Chuyên gia: Dòng tiền vào bất động sản nên duy trì 40-50% là vốn ngân hàng

Theo TS Cấn Văn Lực, ngoài vốn ngân hàng thì hiện có khoảng 6 kênh dẫn vốn khác cho thị trường BĐS. Tín dụng ngân hàng nên duy trì khoảng 40 - 50% trên thị trường BĐS, còn lại là những dòng vốn khác.

Bàn luận về tài chính cho bất động sản tại hội nghị "Bất động sản Tây Nam Bộ năm 2024 - Đón cơ hội trong vận hội mới" diễn ra mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế nhận định nguồn vốn trên thị trường thời gian qua đã có sự cải thiện.

Chuyên gia đánh giá việc mặt bằng lãi suất liên tục giảm đã có những tác động tích cực nhất định. Đối với ngành địa ốc, lãi suất là yếu tố cực kỳ quan trọng, tác động đến cả phía chủ đầu tư lẫn người mua. Mỗi khi lãi suất giảm thì bất động sản sẽ rục rịch đi lên, tâm lý thị trường sẽ dần phục hồi.

Theo đó, lãi suất đã giảm 2 - 3% trong năm vừa qua. Nếu trước đây mức lãi suất cho vay dao động khoảng 12 - 13%/năm thì mức bình quân hiện tại dao động khoảng 9 - 10%/năm, tùy phân khúc, doanh nghiệp, mức độ rủi ro và thời hạn của mỗi dự án. Dự báo năm nay, lãi suất về cơ bản sẽ có xu hướng đi ngang hoặc có thể giảm nhẹ. Trong tháng 1, lãi suất đã giảm tiếp từ 0,3 - 0,5%/năm.

Ngoài vốn ngân hàng thì hiện có khoảng 6 kênh dẫn vốn khác cho thị trường gồm vốn ngân sách nhà nước (miễn/giảm thuế, chương trình phục hồi, quỹ nhà ở xã hội); vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, M&A,...); huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ tín thác đầu tư bất động sản - REIT…); vốn từ khách hàng và đối tác (đặt cọc, ứng trước, trả góp, trả chậm, tín dụng thương mại…); nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn tự có, vốn góp .

Theo chuyên gia, bất động sản quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. (Ảnh minh họa: Hải Quân).

Ông Lực chia sẻ: "Cần lưu ý vốn ngân hàng chiếm khoảng 50% tổng lượng vốn cho nền kinh tế. Riêng với bất động sản, tôi mong muốn chỉ số này cũng duy trì ở ngưỡng tương đương như vậy, tức tín dụng ngân hàng cũng chiếm khoảng 40 - 50%, còn lại là những dòng vốn khác. Làm sao để khai thác hiệu quả những dòng vốn còn lại này mới là điều quan trọng.

Lý do là bởi về bản chất, các ngân hàng thương mại chủ yếu cung ứng vốn trong ngắn hạn và trung hạn, muốn nguồn vốn dài hạn hơn (đặc biệt trong chuyện phát triển cơ sở hạ tầng) thì cần có những dòng vốn khác như trái phiếu hay cổ phiếu.

Về kênh trái phiếu, tháng đầu năm 2024 đã rục rịch khởi sắc nhẹ. Dự kiến sắp tới Chính phủ sẽ ban hành nghị định sửa đổi Nghị định 65. Hy vọng đây sẽ là động lực giúp thị trường dần phục hồi, niềm tin nhà đầu tư dần quay lại sau loạt biến cố thời gian qua.

Liên quan đến nguồn vốn cho nhà ở xã hội, chúng tôi sẽ tiếp tục kiến nghị để có quỹ phát triển loại hình nhà ở này. Thực tế mà nói, việc triển khai gói 120.000 tỷ đồng cũng gặp nhiều khó khăn do đó là tiền huy động vốn của các ngân hàng thương mại chứ không phải tiền ngân sách.

Các ngân hàng cũng đã nỗ lực giảm lãi suất 1,5 - 2% so với thị trường (hiện ở mức khoảng 7,5 - 8% đối với người mua nhà), giảm quá sâu là điều không thể đòi hỏi. Trong khi đó, người dân mong muốn tiếp tục giảm xuống mức 4,5 - 5 %. Do vậy, cần có quỹ Nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội.

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, còn một nguồn vốn quan trọng cũng cần lưu ý trong năm nay là cho thuê tài chính. Nghe có vẻ mới nhưng thực tế, nguồn vốn này đã hiện diện khoảng 40 năm qua trên thế giới. Doanh nghiệp không nhất thiết phải đi vay để mua mới hoàn toàn mọi vật dụng, thay vào đó có thể đi thuê để phục vụ xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây chính là kênh dẫn vốn trung, dài hạn tương đương với tín dụng.

Ngoài ra, tôi mong rằng quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) sẽ nhận được sự quan tâm nhiều hơn tại Việt Nam trong thời gian tới. Đây là mô hình phổ biến, quan trọng và phù hợp đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Hiện tại ở Việt Nam mới chỉ có 1 quỹ, con số này là quá ít, Luật Chứng khoán đã cho phép nhưng chúng ta chưa tận dụng tốt trong thời gian qua".

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, quỹ tín thác đầu tư là điều mà VNREA từng có nhiều chủ trương, kiến nghị, chương trình thử nghiệm từ lâu.

"Tập đoàn Hoàng Quân chính là một trong những đơn vị được Hiệp hội giao nhiệm vụ thử nghiệm chạy chương trình quỹ tín thác. Tuy nhiên, do chính sách, văn hóa và thói quen đầu tư của chúng ta mà kênh dẫn vốn này vẫn còn chưa thực sự phổ biến.

Song, tôi tin rằng tới đây chắc chắn quỹ này sẽ trở thành xu hướng tất yếu, trở thành dòng vốn bền vững thay thế cho việc chỉ phụ thuộc vào vốn ngân hàng. Trên thực tế, việc các dòng vốn tham gia vào thị trường bất động sản của chúng ta phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng sẽ dẫn đến nhiều rủi ro khôn lường", ông Đính nói.

Trước đó, trong một báo cáo thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng nhắc đến REIT như một kênh đầu tư khá phù hợp cho giới không chuyên: “Nhà đầu tư cá nhân với số vốn không quá dồi dào có thể cân nhắc hình thức đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định”.