Chuyện ở thị trường bất động sản Long An - Bài 1: Cánh tay nối dài ‘bị liệt’ của TP.HCM

Năm 2020, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu đều rầm rộ đổ bộ dự án mới, thế nhưng ở thị trường Long An lượng dự án mới mở bán lại chỉ đếm được trên đầu ngón tay.

Là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và là cửa ngõ nối liền Đông Nam Bộ với khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, nhất là có chung đường ranh giới với TP.HCM, bằng hệ thống các quốc lộ 1A, 50, 62, N1, N2. Bên cạnh đó, tỉnh Long An hiện có lượng lớn các khu, cụm công nghiệp với nhu cầu nhà ở khá lớn, quỹ đất dành cho phát triển thị trường bất động sản được cho là nhiều nhất phía Nam hiện nay.

Thế nhưng thị trường bất động sản tỉnh Long An nhiều năm qua vẫn không thể phát triển mạnh như những tỉnh lân cận TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, lý do được đưa ra đó là giao thông còn nhiều hạn chế, các doanh nghiệp lớn chưa mặn mà với thị trường này và chính sách phát triển thị trường của địa phương cũng chỉ xoay vòng ở các phân khúc truyền thống là đất nền, nhà phố…

"Cánh tay" nối dài của TP.HCM

Được biết Long An là tỉnh đông thứ 15 về số dân tại Việt Nam, đặc biệt trong danh sách đơn vị hành chính Việt Nam theo GRDP thì Long An xếp thứ 12 về tổng sản phẩm trên địa bàn, xếp thứ 13 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 14 về tốc độ tăng trưởng GRDP.

Tỉnh có số dân lên tới 1.695.150 người dân, GRDP đạt 123.187 tỷ đồng năm 2019 (tương ứng với 5,355 tỷ USD), GRDP bình quân đầu người đạt 72,67 triệu đồng (tương ứng với 3.160 USD), tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 9,41%.

Là tỉnh thuộc khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, với lợi thế địa lý phía Đông giáp với TP.HCM và tỉnh Tây Ninh, phía Bắc giáp với tỉnh Svay Rieng, Vương Quốc Campuchia, phía Tây giáp với tỉnh Đồng Tháp và phía Nam giáp với tỉnh Tiền Giang. Sở hữu vị trí địa lý khá đặc biệt bên cạnh đó còn thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Long An được xác định là vùng kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam.

Còn nhớ năm 2010, khi TP.HCM đặt mình vào vai trò là đầu tàu kinh tế của đất nước thì đã có bản ký kết kết nghĩa giữa tỉnh Long An và TP.HCM. Trong bản ký kết đã nêu rõ, Long An là cánh tay nối dài của TP.HCM với các tỉnh Tây Nam Bộ, là đòn bẩy kinh tế với giao thông giữa TP.HCM và các tỉnh miền Tây thông qua trục đường giao thống chính là Quốc lộ 1A.

Đặc biệt, năm 2018, Thủ tướng Chính phủ công bố bản điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, TP.HCM sẽ là khu đô thị hạt nhân trung tâm vùng, kết nối giữa các quận, huyện, thành phố với các huyện của tỉnh Long An như Củ Chi, Hậu Nghĩa, Đức Hòa... Các khu đô thị này sẽ phát triển theo hướng đô thị sinh thái, kết hợp công nghiệp nhẹ và nông nghiệp đô thị nhằm thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo vệ cảnh quan sinh thái và thoát lũ cho tiểu vùng đô thị trung tâm.

Theo quy hoạch mới, khu đô thị Đức Hòa sẽ là đô thị loại III, là trung tâm hành chính - chính trị, thương mại, dịch vụ của huyện Đức Hòa, trung tâm thương mại, dịch vụ, giáo dục - đào tạo cấp vùng, trung tâm công nghiệp tại khu vực Tây Bắc với đường Vành đai 4 chạy xuyên qua, nối 2 khu Tây Bắc và Tây Nam của TP.HCM với nhau.

TP. Tân An sẽ là đô thị loại II với việc trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ, y tế, thể thao, giải trí cấp vùng phía tây Nam của TP.HCM. Các huyện còn lại của tỉnh Long An sẽ có nhiệm vụ xây dựng hành lang xanh của khu vực quanh TP.HCM.

Khu đô thị Bến Lức sẽ là trung tâm hành chính - chính trị, thương mại, dịch vụ của huyện Bến Lức, trung tâm giáo dục - đào tạo, trung tâm y tế, thể thao, thương mại, dịch vụ và công nghiệp cấp vùng. Trong khi đô thị Cần Giuộc sẽ là khu đô thị mang trọng trách xây dựng dịch vụ vui chơi giải trí cấp vùng.

Bên cạnh đó, Long An sẽ là trục hành lang kinh tế lớn nhất Thành phố theo chiều dọc Quốc lộ 22, giáp với khu kinh tế Cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, Xa Mát.

Đang bị “liệt” với thị trường bất động sản

Lợi thế về kinh tế của tỉnh Long An nhiều là thế, vậy nhưng với thị trường bất động sản thì giới quan sát thị trường lại cho rằng đang bị “liệt” bởi thị trường bất động sản nhiều năm qua vẫn phát triển quá chậm so với khu vực.

