Chuyên gia bất ngờ dự báo về giá đất nền cuối năm nay

Các sản phẩm đất nền, nhà phố thứ cấp ở một số khu vực tại phía Nam vẫn chưa thể bật tăng ngay trở lại trong bối cảnh thị trường nhìn chung còn khó khăn.

Năm 2023, bất động sản đã giảm giá ở tất cả các phân khúc. Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều. Ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn.

Lấy mốc vào thời điểm giá đạt đỉnh đầu 2022, để bán được thì mức giảm phổ biến của các phân khúc bất động sản như sau:

Nhà phố trong dân: Giảm 5% đến 15% (định giá giảm chung của các ngân hàng)

Chung cư với mức giá 40 triệu/m2 đến dưới 55 triệu/m2 ở các khu vực đông dân cư và thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 10% đến 15%.

Chung cư với mức giá trên 55 triệu/m2, hoặc vị trí ở các khu vực thưa dân cư và không thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 15% đến 25%.

Nhà phố liền kề trong dự án: Giảm về giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020, thậm chí nếu dự án gặp vướng mắc về pháp lý, giá để thứ cấp có thể bán ra được sẽ phải giảm thấp hơn giá gốc chủ đầu tư cách đây 4 năm.

Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km : Giảm 15% đến 30%.

Đất nền ở các khu vực tỉnh xa: Giảm 20% đến 40%.

Đất lớn ở các khu vực tỉnh xa: Giảm 25% đến 50% .

Hiện giao dịch nhà đất phía Nam đã tăng nhưng hầu hết phải giảm giá trên dưới 10% so với giá thị trường giai đoạn đầu năm 2022 mới bán ra được. Ảnh: Tiểu Bảo

Chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho hay, năm 2024 giá nhà đất sẽ không giảm sâu nữa nhưng cũng chưa tăng lại, mà đi ngang trong 2-3 quý đầu năm. Mức giá thứ cấp vẫn giảm thêm trên dưới 10% ở những nhà đầu tư muốn bán gấp, thu dòng tiền.

Cụ thể, chung cư chắc vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.

Nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Nếu các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% cũng chưa chắc có thanh khoản.

Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20km có thể cần giảm thêm 5% đến 10%.

Đất nền và đất lớn ở các khu vực tỉnh xa đã giảm khá nhiều trong 2022-2023 nên sẽ đi ngang hoặc giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đã giảm khá nhiều nên có thể không giảm nữa. Tuy nhiên nếu sức khỏe chủ đầu tư và pháp lý dự án không đảm bảo thì dù có giảm nữa cũng rất khó có thanh khoản.

Nhiều người kì vọng vào thời điểm các Luật được thông qua, sức cầu thị trường sẽ hồi phục trở lại.

Theo các chuyên gia, năm 2024 sẽ không còn tối như giai đoạn từ quý 2/2022 đến 2023, nhưng chưa thể sáng sủa như trước đó. Năm nay vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình ở cả thị trường bất động sản (đặc biệt các hướng dẫn thực thi Luật), và những dấu hiệu chuyển biến của nền kinh tế (nơi tạo ra nguồn vốn cho các nhà đầu tư bất động sản). Các bất động sản nếu không về mức giá thời điểm 2020, hoặc không đáp ứng tốt nhu cầu ở thực thì vẫn chưa có nhiều thanh khoản.

Một điểm đáng chú ý là với các luật mới được áp dụng từ 2025, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng. Theo các luật mới, bảng giá đất hàng năm sẽ tiệm cận với giá thị trường, điều này mang lại sự công bằng cho người sở hữu đất, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, nhưng cũng đẩy giá đất đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

Đó là chưa kể những miếng đất chưa được cấp sổ, nguồn vốn giá rẻ trước đây của doanh nghiệp, sẽ được hợp pháp hóa khi luật có hiệu lực.

Ngoài ra, với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh, thay vì có thể “linh hoạt" thu đến 20% - 30% như trước đây, chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp cũng sẽ tăng lên nếu sức mạnh tài chính không đủ khi phải bù lại bằng cách kênh huy động vốn khác như ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu,...

Những điểm trên sẽ làm giá sơ cấp của các dự án mới tăng lên, kéo theo giá thứ cấp của các dự án đã triển khai hoặc bàn giao tăng theo. Đây có thể là một lực đẩy đáng kể cho giá Bất động sản từ 2025.