tăng giá rao bán lên, ví dụ 5,4 tỷ. Việc tăng giá này không phải để mang lại giá cao cho người bán, mà để căn nhà không bán được.

Tiếp đến, nhóm sẽ cho người giảm àm khách mua lần lượt trả giá 3.9 tỷ rồi nhích dần.

Mỗi người trả giá này sẽ chê căn nhà ở nhiều điểm khác nhau (lộ giới, quy hoạch...). Sau khoảng một tháng, khi chủ nhà nghĩ là giá nhà của mình chỉ ở khoảng 4 tỷ, nhóm cò đất thực sự sẽ xuất hiện và trả giá 4.1 tỷ và mua căn nhà. Vừa mua căn nhà xong, cò đất rao lại giá bán 6 tỷ. Như vậy, người mua dù có trả giá như thế nào cũng sẽ bị mua đắt hơn bình thường.

Cách 2: Nhóm cò đất đến trả giá căn nhà với một mức giảm chút ít (ví dụ: 4,9 tỷ), và tiến hành đặt cọc căn nhà (400 triệu). Vừa mua căn nhà xong, họ rao lại giá bán 6 tỷ.

- Nếu có người mua, cò đất sang tay ăn chênh lệch. Mức chênh lệch thường hơn 500 triệu đồng

- Nếu không có người mua, cò đất tìm mọi cách để kéo dài thời gian mua bán. Như vậy với 400 triệu, họ lại độc quyền mua bán căn nhà. Nếu người bán hối thúc sang tên, họ sẽ tìm 101 cách để lấy lại tiền cọc.

Để thực hiện quá trình này trót lọt, các nhóm cò đất thường áp dụng thêm các cách sau để thao túng thị trường:

- Không cho người bán đăng bảng bán nhà có kèm số điện thoại. Môi giới thường dọa là nếu có số điện thoại sẽ không dẫn mối

- Cò đất vẫn đăng thông tin bán căn nhà, nhưng khi có khách mua đi coi thì dẫn khách đi coi các căn khác của ‘cò đất-đầu tư’. Các căn này có hoa hồng cao hơn thường là 2-3%

- Nói xấu căn nhà của người bán.

Với cách thức như trên, thường các căn nhà của người bán phải bán cho nhóm "cò đất - đầu tư" và sẽ không đến được phía người mua. Khi mua hoặc đặt cọc được căn nhà, nhóm cò đất tăng giá rao bán từ 1-2 tỷ đồng và thực hiện các chiêu để bán ra.

Ngoài ra, nhóm còn có nhiều chiêu trò để nâng giá bán căn nhà

- Cho cò dẫn mối với hồng cao hơn thường là 2-3%

- Đăng thông tin rao bán tăng diện tích căn nhà.

- Đăng thông tin sắp mở mở hẻm, đường.

- Dùng các app điều chỉnh để hình ảnh nhà đẹp hơn. Sơn mới số vị trí của căn nhà.

- Đăng thông tin rao bán liên tục. Dù người mua nhà muốn đi xem các căn nhà khác, cò cũng dẫn đến các căn nhà của nhóm này.

- Khi người mua bắt đầu trả giá, ví dụ, 4.5 tỷ. Dù đã có lời nhưng nhóm vẫn áp dụng nhiều chiêu khác nhau để nâng giá, ví dụ đã có người đặt cọc với giá 5 tỷ.

Trên đây là cách các nhóm cò đất thường áp dụng để ăn chênh vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Dù thị trường có đang sôi động hay bị đóng băng. Miễn thị trường có giao dịch là họ có thể thu lợi.

Lời khuyên cho người bán:

- Định giá bán căn nhà của mình (có thể tham khảo các giao dịch gần nhà). Không nghe theo cò định giá (thường là định giá tăng lên để cò độc quyển mua nhà)

- Treo bảng bán nhà kèm theo số điện thoại. Có thể dùng 1 số điện thoại mới vì sau khi treo bảng 9 cuộc gọi là từ cò; một cuộc gọi từ khách mua thật

- Tự mình đăng thông tin bán nhà trên mạng xã hội, zalo, và nhờ người thân quen chia sẻ giúp.

- Nếu muốn bán nhà cho nhóm cò đất, thì các điều khoản phải rõ ràng. Đặc biệt là việc bán lại cho bên thứ ba. Nếu trong quá trình từ lúc đặt cọc đến khi sang tên, bên đầu tư bán lại cho bên thứ ba thì phần chênh lệch giá sẽ được phân chia như thế nào? Thời gian từ lúc đặt cọc đến khi sang tên là bao nhiêu lâu?

Lời khuyên cho người mua:

- Nếu đã ưng ý một vị trí, thì tự mình đi các hẻm gần đó. Thường luôn có các căn nhà khác rao bán với giá thực tế hơn của nhóm cò đất.

- Không tin lời có khen, chê một căn nhà nào đó. Tự mình phải tìm hiểu thông tin bằng cách hỏi những người xung quanh

- Nhận biết nhà đã qua đầu tư để trả giá phù hợp: Nhà tăng giá 500 triệu - 2 tỷ đồng giữa lần giao dịch trước và lần rao bán này, nhà mua đi bán lại nhiều lần trong 2-3 năm gần đây, nhà có đăng nhiều lần, liên tục, nhiều cò cùng rao bán.

Lời đề nghị cho cơ quan quản lý

- Quy định môi giới, sàn giao dịch bất động sản phải đăng và cung cấp thông tin chính xác. Chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp.

- Cung cấp thông tin quy hoạch (giấy phép xây dựng) cho người dân. Hiện tại, người mua không thể xin thông tin về quy hoạch vì chưa đứng tên bất động sản.

- Công bố thông tin giao dịch bất động sản. Ví dụ, nhà số 15 đường X mua bán này 7 tháng 1 năm 2024 với giá 5 tỷ đồng. Thông tin giao dịch này tương tự như thông tin giao dịch chứng khoán. Hoàn toàn không bao gồm thông tin cá nhân, chỉ có thông tin giao dịch. Đây là cơ sở để minh bạch hóa thị trường bất động sản

- Quản lý, điều tra các hoạt động thao túng thị trường BĐS.