Chuyên gia 'mổ xẻ' việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá lô đất 24.500 tỷ tại Thủ Thiêm?

Sau "tâm thư" xin chấm dứt hợp đồng 24.500 tỷ đồng mua lô đất đấu giá thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều chuyên gia cho rằng việc đẩy giá đất đấu giá ở Thủ Thiêm không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao, và cuối cùng mức thu về lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra. Đây là một chiêu trò thị trường khó được kiểm soát.

Đấu giá đất là cần thiết nhưng tồn tại nhiều bất cập

Thông tin lãnh đạo Tân Hoàng Minh vừa xác nhận Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt, đơn vị trúng thầu lô đất 3-12 (diện tích gần 10.060m2) tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục là 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (tương đương 2,4 tỷ đồng/m2) vừa xin đơn đơn phương chấm dứt Hợp đồng đấu giá tài sản lô đất 3 -12 sau đúng 1 tháng diễn ra phiên đấu giá gây tiếp tục gây "dậy sóng" dư luận và giới chuyên gia.

Trước động thái bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành BĐS – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng lúc này việc nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta hết sức quan trọng và cần thiết.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng phân tích, căn cứ Luật Đất đai 2013 và các văn bản của Chính phủ quy định từ Trung ương ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất kết hợp với các quy định pháp lý của UBND từng địa phương, mỗi đơn vị tham gia công tác đấu giá cần tuân thủ các nguyên tắc đấu giá, có trách nhiệm trong phạm vi của mình.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động mới ở nước ta nhưng sự xuất hiện của nó đã có những đóng góp quan trọng cho việc tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.

Nguồn kinh phí thu được từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất một phần được đầu tư quay lại chính khi đất đấu giá để xây dựng một hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại theo đúng chiến lược đô thị hóa của khu vực, một phần thu về ngân sách để đầu tư các cơ sở hạ tầng khác.

“Những vụ đấu giá đất điển hình trong năm 2021 cho thấy, việc tổ chức đấu giá thực sự cần thiết và quan trọng trong lĩnh vực BĐS. Đấu giá được mở ra thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thể hiện động thái tin tưởng vào sự phát triển của BĐS trong tương lai nói riêng và nền kinh tế nói chung. Trong đại dịch COVID -19 kéo dài, thị trường BĐS nhiều nơi như đóng băng, cũng diễn ra các hình thức đầu cơ kiếm lời, đầu tư khác nhau, hoặc giá cả thị trường lên xuống/khác biệt giữa nhiều phân khúc thị trường... thì việc đấu giá với những dự án đặc biệt lưu tâm này cho thấy nhiều cái lợi của đấu giá, nhưng tồn tại không ít những bất cập để lại nhiều hệ lụy”, ông Lượng nói.

Trúng giá cao rồi bỏ cọc không loại trừ có chủ ý?

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho rằng, hiện nay việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng còn gặp không ít khó khăn về quy trình, thủ tục thực hiện và còn một số tồn tại trong xác định giá tài sản của các thửa đất, tình trạng đầu cơ đất trong đấu giá vẫn còn xảy ra. Mặt khác, công tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng của người trúng đấu giá, chậm xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt. Công tác quản lý các giao dịch quyền sử dụng đất còn yếu kém….

“Quy định về thời gian và tiền đặt cọc đấu giá khiến nhiều người chỉ trực kiếm lời, sang tay, mà không có ý định thực. Theo quy định, người tham giá đấu giá sẽ chỉ phải đặt cọc từ 5 - 20% giá khởi điểm. Khi tham gia đấu giá, họ không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, mà kỳ vọng lướt sóng để ăn tiền chênh lệnh”, Tiến sĩ chuyên ngành BĐS – Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay.

Đối với việc trúng đấu giá cao xong bỏ cọc của Tân Hoàng Minh ở Thủ Thiêm, ông Trần Xuân Lượng dẫn ý kiến của một số chuyên gia phân tích cho rằng có khả năng việc đẩy giá khu đất không loại trừ trường hợp có chủ ý, có sắp đặt của một nhóm người nhằm kéo mặt bằng giá chung của cả khu vực đó lên cao. “Nói cách khác, họ chịu chi cao cho một mảnh đất, nhưng bù lại sẽ bán những mảnh đất xung quanh ở mức cao. Cuối cùng mức thu về lớn hơn nhiều so với số tiền bỏ ra. Đây là một chiêu trò thị trường khó được kiểm soát, nhưng nó có sức tạo ra làn sóng rất lớn”, Tiến sĩ chuyên ngành BĐS nói.

Từ những phân tích trên, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng đặt câu hỏi rằng tại sao hiện nay nhiều khu vực vướng tranh chấp pháp lý nhưng vẫn đấu giá thành công? Do lợi nhuận và tiềm năng của lô đất đó, hay do người tham gia đấu giá thiếu hiểu biết pháp lý về mảnh đất đấu giá… Dường như, quy định pháp luật còn nhiều kẽ hở mà chỉ khi xảy ra hậu quả nào đó người ta mới vỡ lẽ và không kịp hoàn tác.

“Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam đặt ra những vấn đề lý luận về pháp lý cũng như thực trạng triển khai tại từng dự án cụ thể. Mỗi dự án đều có những vấn đề phát sinh, Nhà nước và các bên tham gia cần có đóng góp ý kiến về phương hướng và giải pháp cơ bản để hoàn thiện pháp luật về đấu giá, chẳng hạn như: Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; tăng cường năng lực và hiệu quả công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau đấu giá; tăng cường quản lý các hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu giá…”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng nói.

Lý giải về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3-12 thuộc chức năng số 3 trong Khu đô thị Thủ Thiêm, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh khẳng định, sau khi đấu giá trúng, ông và tập đoàn lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội và thấy rằng kết quả trúng đấu giá cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp nhận ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp bất thường Quốc hội vừa qua.

Về "động cơ" đấu giá lô đất với giá cao, ông Dũng cho rằng ông mong muốn góp sức nhỏ bé của mình để TP.HCM có thêm động lực khắc phục khó khăn sau đại dịch. Vì vậy ông quyết tâm tham gia đấu giá với mong muốn vừa tăng thêm nguồn thu cho ngân sách TP.HCM vừa xây dựng một công trình điểm nhấn đẹp - văn minh - hiện đại và góp phần cải thiện bộ mặt kiến trúc đô thị của Thủ Thiêm.

Từ đó, ở thời điểm đấu giá, ông Dũng trả cao hơn công ty trả giá cao thứ nhì (là công ty nước ngoài, trả 23.800 tỷ đồng) đến 700 tỷ đồng để lô đất đẹp nhất bán đảo Thủ Thiêm phải thuộc về doanh nghiệp trong nước là Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Theo quy chế đấu giá, nếu Tân Hoàng Minh chấm dứt hợp đồng mua lô đất thì sẽ bị mất cọc gần 600 tỷ đồng. Công ty trả giá cao thứ nhì sẽ được mua lô đất với giá đã trả nếu vẫn có nhu cầu mua lô đất trên.