Chuyên gia: 'Tranh chấp có thể xuất hiện trong quá trình thanh toán trái phiếu bằng BĐS'

Trong Talk Show “Nghị định 08 và tình trạng trái phiếu”, ông Nguyễn Đại Hiệp, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, doanh nghiệp thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm bất động sản sẽ xuất hiện tranh chấp khi các bên chưa thống nhất được giá cả.

Theo ông Hiệp, một trong những điểm thay đổi quan trọng tại Nghị định 08 so với Nghị định 65 là cho phép tổ chức phát hành (TCPH) được đàm phán với trái chủ giãn kỳ hạn thanh toán tối đa hai năm, đây là một quy định chưa từng có trong tiền lệ.

“Nếu không cho phép kéo dài thời gian thanh toán thì điều gì sẽ xảy ra, hậu quả nó mang lại cho thị trường chung, hệ thống ngân hàng, nền kinh tế có thể nghiêm trọng hơn việc cho phép kéo dài”, ông Hiệp đưa ra giả thiết. Vì vậy, ông cho rằng, việc cho phép kéo dài kỳ hạn thanh toán có thể giúp TCPH tiếp tục đàm phán với trái chủ, để từ đó, khoản nợ trái phiếu không tạo ra gánh nặng, nợ xấu ngay lập tức cho hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, Nghị định 08 còn cho phép DN được đàm phán với trái chủ để trả nợ trái phiếu bằng tài sản hợp pháp khác. Để thực hiện được điều khoản này, DN cần có sự đồng ý của các trái chủ sở hữu ít nhất 65% tổng số trái phiếu trở lên. Nếu 35% trái chủ không đồng thuận, DN vẫn phải đảm bảo, cam kết điều khoản trong hồ sơ phát hành ban đầu.

Theo ông Hiệp, một số vấn đề có thể xuất hiện khi khách hàng nhận thanh toán bằng tài sản. Đối với nhà đầu tư tham gia với số vốn nhỏ lẻ hay tham gia với số vốn lớn thì việc quy đổi các sản phẩm bất động sản trong tương lai sẽ dưới dạng suất mua chung. Trong khi đó, suất mua chung sẽ có nhiều vấn đề về giá cả hoặc tranh chấp khi nhà đầu tư muốn chuyển đổi tài sản này thành tiền mặt. Ngoài ra, nguồn lực để xử lý, giải quyết cho 35% trái chủ cũng đặt ra thách thức lớn cho DN khi họ vừa phải hoàn thành các cam kết với 65% trái chủ còn lại.

Ông Hiệp dự báo, 1 – 2 năm tới, việc dành nguồn lực xử lý tồn đọng trong quá khứ của DN sẽ tốn thời gian nhất. Còn việc phát hành trái phiếu mới trong giai đoạn này về mặt bối cảnh, lãi suất, thủ tục là khá khó khăn nên giá trị phát hành khó tăng mạnh như giai đoạn trước.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, một số quy định mở về trái phiếu trong Nghị định 08 sẽ giúp các DN bất động sản đang có nợ trái phiếu không lâm vào cảnh “chết tắc”. DN sẽ có thêm hy vọng, thêm thời gian cơ cấu nợ và có phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm.

Tuy nhiên, theo Nghị định 08, nếu trái chủ không chấp thuận phương án hoán đổi thì DN vẫn phải trả nợ bằng tiền mặt. Do đó, Chủ tịch VARS cho rằng, để quá trình đàm phán thành công và thuyết phục được trái chủ đồng ý, DN phải chứng minh cho trái chủ thấy việc sở hữu tài sản là hấp dẫn. DN cần phải suy nghĩ về mức định giá và việc định giá bất động sản để trả nợ cho trái chủ một cách chính xác sẽ là bài toán đau đầu.

Chuyên gia cho rằng việc định giá cần thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản và phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá. Song, mức giá thị trường này sẽ căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước, giá chào bán sơ cấp của dự án kèm một số ưu đãi hay được thực hiện bởi đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.