Chuyên gia Trần Khánh Quang: Thị trường bất động sản chưa qua cơn bĩ cực

Theo chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang, từ năm 2022, đã có những tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ rất quan tâm đến thị trường BĐS, và đặc biệt, không coi đó là thị trường phi sản xuất nữa dù vẫn được kiểm soát đặc biệt.

Tín hiệu quan tâm đó là đúng, nhưng hiện vẫn chưa đủ để vực dậy thị trường này, khi mà nhà ở giá bình dân thiếu trầm trọng còn nhà giá cao lại thừa hàng vạn căn. Sau đây là cuộc trò chuyện của chuyên gia với Báo Kinh tế & Đô thị về hướng phát triển thị trường nhà đất Việt Nam thời gian tới.

Thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Thưa ông, dù Chính phủ đã vào cuộc đồng hành để gỡ vướng cho các doanh nghiệp (DN) BĐS, nhưng đến nay, thị trường này vẫn đang chìm trong khó khăn. Vậy, đâu là nguyên nhân?

- Như chúng ta đã biết, bước sang năm 2023, có thời điểm chỉ trong hai tháng Chính phủ đưa ra 4 quyết sách vô cùng quan trọng với thị trường BĐS.

Đó là nghị định 08 ngày 5/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu DN, trong đó DN BĐS được đáo hạn trái phiếu, làm cơ sở pháp lý để DN đàm phán với trái chủ về giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản, đổi tài sản lấy trái phiếu...

Nghị quyết 33 ban hành ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đề án 338 ngày 3/4/2023 về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đề án này là cơ sở pháp lý vững chắc để DN và địa phương phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định số 10 ngày 3/4/2023 hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, còn nhiều “chất xúc tác” khác, góp phần dự báo sẽ làm ấm thị trường BĐS như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hay mục tiêu giải ngân đạt ít nhất 95% trong tổng số hơn 700.000 tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2023…

Có thể thấy, rất nhiều chính sách quyết liệt từ phía Chính phủ nhằm “giải cứu” thị trường BĐS, song chính sách nào đi vào thị trường cũng cần có độ trễ nhất định. Lịch sử đã chứng minh, vào những giai đoạn thị trường gặp khó khăn, thường sẽ mất khoảng thời gian nhất định để các chính sách "thẩm thấu". Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến nút thắt của thị trường vẫn tồn tại.

Vậy theo ông, “độ trễ” này sẽ trong bao lâu?

- Trễ bao lâu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: sức khỏe DN, hệ thống thực thi chính sách; bối cảnh trong nước, thế giới… Tuy nhiên, chúng ta không thể phủ nhận, dù chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế.

Song, nếu nhìn nhận một cách khách quan, thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất, song những thách thức tác động đến sự phát triển vẫn hiện hữu.

Trong đó, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án BĐS, nhà ở thương mại. Từ đó, khiến nguồn cung khan hiếm, xảy ra tình trạng đầu cơ, tạo rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

Ngoài ra, thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái tiếp theo của Chính phủ. Giá BĐS vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch.

Chưa kể, hậu quả của cơn sốt đất năm 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực khó có khả năng tiếp cận.

Vẫn chưa phải là thời điểm xuống tiền

Tức là chúng ta nên đưa phân khúc BĐS trở về quỹ đạo của nhu cầu thực, thưa ông?

- Đúng vậy, từ câu chuyện khủng hoảng thị trường BĐS trước đây, có thể thấy, nguồn cầu ở thực và khả năng mua được ngôi nhà đầu tiên là động lực lớn nhất để hỗ trợ thanh khoản trên toàn thị trường.

Trong những năm qua, nhà đất liên tục tăng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt tại các TP lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể mua được nhà ở vừa túi tiền. Đây chính là kết quả của cơ cấu sản phẩm BĐS lệch pha, khi giỏ hàng chiếm đa phần là các sản phẩm không phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm mạnh khi thị trường bất ổn, tứ bề khó khăn.

Có thể khẳng định, nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc trung bình - khá đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người lao động. Vì vậy, ở thời điểm này, cần ưu tiên nới thêm chuẩn cho vay với những người dân có nhu cầu ở thật, mua để ở, chứ không phải đầu tư.

Ngoài ra, những DN làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân cũng cần được xem xét cho vay, vì nhu cầu đối với loại hình nhà ở này rất lớn.

Đồng thời, cũng nên xem xét cho vay đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp bàn giao nhà cho khách hàng mà giá bán hợp lý. Thị trường cần phải nhìn xa rằng, nhà ở vừa túi tiền chính là động lực quan trọng giúp cho thị trường BĐS lấy lại đà tăng trưởng, giải tỏa tâm lý tiêu cực thời gian qua.

Vậy, đây có phải là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư “xuống tiền”?

- Tôi tin rằng đa số nhà đầu tư cá nhân Việt Nam đều hiểu biết rằng, BĐS là kênh đầu tư tốt nhất trong 20 năm gần đây và ít nhất trong 10 năm tới. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, lời khuyên dành cho các nhà đầu tư là cần chuẩn bị nguồn lực tốt về dòng tiền, nghiên cứu kỹ về giá cả, thông tin quy hoạch, định hướng phát triển của khu vực.

Cùng với đó, kịp thời nắm bắt các chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế thế giới để có sự lựa chọn phù hợp, nhanh chóng, không để lỡ mất cơ hội.

Trong khi đó, với DN BĐS cần xác định, khó khăn hiện tại cũng chính là cơ hội để nhìn lại mình và nhìn về tương lai, để hoạch định, lựa chọn hướng đi phù hợp, tạo ra DN bền vững hơn. Đây mới là điều quan trọng cho nhiều năm tiếp theo.

Theo ông, khi nào thị trường BĐS thực sự hồi phục?

- Năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường BĐS. Tôi chỉ kỳ vọng khó khăn đó sẽ giảm dần theo thời gian và có thể sang năm 2024 thị trường BĐS sẽ hồi phục mà là hồi phục dần, chứ không nên ảo tưởng là khó khăn của thị trường sẽ lập tức chấm dứt.

Để chuẩn bị nền tảng cho thị trường bứt phá, tôi cho rằng cần hạn chế đầu cơ.

Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách Nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ.

Về giải pháp mang tính dài hạn, Chính phủ cần tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường phát triển cân đối giữa cung và cầu, sớm ban hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS một cách đồng bộ, tránh chồng chéo... Qua đó, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, từ đó hoàn thiện hệ thống thông tin, giúp thị trường BĐS sớm ổn định trở lại.

Xin trân trọng cảm ơn ông!