Chung cư tăng giá điên đảo, chuyên gia cảnh báo bong bóng

Nhiều chuyên gia lo ngại tình trạng bong bóng đang xảy ra với phân khúc chung cư, khi thị trường Bất động sản vẫn chưa thực sự phục hồi nhưng chung cư lại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, cao vượt xa so với thu nhập bình quân của người dân.

Tại một toạ đàm mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cảnh báo, thị trường bất động sản đang diễn ra tình trạng “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Ông Nghĩa dẫn chứng, nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh hơn 30%, thấp nhất cũng tăng 15%. Đơn cử, chung cư tại Khu đô thị Ciputra, quận Hồ Tây đang có giá hơn trăm triệu đồng mỗi m2. Một số tòa mới ở Khu đô thị Smart City, quận Nam Từ Liêm cũng trên 60 triệu đồng mỗi m2, thậm chí hơn 80 triệu đồng một m2.

“Đây là "tốc độ đáng sợ" và không tưởng tượng được ai sẽ mua được khi giá liên tục leo thang”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Lý do chung cư tăng nóng thời gian qua, theo ông Nghĩa là do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Rổ hàng mới duy trì khan hiếm thời gian qua khiến nhu cầu dồn nén. Kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán.

"Ai cũng nghĩ giá nhà còn lên nữa nên không bán làm nguồn cung ách tắc khiến thị trường nguy cơ bong bóng", ông Nghĩa nói.

Tại Hội nghị về bất động sản mới đây, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong quý 4.2023, lượng giao dịch ở Hà Nội tăng trưởng mạnh, giá các dự án chung cư ở Hà Nội tăng 5-7%. Tiếp đó, quý 1 năm nay, giá chung cư tăng tiếp 6-8%. Riêng trong 2 quý gần đây, thị trường chung cư ở Hà Nội đã tăng 10-12%.

"Thị trường vệ tinh xung quanh Hà Nội khoảng năm trước có giá 25-30 triệu đồng/m2, thì đến nay đã tăng lên đâu đó 10-15%”, ông Quyết cho biết.

Theo ông Quyết, đây là hiện tượng lạ khi giá ở Hà Nội bị đẩy lên mức cao trong thị trường bất động sản đang đi xuống.

Ông Quyết cho rằng, sở dĩ giá chung cư tăng nóng thời gian qua là do nguồn cung khan hiếm trong thời gian dài. Trong khi đó, lãi suất giảm mạnh, còn 5-6%/năm so với lãi suất trước đó khoảng 11-12%/năm. Điều này thúc đẩy người dân có xu hướng chuyển từ việc gửi tiền ngân hàng sang mua chung cư.

Lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc lo ngại, chung cư tăng quá cao sẽ vượt quá sức mua của người dân, chưa kể lôi cuốn nhóm đầu cơ. Sau một thời gian, các nhà đầu tư, đầu cơ lại cắt lỗ, dẫn tới rủi ro cho thị trường.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cảnh báo việc giá chung cư thời gian qua tăng nóng đến 30-40% sẽ dẫn đến tình trạng giá chung cư "bong bóng", làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng phân khúc đang diễn ra trên thị trường.

"Trong giai đoạn thị trường khó khăn, nếu không tăng giá bán cũng không bán được và tăng giá bán cũng không bán được nên chủ đầu tư lựa chọn sẽ tiếp tục đẩy giá lên cao. Nhiều chủ đầu tư không bán được hàng cũng tăng giá bán và họ liên tục quảng cáo cứ vài tháng lại tăng giá 5-7%. Điều này gây nguy hiểm cho thị trường”, ông Thịnh cho biết.

Cũng theo chuyên gia này, giá chung cư đang tăng ảo nên người mua chỉ nên tham khảo còn thực chất chỉ một số ít buộc phải mua vì nhu cầu thực.

Trước đó, tại họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 1.2024, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, giá bán chung cư Hà Nội tại thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, đạt 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.

Theo bà An, đây không phải ngưỡng tăng phi thực tế. Sự tăng giá này diễn ra thống nhất trên hầu khắp các dự án, không phải cá biệt, mặc dù chỉ là mức tăng ở giai đoạn rao bán. Và qua quan sát, chuyên gia CBRE cho rằng, các yếu tố vĩ mô đang có sự ủng hộ cho xu hướng mặt bằng giá chung cư có thể đi ngang hoặc tăng chậm trở lại sau giai đoạn tăng nóng.