Chuyên gia VinaCapital: "Bất động sản đã qua thời khó khăn nhất"

Khối lượng giao dịch đất nền đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh/Hà Nội tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng, theo chuyên gia VinaCapital.

Nhận định vừa được ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital đưa ra trong bài phân tích với nội dung thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng chuyên gia này tin tưởng rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua. Bởi, lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Dù vậy, chuyên gia đánh giá, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Ông Michael Kokalari nhìn nhận, sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung Privia đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP. Hồ Chí Minh (TP.Thủ Đức và Quận Bình Tân). Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, chuyên gia VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Ông Michael Kokalari nêu, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Hai chỉ báo sớm

Chuyên gia VinaCapital nêu hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là: 1) khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và 2) một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

Theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư/dịch chuyển dòng tiền: bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng. Ví dụ, năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Sự dịch chuyển đó giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân (ADTV) lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó. Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW ra khỏi tiền gửi ngân hàng và đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023, và là một chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo. Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản “đầu tư nóng”.

Hy vọng giải quyết nhanh chóng những vấn đề tồn đọng

Bài viết nhắc lại, đầu tháng trước, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam để giải quyết các vấn đề đang cản trở thị trường bất động sản. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành – và cho rằng các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Hai tuần sau, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề đó. Và vào cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể như các lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có để thực hiện nghĩa vụ của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, và bao nhiêu tiền cọc được phép thu từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu. Khi tốc độ cải thiện các vấn đề trở nên nhanh chóng, nhiều người đang hy vọng rằng việc sửa đổi Luật Đất đai của Việt Nam sẽ giải quyết những nút thắt chính cản trở phát triển bất động sản, bao gồm việc xác định giá trị đất và các khoản phí nhà phát triển bất động sản cần phải trả cho Chính phủ.

Chuyên gia VinaCapital đề cập, đất đai ở Việt Nam được Nhà nước quản lý. Vì vậy khi muốn xây một tòa chung cư, nhà phát triển bất động sản phải trả một khoản phí Quyền sử dụng đất cho Chính phủ để đảm bảo quyền phát triển dự án trên mảnh đất đó. Tuy nhiên, việc tính toán phí quyền sử dụng đất đó còn chưa rõ ràng và có nhiều phương pháp có thể được sử dụng để đánh giá số tiền cần phải trả cho Chính phủ.

Nhiều người kỳ vọng Chính phủ sẽ điều chỉnh cách tính phí sử dụng đất hiện tại theo hướng các khu đất cụ thể (và các đơn vị bất động sản nói chung) sẽ có một mức định giá chính thức - giống như thông lệ trên thế giới. Bằng cách này, số tiền phí sử dụng đất mà nhà phát triển bất động sản phải trả sẽ được tính dựa vào một tỷ lệ (hoặc công thức) tiêu chuẩn áp trên mức định giá chính thức của khu đất.

Việc triển khai một hệ thống như vậy sẽ đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt bởi các cơ quan quản lý sẽ bớt ngần ngại phê duyệt các dự án dựa trên cảm quan cá nhân, mà bằng cách sử dụng phương thức đồng bộ để đánh giá giá trị tài sản và số tiền phí quyền sử dụng đất. Quá trình xác định số tiền phí sử dụng đất hiện tại còn nhiều bất cập và dựa vào đánh giá cảm quan của các nhà quản lý trên từng dự án khác nhau.

Vấn đề Định giá đất/Quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024. Thậm chí còn một số ý kiến cho rằng Quốc hội sẽ tổ chức một phiên họp đặc biệt vào tháng 1 để giải quyết những vấn đề phức tạp này. Tuy nhiên, Chính phủ chưa công bố bất kỳ chi tiết cụ thể nào về giải pháp tiềm năng cho vấn đề QSDĐ và chuyên gia VinaCapital biết rằng có những đề xuất đòi hỏi cách tiếp cận hoàn toàn khác. Do đó, chưa rõ liệu những vấn đề phức tạp này có thể được giải quyết trên thực tế nhanh đến mức nào.

“Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi các dấu hiệu khác cho thấy thị trường đang phục hồi hoàn toàn, bao gồm cả việc các dự án lớn ở khu vực ngoại thành thu hút nhà đầu tư. Chúng tôi cũng hy vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới”, ông Michael Kokalari chia sẻ.