Chuyên gia: 'Cơ cấu thị trường BĐS trước, sau đó mới đến nguồn vốn tín dụng hay TPDN'

Theo TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế nhận định, tất cả những vấn đề đang xảy ra đối với bất động sản (BĐS), nguồn gốc đầu tiên là chính bản thân thị trường này.

Theo đó, trong thời gian vừa qua, BĐS đã phát triển không hợp lý, có dấu hiệu tạo bong bóng ở một số phân khúc. Cùng với đó, nền tảng để phát triển thị trường BĐS là hệ thống pháp lý thì không ổn định, chưa phù hợp, kể cả về quy định trong việc phát triển dự án BĐS . Ngoài ra, cơ cấu các phân khúc của thị trường cũng không hợp lý.

Vấn đề thứ hai liên quan đến cơ cấu tài chính của thị trường BĐS. Trong thời gian vừa qua, tín dụng tăng lên, rất nhanh (chiếm trên 21% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế tính đến cuối năm 2022) và đây vẫn là nguồn vốn lớn nhất đổ vào BĐS . Bên cạnh đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp vi phạm nhiều quy định. Điều này theo chuyên gia, đã tạo ra một cơ cấu tài chính bất hợp lý và ngày càng méo mó cho ngành địa ốc.

Vấn đề thứ ba là các giải pháp được đề xuất trong thời gian qua vẫn chỉ tập trung vào vốn tín dụng ngân hàng mà bỏ qua vấn đề căn cơ nhất là “phải cơ cấu lại thị trường BĐS”, trong đó có việc việc cơ cấu lại nguồn lực tài chính.

“Sau khi cơ cấu xong thị trường hãy bàn đến chính sách tín dụng cho BĐS là như thế nào? Tóm lại, các đề xuất giải pháp gỡ khó cho bất động sản hiện nay đang đi ngược, lẽ ra phải đi từ gốc thì lại đi từ ngọn”, ông nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu nói về tín dụng BĐS thì chính sách của nhà điều hành chỉ là một phần, vấn đề chính vẫn nằm ở việc cho vay của các ngân hàng. Song song với đó, vẫn phải khẳng định lại một lần nữa đó là ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho BĐS, thậm chí là vượt qua cả các chỉ tiêu về an toàn vốn.

Tín dụng cho lĩnh vực này trước đây chỉ chiếm khoảng 12-15% là cùng nhưng hiện nay đã chiếm tới hơn 20%. Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng chỉ là nó không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp, mà nguyên nhân một phần là do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý.

“Trái phiếu đến hạn cũng chỉ là vấn đề đi sau, vấn đề của chính thị trường BĐS mới là cái cần phải xử lý gấp. Nếu xử lý được các vấn đề của thị trường thì tự khắc sẽ giải quyết được vấn đề trái phiếu. Chứ không thể nào đi xử lý từ ngọn đó là bơm tiền, hoãn/giãn nợ trái phiếu đến hạn thanh toán, phát hành mới để đảo nợ,… Bản thân ngành BĐS, trong đó có các doanh nghiệp phải tự xử lý vấn đề của mình trước, sau đó hãy bàn với các bộ, ngành liên quan khác về câu chuyện tài chính.

Trật tự xử lý đầu tiên phải là cơ cấu lại thị trường BĐS, sau đó mới đến câu chuyện cơ cấu lại nguồn vốn tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp”, TS. Vũ Đình Ánh nhận định.