Chuyên gia dự báo lộ trình "đảo chiều" theo loại hình bất động sản

Từ cuối năm nay, phân khúc nhà ở, đất nền, biệt thự sẽ được nhà đầu tư quan tâm bởi các yếu tố tài chính, pháp lý và ưu tiên bất động sản ở thực, dòng tiền tốt.

Tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 và tiêu điểm Đà Nẵng" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 13/11, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn đã thông tin về toàn cảnh thị trường bất động sản trong chu kỳ mới và dự báo tín hiệu đảo chiều vào lộ trình đảo chiều theo từng loại hình bất động sản.

Theo đó, mỗi giai đoạn trong chu kỳ phát triển, thị trường bất động sản có những đặc điểm khác nhau, dựa trên các chu kỳ biến động, ông Nguyễn Quốc Anh đã chia lộ trình phát triển trong thời gian tới làm 4 giai đoạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn

Cụ thể, từ quý I/2024 đến quý IV/2024, đây là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tâm lý của người mua lúc này ưu tiên các yếu tố "chắc chắn" như ở thực, pháp lý, tài chính. Với các yếu tố trên, phân khúc chung cư "dẫn dắt" thị trường trong giai đoạn này.

Tiếp đến, từ quý IV/2024 đến khoảng đầu quý II/2025, đây sẽ là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên bất động sản ở thực, dòng tiền tốt. Phân khúc tâm điểm lúc này là nhà riêng, nhà phố.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý II/2025 đến khoảng cuối quý IV/2025, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm đến nhu cầu đầu tư, mức độ tăng giá, không đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm ảm đạm. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án cũng vì vậy mà được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Cuối cùng, từ quý I/2026 đến quý IV/2026, đây sẽ là thời điểm thị trường đi vào quỹ đạo ổn định. Mức giá và khả năng thanh khoản tăng ở đa dạng loại hình. Người mua tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những phân khúc "hot" nhất, tốc độ tăng giá cao, thu hút sự chú ý, có số lượng ít.

Dự báo lộ trình "đảo chiều" theo loại hình bất động sản.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy căn hộ khách sạn (condotel) là loại hình có mức độ quan tâm tăng đáng kể vào giữa năm 2024 và giá bán đang trên đà hồi phục, dao động từ 40 triệu đồng/m2 đến hơn trăm triệu đồng/m2 trong 3 quý đầu năm 2024. Đáng chú ý, trong 10 tháng của năm 2024, Đà Nẵng – với lợi thế du lịch và kinh tế, là thị trường có mức độ quan tâm và tốc độ tăng giá condotel tốt nhất toàn quốc. Cụ thể, giá rao bán condotel Đà Nẵng tăng 22% so với cùng kỳ 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng tiềm năng của loại hình condotel trong tương lai còn phụ thuộc nhiều vào lợi thế du lịch của từng thị trường. Các địa phương có tiềm năng du lịch, được đầu tư bài bản, cơ sở hạ tầng phát triển, có chủ trương tích cực sẽ có thể là điểm đến của giới đầu tư quan tâm đến những sản phẩm bất động sản tạo ra dòng tiền từ dịch vụ cư trú dành cho khách du lịch.

Biến độ mức độ quan tâm và giá rao bán condotel cả nước.

Về phân khúc chung cư, theo ông Nguyễn Quốc Anh, chung cư hạng sang Đà Nẵng, cả nội đô lẫn nghỉ dưỡng, cho thấy tăng trưởng tốt về giá, trong khi thị trường tại Hà Nội và TP. HCM có xu hướng đi ngang. Về mức độ quan tâm, nếu thị trường Hà Nội gần như đi ngang vào quý 3/2024 so với quý 1/2023 và thị trường TP. HCM giảm tương đối mạnh thì thị trường Đà Nẵng lại chứng kiến sự tăng trưởng mạnh trong cùng giai đoạn. Nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng tại Đà Nẵng là tỷ trọng nguồn cung chung cư hạng sang tăng mạnh, từ 38% vào quý 1/2024 lên 62% vào quý 3/2024.

Nổi bật trong phân khúc chung cư hạng sang là sản phẩm “bất động sản hàng hiệu” (Branded Residence). Đây là những dự án cao cấp được phát triển dưới sự hợp tác của các thương hiệu nổi tiếng, cung cấp dịch vụ và tiện ích sang trọng. Hiện tại, một số thương hiệu Branded Residence “thế hệ mới” quốc tế gia nhập thị trường góp phần tăng vị thế điểm đến toàn cầu, cũng như tạo trải nghiệm đa dạng cho lưu trú và du lịch. Các dự án nổi bật tại Việt Nam bao gồm The Grand Hàng Bài (Hà Nội), Nobu Danang (Đà Nẵng) và Grand Marina (TP. HCM).

Trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam vừa đi qua chu kì biến động và đang có dấu hiệu phục hồi. Đến hiện tại, thị trường đã đảo chiều, cho thấy sự tăng trưởng ở nhiều phân khúc. Đơn cử, phân khúc căn hộ chung cư vẫn đang tiếp tục dẫn sóng thị trường với tốc độ tăng giá ấn tượng. Trên thực tế, các dự án mở bán tại Hà Nội và TP.HCM thời gian vừa qua đã thiết lập mặt bằng giá mới. Cụ thể, tại Hà Nội, giá trung bình căn hộ dự án Lumi Hà Nội là 79 triệu đồng/m2, Lumiere Evergreen là 90 triệu đồng/m2, Imperia Solar Park là 65 triệu đồng/m2, QMS Tower là 80 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá trung bình căn hộ Eaton Park là 130 triệu đồng/m2, Fiato Uptown là 50 triệu đồng/m2, Khải Hoàn Prime là 52 triệu đồng/m2, The Opus One (Vinhomes Grand Park) là 82 triệu đồng/m2. Dù mức giá cao nhưng tỉ lệ hấp thụ của các dự án đều rất tốt.

Phân khúc đất nền cũng đang tăng trưởng ấn tượng. Đến thời điểm hiện tại so với quý 1/2023, đất nền Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2. Đất nền Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi và quý IV/2024 này, sự phục hồi này sẽ ngày càng rõ nét.

Để thúc đẩy quá trình phát triển và phục hồi của thị trường mạnh mẽ hơn, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, cần tập trung xử lý 3 vấn đề chính.

Thứ nhất, cần tháo gỡ khó khăn, khơi thông về nguồn vốn.

Thứ hai, cần ổn định lãi suất cho vay vì dù lãi suất hiện nay đã thấp hơn giai đoạn trước nhưng với cho vay bất động sản thì đa phần chỉ là ưu đãi trong vòng 2 năm đầu. Còn về lâu dài, cần có chính sách để duy trì lãi suất ở mức hợp lý, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.

Thứ ba, thị trường cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp lý, để thúc đẩy tính minh bạch, củng cố niềm tin của nhà đầu tư.