“Chứng khoán hóa” để cứu bất động sản nghỉ dưỡng?

Bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trải qua một giai đoạn vô cùng khó khăn khi đối mặt liên tiếp nhiều biến cố. “Chứng khoán hóa” bất động sản nghỉ dưỡng được coi là một giải pháp “cứu” thị trường này.

Bức tranh u tối

Từ năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu thoái trào sau giai đoạn phát triển nóng. Đại dịch Covid-19 bất ngờ xuất hiện và diễn biến phức tạp trong năm 2020 và thời điểm đầu năm 2021 là những “cú bồi” khiến thị trường bất động sản vốn đang đà giảm tốc càng thêm khó khăn. Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất trong đại dịch.

Trên thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu suy giảm về giá cả và giá trị từ cuối năm 2018 do sự bão hòa cung cầu. Kế đó là hàng loạt những diễn biến tiêu cực như vỡ cam kết lợi nhuận condotel, tắc nghẽn pháp lý và đặc biệt, đại dịch Covid-19 đã đẩy phân khúc này rơi vào tình trạng “kiệt quệ”.

Hệ lụy của dịch bệnh khiến việc nhập cảnh bị hạn chế, biên giới đóng cửa và tần suất đường bay quốc tế bị cắt giảm. Do đó, lượng khách quốc tế đến Việt Nam sụt giảm mạnh. Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho biết trong 9 tháng đầu năm 2020, lượng khách quốc tế giảm đến 70,6% so với cùng kì năm trước. Cũng theo báo cáo của Tổng cục Du lịch khách quốc tế chiếm 45% nhưng tổng thu chiếm tới 55%, trong khi khách nội địa chiếm 55% nhưng tổng thu chỉ đạt 45%. Điều này có nghĩa khả năng chi trả và thời gian lưu trú của tập khách hàng quốc tế luôn cao hơn khách nội địa và là nguồn thu quan trọng của thị trường du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

Sự suy thoái của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được thể hiện rõ qua những con số. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2020, do ảnh hưởng dịch bệnh, 70% dự án nghỉ dưỡng không có giao dịch, 3 quý đầu năm 2020 chỉ có khoảng 4.000 căn condotel được chào bán trên thị trường. Theo Savills, tính đến hết tháng 11/2019, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, doanh thu phòng giảm 70% so với năm 2019. Chỉ số ADR (công suất thuê phòng và mức giá phòng trung bình ngày) trong 10 tháng đầu năm 2020 giảm hơn 25% so với cùng kỳ năm trước.

Sang đầu năm 2021, dịch bệnh tiếp tục phức tạp, đồng nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt nhiều khó khăn, thách thức. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào du lịch. Sự phục hồi của ngành du lịch phụ thuộc vào vắc xin Covid-19. Quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm chạp.

“Chứng khoán hóa” để cứu BĐS nghỉ dưỡng

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với thời kì vô cùng khó khăn. Phân khúc này sẽ phục hồi chậm hơn các lĩnh vực khác do ngành du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh.

Sau giai đoạn phát triển nóng, đến cuối 2017, biệt thự biển đã đuối dần và từ cuối 2018 đến đầu 2019, condotel cũng mất dần sức hút. Khoảng cuối 2019, đổ vỡ cam kết ở một số dự án về chính sách hỗ trợ lãi suất đã gần như đặt dấu chấm hết cho loại hình này. Đại dịch Covid-19 tiếp tục đẩy phân khúc này vào tình trạng kiệt quệ, đóng bằng khi khách du lịch giảm đến 80 - 90%. Nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng vắng khách, phá sản.

Theo ông Tuyển, "chứng khoán hóa" sẽ cứu thị trường nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, sự “thất thế” của bất động sản nghỉ dưỡng có vấn đề cốt lõi là ở nguồn cầu. Sự sụt giảm nguồn cầu là do nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường và sự thay đổi khẩu vị đầu tư. Nhu cầu của các nhà đầu tư hiện nay là các bất động sản "ăn chắc mặc bền" như đất nền, các bất động sản sở hữu lâu dài, có sổ đỏ. Thế nhưng dòng sản phẩm nghỉ dưỡng: biệt thự biển, condotel đều đang vướng pháp lý và sở hữu có thời hạn. Ngoài ra là giá bán đều cao ngất ngưởng, từ vài tỉ đến vài chục tỉ.

Do đó, ông Tuyển cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng muốn phục hồi và phát triển trở lại phải thay đổi về cấu trúc, ý tưởng cho sản phẩm và cách thức huy động vốn. "Các dòng sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu hữu hạn phải “rẻ như mua chơi” mới có thể thu hút các nhà đầu tư "mua chơi", ông Tuyển nhấn mạnh. Để làm được điều này, "chứng khoán hóa bất động sản", chia nhỏ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là giải pháp phù hợp. Cụ thể, đó là sự xã hội hóa việc đầu tư sản phẩm. Tức là, không phải một cá nhân mua cả căn condotel hay biệt thự mà sẽ chia nhỏ bất động sản đó thành các phần nhỏ và bán xã hội hoá cho mọi người. Nhà đầu tư dù có một triệu cũng có thể đầu tư phân khúc này.

"Chứng khoán hóa" bất động sản nghỉ dưỡng là sự thay đổi cách thức huy động vốn từ nhà đầu tư vào dự án. Nếu cách này được thực thi, bất động sản nghỉ dưỡng mới giải quyết tận gốc những vấn đề vướng mắc và từng bước phục hồi”, Ông Tuyển nhấn mạnh.