Chuyên gia chỉ ra “điểm huyệt” khiến căn hộ TP. HCM vẫn được săn đón

Theo ông Võ Huỳnh Tuân Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết giá nhà sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới do nhu cầu mua ở và đầu tư vẫn rất lớn.

Căn hộ Tp.HCM vẫn được người mua quan tâm, vì đâu?

Khi đặt câu hỏi: Vì sao giá căn hộ sơ cấp không giảm nhiệt nhưng nhu cầu mua căn hộ lại tăng lên hơn 30% so với cùng kì năm ngoái, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho hay, nhu cầu mua ở và đầu tư căn hộ vẫn còn lớn. Giá tăng theo nhu cầu của thị trường.

Tại Tp.HCM, trong quý 1/2024 vừa qua chỉ vài trăm căn hộ ra thị trường. Đối với một nơi có nhu cầu nhà ở và tốc độ đô thị hóa cao như Tp.HCM thì nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu. Xét cả năm 2024, nguồn cung căn hộ sẽ chưa cải thiện. Theo đó, khi nguồn cung tiếp tục hạn chế thì mức giá và nhu cầu tăng là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM trong quý 1/2024 tăng nhẹ khoảng 2-5% ở các dự án xây dựng đúng tiến độ, có tiện ích nội khu và pháp lý hoàn chỉnh. Nguồn: Avison Young

Vị này chỉ ra, trong 3 tháng đầu năm 2024 chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra tại thị trường Tp.HCM. Phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023. Đây là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý và trong khoảng 15 năm trở lại đây, chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý 1/2024 tại Tp.HCM vào khoảng hơn 600 căn, nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước hoặc mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực ”, ông Kiệt cho biết.

Theo ghi nhận, ngay sau quý 1/2024, một số chủ đầu tư tại Tp.HCM tiếp tục chào bán căn hộ ra thị trường và tỉ lệ hấp thụ rất đáng kể. Mới đây, dự án căn hộ Akari City tại khu Tây Tp.HCM của Nam Long đã mang về doanh số bán hàng 250 tỉ đồng. Ngoài mức giá phù hợp với số đông thì chính sách bán hàng của chủ đầu tư này đang tạo ra hiệu ứng tích cực về giao dịch.

Cụ thể, với mức giá từ 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư đang hỗ trợ người mua thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà vào tháng 12/2024. Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Như vậy, khách hàng chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm. Không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm - tương đươg 2,5 triệu đồng/tháng đến hết tháng 8/2026.

Cùng với đó, một dự án chung cư rục rịch ra thị trường khu Đông Tp.HCM gần đây có lượng đặt chỗ tương đối khả quan. Đây là các dấu hiệu cho thấy thị trường từ quý 2/2024 trở đi dự kiến sẽ sôi động hơn.

Trong báo cáo quý 1/2024 của DKRA Group mới đây chỉ ra, thanh khoản thị trường căn hộ Tp.HCM và vùng phụ cận có sự cải thiện rõ nét, ghi nhận mức tăng 31.8% so với cùng kỳ năm 2023. Giao dịch tập trung ở những dự án căn hộ tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM và từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Đại diện đơn vị này cho hay, phần lớn ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 5% so với cuối năm 2023, được kích cầu bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay,...

Chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cũng cho rằng, tuy nguồn cung thấp song các sản phẩm căn hộ tại Tp.HCM đa dạng ở hầu hết các phân khúc. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm căn hộ tại Tp.HCM đã có sự tăng trưởng trở lại so với cùng kỳ 2023 từ 1,25-1,5 lần. Tỷ lệ hấp thụ tốt nhất nằm ở các sản phẩm có giá bán trên dưới 50 triệu/m2. Dự báo trong thời gian tới, các sản phẩm căn hộ có mức giá này sẽ không còn nhiều.

Theo bà Liên, trong quý 1/2024, các hoạt động khởi công, động thổ, kick-off, mở bán dự án diễn ra nhộn nhịp trên toàn quốc cho thấy thị trường bất động sản đang đi qua vùng đáy, chuẩn bị bước vào giai đoạn sôi động hơn. Hầu hết các dự án triển khai ra thị trường trong quý đầu năm 2024 đều có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, tiến độ xây dựng, các chương trình, chính sách bán hàng… thể hiện sự minh bạch và năng lực thực sự của các chủ đầu tư. Đây cũng là yếu tố tiên quyết để quyết định thành công cho các doanh nghiệp trong chu kỳ mới.

