Chương mới bất động sản, “cuộc chơi” dành cho ai?

Theo các chuyên gia, các luật mới có hiệu lực sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, cuộc thanh lọc ngày càng mạnh mẽ, “cuộc chơi” sẽ dành cho các chủ đầu tư đủ năng lực.

Từ ngày 1/8, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng chính thức có hiệu lực thi hành.

Thị trường chỉ dành cho người đủ năng lực

Chia sẻ tại chương trình toạ đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại, trong đó có nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý. Theo thống kê hiện cả nước có trên 1.200 dự án với tổng giá trị trên 30 tỷ USD nằm chờ rà soát, đánh giá thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại dành cho những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

"Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc". Cuộc chơi hiện tại đã rõ ràng và thực chất hơn khi việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Trên thị trường chỉ có những người có năng lực, kể cả nhà đầu tư, khách hàng… phải là những người "chơi thật", làm thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Ở góc độ nhà phát triển, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản, ông Nguyễn Dũng Minh - Phó tổng giám đốc MIK Group cũng kỳ vọng các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới mang lại giá trị thực sự cho xã hội. Gần 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Ocean Park, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn.

Đơn cử như Smart City Tây Mỗ, bốn năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2, bây giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua.

Doanh nghiệp địa ốc "liệu cơm gắp mắm"

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group, tác động của ba luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không. Đánh giá chung của BHS là ít nhất, ba loại luật đã được thông qua và thông qua sớm.

"Không có luật nào chỉ có lợi hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể, các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó, chúng ta vẫn kì vọng có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ" - ông Tuyển cho biết.

Chủ tịch BHS Group cũng nhận định, tác động về yếu tố thị trường là có khi cùng lúc có nhiều đối tượng cấu thành nên lĩnh vực bất động sản, cả cung, cầu, pháp lý và lực lượng môi giới bán hàng. Sau khi thị trường bất động sản mất hơn 2 năm khó khăn, thanh khoản kém, thì thị trường đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn nhưng cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới.