Chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như thế nào?

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận được câu hỏi của ông Nguyễn Xuân Nguyên (Hải Dương) gửi tới nhờ hướng dẫn giải đáp về việc khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như thế nào?

Nội dung câu hỏi như sau: Năm 1993, gia đình ông Nguyễn Xuân Nguyên (Hải Dương) được cấp sổ đỏ 515m2 đất, trong đó có 300m2 đất ở, 104m2 đất ao thừa hợp pháp lâu dài, còn lại là đất vườn thừa. Bố ông đã xây nhà trên diện tích đất liền từ năm 2000. Gia đình ông có 2 anh em trai, bố ông muốn tách đất thành 3 sổ đỏ để chia thành 3 suất bằng nhau.

Gia đình ông Nguyên được cơ quan Tài nguyên và Môi trường của huyện cho biết, giá đất ở theo quy định tại địa phương mới ban hành từ ngày 1/7/2020 là 5 triệu đồng/m2, nghĩa là gia đình ông phải nộp 104 x 5 = 520 triệu đồng tiền vườn ao thừa thì mới chuyển quyền sử dụng đất và tách được thành 3 suất đất ở.

Theo ông Nguyên tìm hiểu, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp 1, chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở: Theo Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai sang làm đất ở

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở: Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Ông Nguyên hỏi, cơ quan Tài nguyên và Môi trường tư vấn theo luật hiện nay như vậy có đúng hay không? Gia đình ông có thuộc trường hợp nào trong các trường hợp trên không và thủ tục cần những gì để xin chuyển đổi?

Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Tại Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Căn cứ quy định nêu trên đề nghị ông Nguyên liên hệ với cơ quan Tài nguyên và Môi trường và cơ quan Thuế tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục hành chính.