Người mua đang chờ gì?

Chia sẻ quan điểm về việc người mua vẫn chờ đợi các động thái mới từ thị trường, chuyên gia CBRE Võ Huỳnh Tuấn Kiệt thẳng thắn đặt câu hỏi: “Tôi không hiểu, người mua hiện nay đang chờ đợi điều gì?

“Nếu chờ giảm giá bất động sản là rất khó, trừ trường hợp Chính phủ tập trung phát triển một phân khúc mới. 10 năm trở lại đây, tôi chưa bao giờ thấy giá nhà giảm. Giá thứ cấp có cắt lỗ nhưng không kéo dài và không đại diện cho toàn thị trường”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Vị này khẳng định, giá nhà chắc chắn sẽ tăng tiếp trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Khi Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào năm 2025 sẽ có nhiều thay đổi trong bảng giá đất, tiền sử dụng đất, đồng nghĩa chi phí phát triển dự án của các chủ đầu tư sẽ tăng lên. Vì vậy, để doanh nghiệp điều chỉnh giảm giá bất động sản là rất khó.

Trong báo cáo mới đây từ một đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy, các dự án nhà ở vẫn thể hiện nhịp tăng giá so với cùng kì năm ngoái. Cụ thể, phân khúc căn hộ hạng C có mức giá bán từ 35-50 triệu/m2 (tăng 10-15% ); phân khúc B giá bán từ 50-80 triệu/m2 (tăng 5-7%); phân khúc A giá bán từ 80-125 triệu đồng/m2 ghi nhận mức giá bán tăng đột biến từ 20-30%; riêng phân khúc A+ có mức giá lên đến 300 triệu/m2 duy trì giá ổn định so với cùng kì năm ngoái.

Theo ông Kiệt, không phải ngẫu nhiên mà thời gian qua tốc độ tăng giá nhà tại Tp.HCM gia tăng. Việc tăng giá căn hộ tuân theo quy luật cung – cầu. Nhu cầu cao, cung ít sẽ quyết định đến mức giá bán.

“Nhiều người đặt câu hỏi, giá nhà Tp.HCM có đang bất hợp lý. Nếu bất hợp lý thì sẽ không ai mua. Nhưng gần đây một số dự án căn hộ ra thị trường vẫn hấp thụ khá tốt. Nhiều người còn cho rằng, 2-3 chu kì nữa giá bất động sản sẽ bão hoà, đó cũng chỉ là phỏng đoán. Ít nhất đến thời điểm hiện tại, theo tôi dư địa và nhu cầu về bất động sản còn rất lớn. Riêng với thị trường Tp.HCM hiện đang là cơ hội rất lớn của nhu cầu mua ở thực”, ông Kiệt chia sẻ.

Tại Tp.HCM, giá bán thứ cấp dự kiến duy trì ổn định trong năm 2024 và ghi nhận tăng từ năm 2025 trở đi nhờ các dự án có vị trí thuận lợi đi vào hoàn thiện và bàn giao. Nguồn nghiên cứu CBRE Việt Nam.

Chuyên gia CBRE dành lời khuyên: “Nếu có nhu cầu và có khả năng, tôi nghĩ đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Dễ lựa chọn sản phẩm, tận dụng được chính sách bán hàng tốt từ chủ đầu tư. Nếu tiếp tục e dè hay chờ đợi rất có thể người mua phải đối mặt với câu chuyện mặt bằng giá thay đổi trong thời gian tới”.

Vị này cũng thừa nhận, việc chờ đợi của người mua là dễ hiểu bởi lẽ cùng kì năm ngoái lãi suất mua nhà tăng mạnh, khiến nhiều người chịu áp lực. Hiện nay, ngoài việc mặt bằng lãi suất thấp thì các chính sách bán hàng của chủ đầu tư đang hỗ trợ rất nhiều cho người mua, đây là cơ hội dễ thấy. Mức giá cũng được điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường.

Dẫu vậy, với giá bất động sản hiện nay người mua khó sở hữu nhà nếu không vay ngân hàng. Theo ông Kiệt nếu mua nhà trả góp nên vay tỉ lệ hợp lý, không quá 50% giá trị sản phẩm và thu nhập hàng tháng của bản thân. Khi lãi suất ngân hàng thả nổi, người mua sẽ chủ động được việc kiểm soát tài chính.