Chuyên gia địa ốc nói gì về vụ đấu giá đất Hoài Đức

Theo các chuyên gia, mức giá hàng trăm triệu đồng/ m2 tại huyện Hoài Đức, TP.Hà Nội không đồng nghĩa với việc thị trường chấp nhận giá đó bởi bị đẩy lên mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng chung. Đồng thời việc đẩy giá lên cao như vậy sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó

Lịch sử tăng giá đất Tiền Yên, Hoài Đức. Ảnh: bds.com.vn

Hơn 133 triệu đồng/m2 đất Hoài Đức

Sau khoảng 18 tiếng tiếng đấu giá, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội) kết thúc lúc 4h30 sáng nay, 20/8.

Theo thông tin, ở vòng đấu giá thứ 9, lô LK03-12 (lô góc 3 mặt tiền) có diện tích hơn 113 m2 được trả giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2 (tương đương giá trị mảnh đất này là hơn 15 tỉ đồng). Giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2. Như vậy, lô đất này được nhà đầu tư trả gấp hơn 18 lần.

16 lô còn lại có giá trúng từ 97,3 đến 127,3 triệu đồng/m2. Hai lô trúng thấp nhất ở mức giá 91,3 triệu đồng/m2.Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức cho biết tính đến trước ngày đấu giá đất, đã có hơn 700 bộ hồ sơ và khoảng 400 nhà đầu tư tham gia đấu giá. Để sở hữu lô đất, nhà đầu tư phải trải qua 6 vòng trả giá, với mỗi bước giá tối thiểu 6 triệu đồng/m2.

Các lô đất có diện tích từ 74 đến 118 m2, với giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đặt cọc của nhà đầu tư trong khoảng 109 đến 173 triệu đồng/lô (tương đương 20% giá khởi điểm).

Vị trí 19 lô đất đấu giá tại khu Lòng Khúc nằm gần khu vực đường Vành đai 4 - Vùng thủ đô. Khu vực này đã được đầu tư đồng bộ hạ tầng đường giao thông, điện, thoát nước. Tuy nhiên, xung quanh các lô đất, cơ sở hạ tầng vẫn hạn chế.

Bảng giá đất các xã ở huyện Hoài Đức. Ảnh: bds.com.vn

Giá đất trúng đấu giá cao đột biến

Trước Hoài Đức, những cơn sốt đất vùng ven Hà Nội đã diễn ra liên tục tại Đan Phượng và Thanh Oai, khiến dư luận xôn xao. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

"Có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác. Chúng tôi dự báo rằng từ quý II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi", vị chuyên gia này nhận định.

Sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của công ty này cho rằng kết quả đấu giá đất với mức giá cao như vậy sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo.

"Mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác", ông Tuấn phân tích.

Theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên, Hoài Đức, Hà Nội trong quý II/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua vẫn cao gấp từ 2 đến 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Đồng thời, giá rao bán tại các xã lân cận trong huyện Hoài Đức dao động từ 22 đến 62 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Qua đây, người mua, bán, nhà đầu tư có thể so sánh, đối chiếu để có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường.

Đơn vị này cũng cho biết, nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II tăng 33% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc. Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%.

Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

Tạo giá ảo cho thị trường

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định, việc đấu giá đất ở Hoài Đức cao hơn nhiều lần so với mức bình thường chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản ở khu vực này.

"Giá này nâng lên không đồng nghĩa với việc thị trường chấp nhận giá đó bởi nó đẩy lên mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng chung. Đồng thời việc đẩy giá lên cao như vậy sẽ tạo ra mức giá ảo cho cả thị trường ở khu vực đó khiến người dân có nhu cầu thật về bất động sản gặp khó khăn", ông Đính nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc này còn ảnh hưởng đến sự phát triển chung của khu vực, bởi giá lên cao thì Nhà nước sẽ tính toán và điều tiết.

"Khi giá đất lên thì tiền thuế đất, tiền thuê đất và tiền giải phóng mặt bằng ở khu vực này cũng tăng theo. Do đó, sẽ hạn chế nhà đầu tư vào phát triển các dự án theo quy hoạch, phát triển của địa phương này.

Đồng thời, những người đang hoạt động sản xuất, kinh doanh sử dụng đất sẽ bị tính toán lại mức giá thuê khiến chi phí đầu vào tăng sẽ đẩy giá hàng hóa thị trường lên một mức mới", Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng, bên cạnh những người có nhu cầu đầu tư thật thì vẫn có những trường hợp tham gia đấu giá để lợi dụng những phiên đấu giá này với mục đích khác.

Do đó, theo ông cần phải có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu. Thứ hai nếu vì mục tiêu khác bỏ cọc, cơ quan quản lý nhà nước xác định rõ thì phải hồi tố, truy tố đến cùng. Nhà đầu tư vẫn sẽ mất cọc và thu lại những lợi ích bất chính nếu có. Với những người này sẽ nghiêm cấm không cho tham gia các cuộc đấu giá khác.