Chuyên gia: 'Để BĐS quay lại thời kỳ sôi động như năm 2018 - 2019 cần một khoảng thời gian rất dài'

Chia sẻ tại một hội thảo diễn ra mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho biết, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn rất khó tiếp cận vốn ngân hàng bởi điều kiện là pháp lý dự án phải đủ. Nhưng làm sao để có đủ pháp lý lại là một câu không dễ giải quyết. Cả kể khi pháp lý đủ rồi thì chủ đầu tư phải có phương án kinh doanh để có thể trả nợ. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang khó khăn, phương án kinh doanh đưa ra lại không khả thi.

“Các chủ đầu tư có thể chấp nhận mức lãi vay 11 - 13%/năm để có nguồn vốn nhưng đối với khách hàng, đặc biệt là những người có ý định đầu tư khi nghe mức lãi vay trên 10% hầu hết đều khựng lại. Điều này sẽ tác động tới sức cầu của thị trường”, vị chuyên gia cho hay.

Theo DKRA, sức cầu của các phân khúc bất động sản tại TP HCM và vùng phụ cận chỉ bằng 2 - 13% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng gần như “ngủ đông”, lượng tiêu thụ chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Về giá bán, theo ông Thắng, trên thị trường thứ cấp, mức giảm dao động trong khoảng 10 - 25%. Cá biệt có những dự án có mức giảm cao hơn lên tới 40 - 45% ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tình trạng này xảy ra ở hai nhóm, thứ nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thứ hai là những nhà đầu tư mua phải dự án đang gặp trục trặc về pháp lý và chủ đầu tư đang gặp vấn đề về tài chính. Hiện tại có nhiều dự án tại phía Nam mức giảm có thể lên tới 50% nhưng không có thanh khoản và ở phía Bắc cũng có những dự án kiểu này.

Người mua đang có tâm lý chờ bắt đáy và chưa tự tin để xuống tiền. Cũng có nhiều nhà đầu tư hiện nay có ý định mua bất động sản nhưng khi nhìn mức lãi suất cho vay cao thì họ lại chần chừ. Cuối cùng lại chờ và chờ, cung và cầu không gặp nhau.

“Thị trường địa ốc sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn trong một hai quý tới. Có thể đến quý 4/2023 hoặc chậm nhất là quý I/2024 thị trường mới có tín hiệu khởi sắc hơn bây giờ. Tuy nhiên, để quay lại thời kỳ sôi động như năm 2018 - 2019 tôi nghĩ phải cần một khoảng thời gian rất dài, có thể là 2 - 3 năm tiếp theo”, chuyên gia DKRA dự báo.

Còn theo David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Vietnam), những khó khăn trong năm 2022 vừa qua do vướng mắc về nguồn vốn và pháp lý, cộng với các tác động vĩ mô từ bên ngoài đã gây sụt giảm thanh khoản và tâm lý thị trường.

Thị trường đang trải qua quá trình thiết lập mức giá mới, dự kiến bắt đầu ổn định từ nửa sau năm 2023. Các nỗ lực gần đây của Chính phủ như giảm lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33, Nghị định 10/2023 về Luật Đất đai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội,… đang dần ổn định tâm lý thị trường.

Tuy nhiên, theo Jackson, thị trường cần thêm thời gian để các bên tham gia điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh trong trung và dài hạn.

Trong khi đó, hoạt động M&A đang diễn ra cho thấy sự tham gia hoặc mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này kỳ vọng cải thiện nguồn cung tương lai, đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hợp tác cho doanh nghiệp BĐS trong nước để tối đa thế mạnh am hiểu chính sách và quy trình tại Việt Nam.

Cuối cùng, hoàn thiện khung pháp lý về Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ là đòn bẩy vững chắc cho sự phục hồi của thị trường trong thời gian tới. Các luật này đang được tích cực góp ý để điều chỉnh, sửa đổi trong năm nay và năm sau. Chính sách tài khóa, tiền tệ cũng đang được giám sát chặt chẽ để cung ứng vốn cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

“Tuy vậy, thị trường bất động sản cần ít nhất đến quý 3/2022 để thực sự thấy rõ các tín hiệu phục hồi bởi mọi chính sách, động thái điều chỉnh thị trường đều có độ trễ, tính từ thời điểm có hiệu lực cho đến khi thực sự đi vào thực tiễn”, David Jackson nhận định.