Chuyên gia: Khó xác định hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư Hà Nội

Giá chung cư Hà Nội tăng 48% so với quý I/2019, VARS cho rằng mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá mua đi bán lại.

Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây "áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý I vừa qua.

Hà Nội thiếu khoảng 50.000 căn hộ/năm

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I năm nay đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8% so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo đơn vị này, có 4 nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội liên tục tăng giá. Trước hết, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, hiệp hội này cho rằng việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.

Bên cạnh đó, xuất phát từ việc thiếu nguồn cung trầm trọng đối với loại hình bất động sản này, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Đồng thời, lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm.

Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Riêng trong quý I năm nay, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Hơn nữa, việc giá chung cư tăng cao trong quý I còn do nhu cầu đầu tư tăng cao khi dòng tiền lớn đang "chảy" vào bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm "đáy".

"Ngoài ra, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên", báo cáo chỉ rõ.

Hội môi giới đánh giá từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm và cũng "chẳng mấy ai định bán nhà". Và thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Cách nào hạ nhiệt ?

Theo VARS, giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

"Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán", hội này nhìn nhận.

Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", VARS cho rằng cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc ra giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Về giải pháp hạ nhiệt giá chung cư, hội này cho rằng giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Với cơ quan Nhà nước, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

"Nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch...", đơn vị này góp ý.

Ngoài ra, VARS cho rằng cần sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác; thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ...

Đặc biệt, Hội môi giới bất động sản đề xuất nghiên cứu áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư, VARS cho rằng cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông.

"Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối", Hội môi giới bất động sản đề xuất.