Chuyên gia lý giải vì sao giá BĐS sẽ tăng từ sau năm 2025

Giá đất khả năng rất cao sẽ tăng và tăng mạnh sau năm 2025, chuyên gia của Batdongsan.com.vn đưa ra những yếu tố chính sẽ khiến đà tăng giá đất khó dừng lại.

Giá Bất Động Sản Tăng Vì Chi Phí Đất Tăng

Chia sẻ trong sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 1/2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn đưa ra nhận định về khả năng thay đổi của thị trường bất động sản sau các Luật sửa đổi mới đi vào thực thi.

Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định giá bất động sản sẽ chịu tác động mạnh bởi 3 bộ luật mới.

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng khi Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Điều này dẫn đến chắc chắn chi phí tổng thể để phát triển một dự án sẽ dội lên nhiều hơn so với giai đoạn trước.

“Chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Mà giá bất động sản sơ cấp tăng thì sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo”, ông Long nhận định.

Người Mua Nhà Có Lợi Hay Không?

Trả lời câu hỏi "người mua nhà có được lợi sau 3 bộ luật mới được thực thi?", ông Lê Bảo Long cho rằng, chất lượng, pháp lý, tính minh bạch của các dự án bất động sản sẽ được cải thiện hơn nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ… theo luật mới sửa đổi.

Ví dụ Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.

Hay Luật kinh doanh BĐS sửa đổi yêu cầu chủ đầu tư không được thu quá 5% chí phí đặt cọc nhà hình thành trong tương lai cho đến khi hoàn thành xong bước xây dựng đầu tiên. Quy định này cũng giúp người mua an tâm hơn và đảm bảo quyền lợi tốt hơn.

Nhìn chung người mua bán bất động sản sẽ hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường.

Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.

Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư tăng sẽ làm giá bán ra tăng theo. Tuy nhiên, khi phát triển dự án, chủ đầu tư cần phải tính toán cân đối giữa biên độ lợi nhuận và khả năng hấp thụ của thị trường để đưa ra mức giá phù hợp. Do đó, dù tăng giá nhưng sẽ không có chuyện tăng giá cao một cách vô lý.