Chuyên gia: Chưa nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền ngắn hạn

Thời gian tới, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, xét về dài hạn giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, người Việt có tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người dân rất lớn. Vì vậy đất nền vẫn sẽ nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong những năm tới. Người có dòng tài chính ổn định có thể xem xét mua đất tích lũy lúc này và kiếm lợi nhuận tốt trong các năm tới.

Về thị trường, ông Tuấn cho rằng, từ quý 2 năm nay thị trường đất nền sẽ có chuyển biến rõ nét. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì giờ là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Bất động sản vẫn được đánh giá là một sản phẩm đáng đầu tư bởi những ưu thế nội tại cộng hưởng cùng những yếu tố khách quan về hạ tầng, quy hoạch. Theo đó, các kênh đầu tư như ngân hàng, chứng khoán, vàng đều không còn hấp dẫn với những nhà đầu tư sành sỏi. Giá vàng liên tục lập đỉnh khiến nhiều nhà đầu tư dè chừng. Lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục.

Còn với bất động sản, lãi suất vay ngân hàng đang có lợi cho người mua. Cụ thể, lãi suất vay mua bất động sản tại 4 ngân hàng quốc doanh hiện đang rất thấp, trung bình chỉ tầm 5-6%, mức lãi suất thả nổi khoảng từ 8,5- 9%. Riêng với các ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi đang từ 5-7% và thả nổi cũng chỉ rơi vào mức từ 8,7-11%. Đây là mức lãi suất dễ thở với người mua nhà.

“Nếu đi vay mua nhà lúc này, khoảng tầm 2-3 năm nữa khi mà người mua phải chịu mức lãi thả nổi thì cũng là lúc thị trường phục hồi và người mua đã bắt đầu có thể bán ra hay đầu tư kiếm lời từ suất đầu tư trên”, ông Tuấn nhìn nhận.

Tuy nhiên nếu là để đầu tư đất nền, nhà đầu tư sẽ cần thận trọng hơn. Trước tiên, đất nền là kênh đầu tư dài hạn yêu cầu trường vốn. Thị trường đất nền cũng được dự báo là sẽ phục hồi nhưng theo hướng ổn định và khó xuất hiện những cơn sóng đất như các năm trước.

Vì vậy, nếu đi vay mua đất nền với kỳ vọng lướt sóng ăn chênh ngắn hạn lúc này là rất khó. Nếu tham gia sân chơi này, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tâm lý “ăn chắc mặc bền”, có sẵn dòng tiền nhàn rỗi dài hạn. Trường hợp có nguồn thu ổn định thì cũng chỉ nên đi vay tối đa 30% giá trị tài sản.

“Để thị trường đất nền phục hồi lợi nhuận như trước 2023, sẽ phải mất thời gian khá lâu, có thể từ 4-5 năm nữa. Vì vậy không nên dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng hay mua đất nền đầu tư ngắn hạn lúc này”, ông Tuấn chia sẻ thêm.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy “đất rẻ”, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa… giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng “dồi dào” hơn.

Bởi thế, ông Tuấn khuyên người mua đất nền cần thận trọng với những lô đất vướng mắc pháp lý, có giá rao bán rẻ hơn thị trường. Bên cạnh đó, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.

Trên quan điểm cá nhân, ông Tuấn cho rằng, lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn”. Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20-40%.

Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch… Bên cạnh việc không có tranh chấp về quyền sử dụng, các lô đất nền này còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nên có thể xác định không phải đất chưa có sổ nào cũng sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Chúng ta vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền này, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ Luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà tiền mất tật mang”, vị chuyên gia nhấn mạnh.