Chuyển đổi Condotel thành nhà ở: Nhìn từ câu chuyện quy hoạch

Việc cho phép chuyển đổi Condotel thành nhà ở đang được xem là “phao cứu sinh” cho các dự án đang đứng trước nguy cơ “chết chìm” trong cơn thoái trào. Tuy nhiên, việc chuyển đổi phải dựa trên câu chuyện quy hoạch.

Một số dự án Condotel được gỡ khó

Đà Nẵng vừa có động thái gỡ khó cho một số dự án Condotel thông qua việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch theo hướng chuyển đổi một phần số lượng căn hộ tại các dự án Condotel để đủ điều kiện cấp quyền sở hữu nhà ở.

Cụ thể, dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (dự án Cocobay) ở phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn do Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô làm chủ đầu tư đã được chuyển đổi thành công khoảng 50% căn Condotel thành chung cư. Đồng thời, điều chỉnh bổ sung hạ tầng xã hội của dự án. Theo đó, chủ đầu tư dành tới 1,8ha đất để xây dựng trường học. Diện tích đất dành cho cảnh quan, cây xanh, mặt nước, đất cho giao thông cũng được điều chỉnh tăng lên đáng kể so với quy hoạch cũ. Theo đó, từ khu nghỉ dưỡng, du lịch, dự án Cocobay hiện trở thành khu đô thị phức hợp có đầy đủ các phân khu chức năng để người dân sinh sống, đồng thời là nơi phục vụ khách du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp.

Trước đó, UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Công văn số 3119 về việc thống nhất chủ trương điều chỉnh quy hoạch dự án Khu phức hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, khách sạn Đà Nẵng Times Square (góc tuyến đường Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà) do Công ty CP Kim Long Nam làm chủ đầu tư theo hướng chuyển đổi 2 công trình căn hộ khách sạn CT.1-2 (cao 50 tầng) và CT.3-7 (30 tầng) được xây dựng trên đất ở thành chung cư.

Tại Thông báo số 09, UBND TP. Đà Nẵng cũng đã thống nhất về nguyên tắc chuyển đổi công năng tổ hợp Vincom Riverview Complex (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) từ Condotel thành chung cư (công trình đã được nghiệm thu, đi vào hoạt động từ tháng 4/2018) và lưu ý các sở, ban, ngành hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục tiếp theo đúng quy định…

Theo UBND TP. Đà Nẵng, việc điều chỉnh quy hoạch các dự án nói trên là phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được duyệt tại khu vực và phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, phù hợp với mục tiêu dự án tại giấy chứng nhận đầu tư đã cấp.

Vướng mắc về pháp lý, khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là những yếu tố đang ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư Condotel, nhất là trong bối cảnh thị trường đang rơi vào trạng thái ảm đạm, trầm lắng. Do đó, việc một số dự án, điển hình là Cocobay Đà Nẵng chuyển đổi thành công 50% căn Condotel thành căn hộ chung cư, hoàn chỉnh pháp lý đã trở thành một điểm sáng mà bất cứ chủ dự án Condotel nào cũng muốn “noi theo”. Đó là lý do khiến một loạt các chủ đầu tư đang có động thái xin được chuyển đổi Condotel thành nhà ở với số lượng lên đến hàng chục nghìn căn, theo ghi nhận của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, đi vào bản chất của câu chuyện chuyển đổi này có thể thấy, mấu chốt nằm ở câu chuyện quy hoạch. Việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch chung đã được duyệt và đảm bảo không tạo thêm gánh nặng cho hạ tầng, quy hoạch đã có của địa phương.

Không thể chuyển đổi tràn lan

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc điều chỉnh, chuyển đổi Condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Nhưng việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các Condotel đều có thể chuyển thành chung cư, vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.

“Việc chuyển đổi sẽ dựa trên những tiêu chí cụ thể, quy hoạch của từng địa phương và phải được sự thẩm định, kiểm tra của bộ chuyên ngành là Bộ Xây dựng. Đồng thời đối với vấn đề cấp quyền sở hữu đất đai cần theo hướng nguồn gốc sử dụng đất như thế nào thì cấp quyền sở hữu đất tương ứng. Chẳng hạn, một khu đất có nguồn gốc là hình thành đơn vị đất ở thì có thể cấp sổ đỏ dài hạn, còn khu đất chỉ được cấp cho mục đích làm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh thì cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định”, ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh.

ThS. KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý đô thị (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận, không phải ngẫu nhiên mà quy hoạch có chỗ để nghỉ dưỡng, chỗ sinh hoạt chung, chỗ không gian công cộng, nơi tái định cư, nơi xây dựng nhà ở…, đó là cả một quá trình điều tra, phân tích, đánh giá, đề xuất trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch. Quy hoạch là một nghệ thuật sắp đặt, mỗi nơi có một chức năng riêng biệt. Nhà quản lý quy hoạch chính là nhạc trưởng điều hành, giữ cho những sắp đặt không bị rối loạn. Do đó, việc chuyển đổi phải đảm bảo không phá vỡ quy hoạch đã được đặt ra trước đó.

Vị chuyên gia lý giải thêm, việc chuyển Condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án Condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao…

“Không thể vội vàng chuyển bất kỳ dự án Condotel nào thành chung cư để trở thành sở hữu vĩnh viễn của tư nhân mà phải bắt đầu từ quy hoạch. Với những khu mới đang xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, đã quy hoạch là khu du lịch nghỉ dưỡng thì dù xây dựng là Condotel hay bất kỳ sản phẩm nào thì cũng không thể cấp sổ vĩnh viễn mà chỉ có thể cho thuê. Vì dự án trên đất dịch vụ là phục vụ cộng đồng không phải vì lợi ích của cá nhân hoặc nhóm cá nhân nào”, ông Chiến nhấn mạnh.

Phân tích thêm về vấn đề này, luật sư Lê Văn Hồi, Tổng giám đốc Công ty Luật My Way cho hay, một dự án nhà ở được xây dựng cần tính toán đến rất nhiều các yếu tố liên quan như quy hoạch đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện…, nên không phải dự án Condotel nào cũng có thể chuyển đổi thành nhà ở. Bởi lẽ, khi chấp nhận chuyển đổi thành dự án nhà ở thì hệ thống hạ tầng của dự án có thể thiếu đồng bộ, đầy đủ hoặc quá tải vì phát sinh một lượng lớn cư dân. Nhưng, nếu như dự án Condotel đáp ứng được những yêu cầu về quy hoạch, đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả thì hoàn toàn có thể cho phép chuyển đổi từ Condotel sang nhà ở theo quy định của pháp luật.

Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần đưa ra cảnh báo việc điều chỉnh, chuyển đổi công năng dự án từ thương mại, dịch vụ sang chức năng để ở có thể gây ra các tác động tiêu cực như phá vỡ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đô thị, gia tăng dân số thường trú, đặc biệt tại các khu vực hạn chế phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, dự án Cocobay Đà Nẵng lại là trường hợp đặc biệt. Với nguồn gốc đất ở và quy hoạch ban đầu được phê duyệt bao gồm cả nghỉ dưỡng và nhà ở nên khi chuyển đổi căn hộ Condotel sang chung cư, dự án hoàn toàn không làm thay đổi quy hoạch chung của cả vùng cũng như quy hoạch chung của TP. Đà Nẵng. Mặt khác, trước đây tại Cocobay dự kiến có 5.000 căn Condotel chưa kể lượng phòng khách sạn nên khả năng lấp đầy khi khai thác là bất khả thi. Nay, sau khi điều chỉnh quy hoạch thì Cocobay chỉ còn hơn 1.000 căn Condotel, như vậy sẽ phù hợp hơn với năng lực khai thác của dự án, thu hút các nhà đầu tư quay trở lại với tầm nhìn dài hạn.

Ngoài ra, sau khi điều chỉnh quy hoạch, giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, bãi đậu xe, bổ sung nhiều tiện ích thì việc vận hành khai thác sẽ tốt hơn nhiều cho cư dân và du khách.

Đến thời điểm này, Cocobay Đà Nẵng là dự án hiếm hoi được hoàn chỉnh pháp lý, có lộ trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng kết hợp với hoạt động thi công gần như hoàn thiện rồi mới mở bán. Đây là những bệ đỡ đắc lực để vực dậy niềm tin của các nhà đầu tư và cư dân tại dự án này. Những động thái tích cực của chủ đầu tư Thành Đô trong việc tạo nền tảng pháp lý vững chắc, đưa dự án Cocobay Đà Nẵng trở lại thị trường cũng là bước khởi đầu, mở ra trang mới cho phân khúc Condotel nói riêng và thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung.

Cần nhìn nhận đúng bản chất của Condotel

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, việc chuyển đổi căn hộ Condotel thành nhà ở để cứu vãn các dự án gặp khó khăn khi thị trường đi xuống dù là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư nhưng chỉ mang tính tức thời, và như đã phân tích, không phải dự án nào cũng có được may mắn này. Điều cốt lõi, theo vị chuyên gia, vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho Condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần.

“Khi chuyển thành căn hộ ở rồi thì liệu có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình Condotel nữa hay không? Vì đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ đâu có nhu cầu ở? Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi. Đó là những câu hỏi cần được giải đáp.

Vì thế khung pháp lý phải được bổ sung kịp thời. Nếu như cho phép chuyển đổi khu ở thành Condotel và ngược lại thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, cũng cần phải có cụ thể, điều chỉnh cho phù hợp”, ông Thịnh cho hay.

Vị chuyên gia khẳng định thêm, bản chất của Condotel là rất tốt, đó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. Do đó, sau khi được luật hóa chặt chẽ, có tiền đề, chỗ dựa vững chắc thì thời gian tới các sản phẩm bất động sản hai trong một như Condotel sẽ hoàn toàn do thị trường quyết định giá trị. Bên cạnh đó, cùng với những ưu thế, tiềm năng sinh lời vượt trội vốn có, Condotel chắc chắn sẽ được nâng lên một mặt bằng mới, chứ không chỉ ở mức như hiện nay.

Các chuyên gia nhìn nhận, nhu cầu thực tế sẽ cho ra đời nhiều loại hình sản phẩm mới, Nhà nước phải quản lý được các mô hình cũ nhưng vẫn tạo được điều kiện để các mô hình mới có thể ra đời đáp ứng nhu cầu của người dân. Như trường hợp của Condotel, thực tiễn đang xảy ra nhưng pháp luật của Nhà nước đang đi sau và chưa thể điều tiết theo nhu cầu thị trường. Đó là lý do khiến một loại hình vốn rất tiềm năng này sớm nở chóng tàn trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư rơi vào cảnh khó khăn.

“Hoàn thiện hành lang pháp lý cho Condotel sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, phát triển thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời, tạo sự áp dụng thống nhất pháp luật trên phạm vi toàn quốc, đặc biệt là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng”, luật sư Lê Văn Hồi nhấn mạnh.

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có khả năng phục hồi nhanh nhất sau dịch, Condotel cũng không ngoại lệ. Sự phát triển nhanh, mạnh các dự án Condotel trong thời gian qua đã góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ bộ mặt của ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, với tốc độ tăng trưởng khách du lịch lên đến khoảng 30%/năm đối với khách du lịch nội địa và khoảng 15%/năm đối với khách du lịch quốc tế trong các năm gần đây.

“Với tiềm năng phát triển du lịch sẵn có của Việt Nam, Condotel trong 10 - 20 năm tới sẽ phát triển rất tốt, quan trọng là chúng ta rút kinh nghiệm được từ những thành công của mô hình tương tự đi trước của thế giới”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Phân tích thêm về dư địa, việc xây dựng hạ tầng Condotel mới là bước đầu, vấn đề quan trọng là chúng ta quản trị, khai thác nó sao cho hiệu quả. Sau khoảng 5 năm xuất hiện, với những quy định của pháp luật đang dần hoàn thiện và nhu cầu hiện có của thị trường, nhiều chuyên gia bày tỏ niềm tin vào sự thành công của mô hình Condotel tại Việt Nam trong thời gian tới.

“Condotel nếu được trả về giá trị cốt lõi, giá trị thật với những chủ đầu tư uy tín, với hệ sinh thái tốt sẽ là bảo chứng lớn nhất cho khách hàng”, một chuyên gia đánh giá./.