Cụ thể, thị trường này được đánh dấu từ những năm 2010, với hàng loạt dự án mới được tỉnh Long An cho phát triển với mục đích tạo đột phá về kinh tế và hút nguồn nhân lực cũng như chuyên gia ngoại làm việc tại các khu công nghiệp trong tỉnh. Cụ thể năm 2009, tỉnh Long An phát triển trung tâm hành chính mới tại Thành phố Tân An, mục tiêu sẽ biến Thành phố Tân An thành khu hành chính, kinh tế lớn nhất của tỉnh và từ đây dự án Đô thị Tân An với diện tích 104ha được thành lập, dự án nhanh chóng được Công ty Đồng Tân Long An triển khai hạ tầng, xây dựng loạt nhà phố liền kề bán. Thế nhưng, ngay sau đó dự án này hoang vắng, nhà xây dựng không ai ở, thứ duy nhất phát triển ở dự án này là cỏ và người dân biến đô thị này thành một khu chăn thả trâu bò.

Thị trường chỉ phát triển mạnh vào những năm 2015, khi bất động sản qua cơn suy thoái. Cụ thể, số liệu của Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết từ năm 2015 tới nay, tỉnh đã phê duyệt quy hoạch 118 dự án dân cư, tổng cộng 2.502 ha, tập trung chủ yếu tại Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc.

Tuy nhiên, dù lượng dự án mới được cấp phép khá nhiều, nhưng dòng sản phẩm lại chủ yếu là dự án đất nền phân lô, nhà phố liền kề. Và khi các thị trường như TP.HCM đã khan hiếm nguồn cung và nhu cầu mua bất động sản đã vượt quá nguồn cung, các doanh nghiệp, người dân và nhà đầu tư đổ bộ về các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… phát triển và mua sản phẩm bất động sản thì Long An vẫn thuộc diện thị trường “bình tĩnh phát triển” dù đã có những tín hiệu cho thấy các doanh nghiệp lớn như Vạn Thịnh Phát, Vingroup, Nam Long, Him Lam Land… về đây đầu tư. Thế nhưng các dự án mà doanh nghiệp lớn này xin đầu tư được chấp thuận từ nhiều năm vẫn không thấy triển khai và người dân cũng không mặn mà để về đây mua sản phẩm.

Chính vì vậy mà viễn cảnh dự án lớn được đầu tư đồng bộ về hạ tầng như Khu dân cư 10 rộng gần 100ha tại Thành phố Tân An, khu đô thị 5 sao rộng hơn 400ha tại Bến Lức… đều vắng bóng người ở.

Nguyên nhân bởi hạ tầng kết nối của Long An vẫn còn yếu, tồn tại nhiều bất cập. Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding còn lý giải về việc thị trường này đang “liệt vị” là do điều kiện tự nhiên của tỉnh Long An, đặc biệt là khu vực Cần Giuộc, Cần Đước, Bến Lức có nhiều hạn chế cho việc phát triển bất động sản như nền đất thấp, nhiều sông rạch - tạo ra không gian đẹp nếu muốn đầu tư thì phải san lấp nên giá thành cao. Chưa kể, khu vực này địa chất công trình yếu, nguồn nước sinh hoạt bị nhiễm mặn và phèn… Thêm vào đó, phần lớn đất đai được canh tác lúa nước, do vậy lấy đất để phát triển bất động sản rất khó khăn.

Ngoài ra, các huyện ngoại thành TP.HCM giáp ranh Long An vẫn còn nhiều vấn đề trong quy hoạch như nằm xa các đầu mối hạ tầng của vùng, các trục giao thông chính, chưa có nhiều dự án hạ tầng phát triển nên việc kết nối còn nhiều phức tạp. Cụ thể, giao thông của tỉnh với TP.HCM vẫn chỉ phụ thuộc vào tuyến đường Quốc lộ 1A, Quốc lộ 22, Quốc lộ 50. Thế nhưng các tuyến đường này dù đã có quy hoạch phát triển mở rộng nhiều năm nhưng chưa được xây dựng, luôn trong tình trạng quá tải.

“Ngoài giao thông thì các tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, mua sắm… đều thiếu tại tỉnh Long An. Điều này dẫn tới việc thị trường đầy tiềm năng mà bị ngó lơ”, ông Hậu nói.

Còn bà Đặng Thị Thúy Hà, Phó giám đốc Sở Xây dựng Long An từng thừa nhận rằng vấn đề phát triển bất động sản tại Long An đang hạn chế vì tại địa phương hiện nay còn một số hạn chế như việc tăng dân số cơ học chưa cao, trong khi nhu cầu càng ngày càng lớn về nhân lực, đặc biệt trong đó là đối tượng công nhân.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng có những "hạt sạn" trong quá trình phát triển. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh hình thành nhiều khu dân cư nhỏ lẻ, điều này sẽ ảnh hưởng đến quá trình quy hoạch phát triển chung của tỉnh và các dự án quy mô lớn.

“Bất động sản Long An hiện còn thiếu các nền tảng hạ tầng xã hội nên phát triển không bền vững, chưa thu hút được dân cư. Để giải quyết vấn đề này, tỉnh sẽ chú trọng đầu tư các dự án lớn, kiểm soát các dự án nhỏ lẻ với chính sách chặt chẽ... Hiện tỉnh đang quan tâm xây dựng hạ tầng để giải quyết vấn đề này”, bà Hà chia sẻ.