Chuyên gia nói gì về tác động của các dự án luật tới bất động sản?

Chỉ còn ít ngày nữa, các dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Các chuyên gia cho rằng, nhiều quy định mới tuy chưa đạt tới kỳ vọng nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.

“Nút thắt” được tháo gỡ

Theo đánh giá, thị trường BĐS vẫn đang ở trạng thái duy trì, chờ đợi những “nút thắt” được tháo gỡ để thực sự “khỏe” trở lại. Đặc biệt, từ 1/8 tới đây khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực, sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó, thì tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, DN phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước; Chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng những quy định mới…

Tuy nhiên, lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu những quy định mới không đủ chặt chẽ và link được đầy đủ với các điều luật hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của những nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ những chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Việc các dự án luật mới được đưa vào thực thi sớm hơn dự kiến được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường BĐS.

“Những bộ luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường. Bởi lẽ các bộ luật này được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc có mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để những khó khăn, vướng mắc này. Trên thực tế, nỗ lực giải quyết vướng mắc, điểm nghẽn được thể hiện trong các đạo luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực” - PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ đánh giá.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, các bộ luật khi có hiệu lực sớm về mặt thời gian sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đóng góp từ 12 - 14% GDP quốc gia. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là cho cả quá trình phục hồi kinh tế.

“Cả 3 bộ luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết "nút thắt" cho thị trường khi 70 - 80% vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các Nghị định trên cơ sở đảm bảo nội dung chất lượng, bám sát thị trường” – TS Võ Trí Thành nhìn nhận.

Vẫn cần thêm “trợ lực”

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, để thị trường BĐS Việt Nam thực sự ổn định và phát triển trở lại, rất cần thiết phải “thông cầu, thông cung” để cung và cầu BĐS bị tắc nghẽn hiện nay có thể gặp nhau, thị trường mới “đổi sắc”. Trong đó, cần tập trung vào một số việc cấp bách: Giải quyết nhanh và dứt điểm vấn đề về thể chế, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường; Khơi thông các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả DN kinh doanh BĐS, khách hàng, nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ tăng trưởng, phát triển mới.

“Chính phủ và các bộ, ngành xem xét giải pháp cải thiện mức lương tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên; Đồng thời, tiếp tục thực hiện những giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì và thúc đẩy phân khúc BĐS công nghiệp, thương mại và du lịch, nghỉ dưỡng; Quan trọng nhất, cần lưu ý những giải pháp cần được thực hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị trường BĐS, chính là khâu trọng yếu đó” - PGS. TS Trần Đình Thiên cho hay.

Để thị trường BĐS được khởi thông thì vẫn cần thêm sự "trợ lực" từ cơ chế, chính sách của Chính phủ.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực thì cho rằng, cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo những quy định này sớm đi vào thực tế, có như vậy việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

“Công việc quan trọng phải giải quyết là sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu DN, nhằm giảm áp lực về tài chính cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS; Đẩy mạnh triển khai phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và hoạt động liên quan khác...” – TS Cấn Văn Lực nói.

Liên quan đến vấn đề này, TS Võ Trí Thành cũng cho rằng, cần phải hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.

“Đối với các chính sách hỗ trợ tài khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, đặc biệt, hỗ trợ chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có những DN chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS. DN cần nỗ lực tái cấu trúc, phát triển BĐS hợp túi tiền, nhu cầu của người dân. Phân khúc nhà ở xã hội, cần có cái nhìn nhận mới, theo hướng là kết cấu hạ tầng quan trọng của quốc gia” - TS Võ Trí Thành nhìn nhận.

Một trong những vấn đề quan trọng nhất, đang được người dân và cộng đồng DN đặc biệt quan tâm, đó là việc làm sao để các dự án luật chuẩn bị được đưa vào thực thi thực sự đem lại tác động tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam. Về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, các văn bản hướng dẫn luật phải thật sự “chất lượng”, cụ thể, chi tiết, đảm bảo thuận lợi để những đối tượng liên quan tiếp cận và thực hiện theo.

“Phía cơ quan chức năng cần hiểu đúng để có thể vận dụng chính xác trong quá trình thực hiện; đảm bảo sự công khai, tính minh bạch trong quá trình triển khai; tiếp tục đón nhận ý kiến phản biện từ các đối tượng để hoàn thiện nhằm đảm bảo tính hiệu quả trong quá trình thực thi; cần nghiêm minh, nếu phát hiện sai phạm phải xử lý đúng và kịp thời. Quan trọng hơn hết cần tiếp tục củng cố niềm tin người dân, có chính sách hỗ trợ tốt hơn với phân khúc nhà ở xã hội” – TS Nguyễn Minh Phong nói.