Có 7 bất động sản, nên bán bớt loại nào để trả nợ?

Với mục tiêu bán tài sản để trả nợ vay, bất động sản có giá trị vừa phải, ở khu vực dân cư đông đúc là ưu tiên hàng đầu vì thanh khoản tốt, chuyên gia nói.

Với mục tiêu bán tài sản để trả nợ vay, bất động sản có giá trị vừa phải, ở khu vực dân cư đông đúc là ưu tiên hàng đầu vì thanh khoản tốt, chuyên gia nói.

Vợ chồng tôi hiện có khối tài sản trên dưới 11 tỷ đồng, gồm một căn nhà lầu đang ở giá khoảng 1,8 tỷ đồng, một mảnh đất mặt đường chính khu dân cư giá 4 tỷ đồng, một căn nhà xã hội khoảng 600 triệu đồng, một lô đất ở quê ông bà ngoại cho giá khoảng 2 tỷ đồng và hai sào đất vườn giá khoảng 800 triệu. Gần đây, tôi thấy có miếng đất bán rẻ, khoảng 1,8 tỷ đồng nên tôi đã vay 600 triệu đồng trong 10 năm để mua.

Thu nhập trước đây của hai vợ chồng tôi gồm 45 triệu đồng từ lương hàng tháng, 6 triệu tiền cho thuê mặt bằng. Tuy nhiên, sau khi mua thêm mảnh đất mới, tôi bị mất việc và mặt bằng cũng bị trả lại, chưa có người thuê. Thu nhập cả nhà hiện còn khoảng 33 triệu đồng, từ lương của vợ và trợ cấp thất nghiệp của tôi.

Hiện tôi khá áp lực với việc phải trả lãi và gốc hàng tháng khoảng 30 triệu đồng. Tổng các khoản nợ ngân hàng đến thời điểm này khoảng 1,6 tỷ đồng. Trong đó, khoản vay 540 triệu đồng mua đất năm 2019 còn 324 triệu, khoản vay 300 triệu năm 2022 còn 260 triệu và khoản vay mua ôtô năm 2022 còn 490 triệu đồng, thêm một khoản vay mua mảnh đất 1,8 tỷ đồng ở trên.

Tôi dự tính bán bớt căn nhà xã hội khoảng 600 triệu đồng để trả bớt nợ tuy nhiên thời điểm này rất khó bán được giá. Mong chuyên gia cho tôi xin lời tư vấn tôi nên bán tài sản nào để giảm bớt áp lực tài chính.

Độc giả Pham Nam

Chuyên gia tư vấn:

Với thông tin bạn cung cấp, sau khi trả nợ ngân hàng, số tiền còn lại của bạn là 3 triệu đồng, không đủ chi tiêu cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Do đó việc nhanh chóng tất toán một phần hoặc toàn bộ một trong các khoản nợ nhằm giảm áp lực tài chính bắt buộc phải làm ngay bây giờ.

Về nguyên tắc, bạn nên ưu tiên trả các khoản nợ có lãi suất cao nhất, tiếp theo là các khoản nợ nhỏ, có thể trả dứt điểm trước. Trước khi tính đến việc bán tài sản, bạn có thể rà soát xem có thể nhờ đến sự trợ giúp của người thân, bạn bè cho những khoản vay nhỏ hay không. Việc tạm vay mượn từ người thân giúp bạn nhanh chóng tất toán các khoản nợ lãi suất cao hoặc các khoản nợ nhỏ, tránh trường hợp xấu nhất là mất khả năng chi trả và bị xếp vào nhóm nợ xấu.

Tiếp theo, tùy vào khoản nợ cũng như quy định của mỗi ngân hàng, bạn có thể thương lượng với nhà băng để xin được giãn nợ, cơ cấu nợ nếu tình huống cho phép. Đồng thời, bạn nên rao bán tài sản là các bất động sản, một phương án bắt buộc nếu hai cách trên không hiệu quả.

Vì mục tiêu bán tài sản để trả nợ vay, ưu tiên hàng đầu vẫn là những bất động sản có tính thanh khoản cao nhất. Trong các loại hình, nhà hoặc đất có giá trị vừa phải, ở khu vực dân cư đông đúc hiện hữu sẽ thanh khoản ở mức khá và ít bị giảm giá quá nhiều khi thị trường khó khăn. Ưu tiên thứ hai là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật, vị trí thuận lợi, có pháp lý đầy đủ.

Vậy, nếu căn nhà của bạn đáp ứng được các tiêu chí như đủ điều kiện chuyển nhượng, mới bàn giao, vị trí thuận tiện thì bạn nên ưu tiên rao bán luôn. Đây có thể là bất động sản thanh khoản cao nhất, giúp bạn giảm được gần 40% khoản nợ. Từ đó số tiền trả nợ hàng tháng cũng giảm đáng kể.

Ngược lại, nếu nhà ở xã hội này không đáp ứng các tiêu chí trên, bạn buộc phải lựa chọn bán các bất động sản khác. Cách để tiết kiệm thời gian là rao bán cùng lúc. Loại hình nào phù hợp với thị trường sẽ thanh khoản nhanh nhất, lúc đó bạn sẽ ngừng bán các bất động sản còn lại. Lưu ý là bạn đang trong trạng thái bán tài sản để trả nợ ngân hàng nên việc có thể phải bán dưới mức giá kỳ vọng để sớm chốt giao dịch là điều dễ hiểu. Bởi lẽ việc rao bán bất động sản thời điểm này không thuận lợi như lúc thị trường sôi động, trong khi áp lực tài chính với bạn sẽ càng lớn nếu khoản nợ kéo dài.

Ông Tạ Thanh Tùng

Trưởng phòng bất động sản, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT