Chuyển đất nông thành đất ở: “Phí đổi đời” sắp giảm sâu?

Đề xuất giảm tới 70% chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mở ra cơ hội giảm gánh nặng tài chính cho hộ gia đình, cá nhân trong bối cảnh giá đất tăng mạnh. Chính sách mới kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn chuyển mục đích sử dụng đất và thúc đẩy phát triển nhà ở hợp pháp.

Bộ Tài chính đề xuất giảm tới 70% tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở – một động thái được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt chi phí và thúc đẩy hợp pháp hóa đất đai.

Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024, Bộ Tài chính đề xuất một loạt điều chỉnh về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhằm giải quyết thực trạng chi phí tăng đột biến do bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024.

Theo đó, nhiều địa phương phản ánh bảng giá đất mới đang đẩy mức thu tiền sử dụng đất lên cao gấp nhiều lần so với trước, gây áp lực tài chính nặng nề cho các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Đất đai mới quy định người sử dụng đất phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, mà không cho phép áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm hay cơ chế miễn, giảm.

Trước tình hình này, Bộ Tài chính trình Chính phủ hai phương án: giữ nguyên quy định hiện hành, hoặc áp dụng trở lại cách tính theo tỷ lệ phần trăm. Cụ thể, đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp; nếu vượt hạn mức, tỷ lệ này là 50%.

Bộ Tài chính lý giải, nhiều trường hợp chuyển đổi là đất vườn, ao liền kề thửa đất có nhà ở – loại đất vốn đã “dự trữ” cho nhu cầu nhà ở trong tương lai, khác biệt với đất nông nghiệp sản xuất thuần túy. Do đó, áp dụng mức thu thấp hơn là hợp lý, đồng thời giúp giảm gánh nặng tài chính trong bối cảnh giá đất tính thu tiền tăng cao.

Ngoài ra, trong một đề xuất mạnh tay hơn, Bộ Tài chính kiến nghị giảm tới 70% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, và 50% đối với phần vượt hạn mức, áp dụng cho các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp từng được gộp chung nhưng tách thửa kỹ thuật trước ngày 1/7/2004, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đã được công nhận có nhà ở.

Theo ước tính, với cách tính mới, một hộ gia đình có 400m² đất (gồm đất ở và đất vườn, ao) có thể chỉ phải nộp 7,28 tỷ đồng, thay vì 18,2 tỷ đồng theo cách tính hiện hành — tiết kiệm gần 11 tỷ đồng.

Trong khi đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng kiến nghị điều chỉnh bảng giá đất theo hướng nâng giá đất nông nghiệp lên 65–70% giá đất ở tại các khu vực có quy hoạch làm đất ở. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ rút ngắn khoảng cách giá giữa hai loại đất, hỗ trợ quá trình chuyển mục đích hợp pháp và tháo gỡ khó khăn cho người dân.