MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Chung cư trong vòng xoáy điều chỉnh giá: Tác động từ đâu?

Giữa bối cảnh giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội vẫn kiên định ở mức cao, thị trường thứ cấp lại chứng kiến sự điều chỉnh giảm đáng chú ý.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường chung cư Hà Nội đã bắt đầu ghi nhận sự chững lại về giá từ cuối năm 2024. Mặc dù giá chào bán vẫn giữ ổn định, nhưng lượng giao dịch từ đó đến nay có dấu hiệu suy giảm, cho thấy thị trường đang chịu áp lực điều chỉnh. Theo thông tin từ CBRE Việt Nam, sau giai đoạn bùng nổ mạnh mẽ từ đầu năm 2024, đà tăng giá chung cư đã bắt đầu giảm vào đầu năm nay.

Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, dù đã tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ tăng 3% so với quý IV/2024, đánh dấu mức tăng thấp nhất kể từ quý II/2023. Trong khi đó, thị trường thứ cấp chứng kiến sự chậm lại rõ rệt, với mức giá trung bình vào cuối quý I/2025 khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng gần 20% so với năm ngoái nhưng chỉ tăng 3% so với quý trước đó. Điều này phản ánh mức độ giảm tốc mạnh mẽ trong sự tăng trưởng của giá bán chung cư, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nơi sự chênh lệch giá giữa sơ cấp và thứ cấp ngày càng nới rộng.

Theo Savills, trong ba tháng đầu năm 2025, sự khác biệt giá giữa các căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội trở nên rõ rệt, với giá sơ cấp trung bình lên tới 79 triệu đồng/m2, cao hơn gần 50% so với giá thứ cấp là 60 triệu đồng/m2. Khoảng cách này càng lớn hơn ở phân khúc hạng A, đạt mức chênh lệch 52%. Điều này cho thấy áp lực điều chỉnh giá đang đè nặng, đặc biệt ở các sản phẩm có giá trị cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội, chỉ ra rằng nguyên nhân chính khiến giá sơ cấp cao là sự tập trung của nguồn cung mới vào các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tuy vậy, việc hạ giá kỳ vọng ở thị trường thứ cấp đang là giải pháp của nhiều nhà đầu tư để duy trì thanh khoản và tái phân bổ dòng vốn vào các thị trường khác.

Các chuyên gia như ông Nguyễn Văn Đính và bà Nguyễn Hoài An nhận định rằng điều chỉnh giá này là một yếu tố không thể tránh khỏi, nhất là khi tốc độ tăng giá quá nhanh trong các năm trước đã khiến kỳ vọng về giá bán của nhiều chủ nhà trở nên khó thực tế. Tuy nhiên, bà An cũng nhấn mạnh rằng hiện tượng giảm giá chủ yếu là điều chỉnh kỳ vọng của chủ nhà, trong khi giao dịch cắt lỗ là rất hiếm.

Mặc dù sự điều chỉnh giá thứ cấp đã diễn ra mạnh mẽ, nhưng thị trường vẫn thiếu động lực tạo ra làn sóng giao dịch lớn. Các chuyên gia dự báo rằng thị trường sơ cấp khó có khả năng giảm giá mạnh trong quý II/2025, tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City hoàn tất, thị trường có thể chứng kiến sự điều chỉnh nhẹ.

Bà Hằng kỳ vọng rằng từ năm 2026, sự quay lại của các sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiền sẽ giúp thị trường cân bằng hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế và thúc đẩy sự phát triển bền vững. Trong khi đó, bà An cũng cho rằng giá chung cư có thể tăng nhẹ nhưng sẽ không còn những đột biến như trước đây, và các chủ đầu tư sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn về giá cả cũng như sự đổi mới trong sản phẩm để thu hút khách hàng trong giai đoạn thị trường giảm nhiệt.