Cơ cấu lại sản phẩm nhà ở: Nút thắt đẩy thị trường đi lên

Nhìn lại lần “đóng băng” trên thị trường cách đây gần 10 năm, các chuyên gia cho rằng, chính sách thúc đẩy nhà ở hướng đến nhu cầu ở thực đã góp phần đưa bất động sản phục hồi trở lại.

Bài học từ cơ cấu lại sản phẩm bất động sản 2011 - 2013

Những mảng màu "u ám" của thị trường bất động sản 2020 khiến giới đầu tư liên tưởng tới kịch bản năm 2011 - 2013. Đó là thời điểm thị trường ghi nhận hoạt động giao dịch giảm sút mạnh mẽ, lượng cung tồn đọng lớn.

Đến nay, lần đổ vỡ của thị trường bất động sản 2011 - 2013 vẫn còn là nỗi ảm ảnh cho những nhà đầu tư lâu năm. Giao dịch tuột dốc không phanh, cùng sự ảm đạm của những khu đô thị, toà nhà cao tầng dừng thi công đã khiến các nhà đầu tư mất niềm tin.

Chỉ ra nguyên nhân đẩy thị trường vào giai đoạn "đóng băng" thời điểm 9 năm trước, giới chuyên gia đều cho rằng, sự mất cân đối của cơ cấu sản phẩm bất động sản đã góp phần đẩy thị trường vào tình trạng lệch pha cung cầu, mất thanh khoản nghiêm trọng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nút thắt để gỡ "băng" thị trường bất động sản khi đó chính là các chính sách, định hướng cơ cấu lại sản phẩm địa ốc. Giai đoạn tiền "đóng băng", các sản phẩm bất động sản tung ra thị trường có giá trị lớn, không đáp ứng nguồn tiền của người dân. Để giải cứu thị trường, Nhà nước đã đưa ra Nghị quyết 02. Chính sách này cho phép giải quyết toàn bộ hàng tồn kho bất động sản khi cho phép chia tách căn hộ lớn thành nhỏ, nhằm tạo ra sản phẩm vừa túi tiền của người dân, có tính thanh khoản cao.

Một giải pháp khác "cứu" được thị trường trong quá khứ được ông Đính chỉ ra đó là gói kích cầu 30.000 tỷ đồng dành cho người người thu nhập thấp từ Nhà nước. Ông Đính cho rằng, thị trường thiếu gì thì Nhà nước cần khuyến khích sản phẩm đó. Với gói kích cầu 30.000 tỷ đồng, nhu cầu mua nhà để ở trở nên nhộn nhịp, sôi động trở lại. Thị trường từ đó cũng bắt đầu phục hồi nhờ chính sách thúc đẩy dòng sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản tốt.

Lệch pha cung - cầu và nhiệm vụ tái cơ cấu sản phẩm bất động sản

Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã bắt đầu rơi vào điểm chững khi phát triển nóng trong giai đoạn dài. Covid-19 trở thành cú bồi, tiếp tục đẩy thị trường vào giai đoạn khó chồng khó.

Nhìn nhận về cơ cấu thị trường bất động sản, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra: Nếu như trong giai đoạn 2014 trở về trước, thị trường bất động sản chủ yếu chỉ có sản phẩm nhà ở (nhà liền kề, biệt thự) được xây dựng tại các dự án có quy mô nhỏ tham gia thị trường thì giai đoạn 2015 - 2020, sản phẩm và cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi và ngày càng phong phú, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản cũng ngày càng đa dạng, ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, căn hộ du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại, mặt bằng cho thuê,...

Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; bên cạnh đó còn có 326 khu công nghiệp, gần 40.000 căn hộ du lịch; trên 6 triệu mét vuông văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 so với năm 2009)...

Nhìn từ cơ cấu sản phẩm bất động sản như hiện tại, báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định.

“Điều này được thể hiện ở giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn; cơ cấu một số sản phẩm bất động sản (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp”.

Một nghịch lý khác đang diễn ra trên thị trường đó là, dù phát triển kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố tăng lên, tuy nhiên, tốc độ gia tăng ngân sách chi tiêu dành cho nhà ở không thay đổi nhiều.

Trước nguy cơ thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn đóng băng, một trong những phương án mà Bộ Xây dựng đặt ra làm nhiệm vụ trọng tâm đó là cơ cấu lại sản phẩm bất động sản, tập trung hướng tới phân khúc nhà ở bình dân và giá rẻ, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân.

Dự báo về thị trường bất động sản trong những năm tới, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản sẽ có sự dịch chuyển trong đó phân khúc nhà ở hướng đến nhu cầu ở thực gia tăng.

Nhìn từ bài học giai đoạn 2011 - 2013 có thể thấy nút thắt từ cơ cấu sản phẩm bất động sản nếu được hoá giải sẽ góp phần tạo ra cơ hội phục hồi trở lại của thị trường. Giới chuyên gia cho rằng, việc tái cơ cấu lại nguồn cung bất động sản ở thời điểm hiện tại cũng sẽ tạo bệ đỡ cho thị trường vượt qua giai đoạn khủng hoảng.